Земельный участок под домом

Содержание

Правовая характеристика

Земельный участок площадью 13163 м2

Категория земель: земли населённых пунктов

Разрешённое использование: для социального многоэтажного многоэтажного жилищного строительства.

Вид права:

  • Аренда юридическим лицом (20.04.2015 г. — 19.03.2020 г.) с правом передачи в субаренду с предварительного письменного согласия арендодателя. Договор аренды зарегистрирован..
  • Ежегодная арендная плата — 9 300 000 руб.

Социальная нагрузка

  • Безвозмездная передача администрации 9 квартир Всеволожского района:
  1. 1-комнатные квартиры площадью не менее 33 м2 каждая — 2
  2. квартира площадью не менее 42 м2 — 1
  3. 2-х комнатная квартира площадью не менее 42 м2 — 1
  4. 3-х комнатная квартира площадью не менее 72 м2 — 1
  • В составе проекта жилого дома предусмотреть нежилые помещения площадью не менее 2000 м2 для размещения ДДУ с размещением вблизи от построенного дома площадки для прогулок детей и нежилые помещения площадью не менее 1200 м2 для размещения администрации поселения.

Обременение по строительству ДДУ снято решением суда (конец апреля 2016 года), в связи с чем СПОЗУ в разделе «документы» в правой колонке и приведенные ниже ТЭП по объекту капитального строительства нужно рассматривать с учётом этого обстоятельства. В настоящее время (с мая 2016 г.) владелец объекта ведёт доработку указанных материалов.

Особенности

Район расположения участка

  • Участок расположен в перспективном микрорайоне д. Новое Девяткино, примыкающем к северо-восточной границе Санкт-Петербурга и расположенном по обеим сторонам Токсовского шоссе, между рекой Охта и Капральевым ручьем, и тесно связанным с Санкт-Петербургом транспортной инфраструктурой: развязка КАД с ул. Руставели и Токсовском шоссе.
  • Земельный участок находится в окружении лесного массива, в зоне интенсивной жилой застройки д. Новое Девяткино. Граничит с территорией малоэтажного ЖК «Новое Девяткино». В ближайшем окружении — территории строящихся жилых комплексов «Галактика», «Гамма», «Озёрный».
  • Отсутствие промышленных предприятий создает благоприятную экологическую обстановку в этой местности. В транспортной близости по Токсовскому шоссе — река Охта, популярные места загородного отдыха — горнолыжные курорты «Северный Склон» и «Охта-парк».
  • Развитость действующей ближайшей инфраструктуры Нового Девяткино — почтовые и банковские отделения, пункты общественного питания (естораны (суши-бары), кофейни, Макдоналдс), футбольный стадион, баскетбольная площадка, фитнес-клуб, поликлиника, паспортный стол, полиция, здание администрации, муниципальный детский сад №61 на 140 мест, общеобразовательная школа на 600 учащихся, торговые комплексы «Призма», «Дикси», «Полушка» и «Девяткино», магазин игрушек, аптека, СТО, АЗС и многие другие.

  • В непосредственной близости от соседствующего комплекса «Гамма» проектом квартальной застройки предусмотрено строительство новой школы и детсада.
  • Хорошая транспортная доступность, обеспеченная удобной развязкой КАД с улицей Руставели и Токсовском шоссе, близостью ж/д платформы «Девяткино» и одноимённой станции метро и близостью (400 м) автобусной остановки.

Основные показатели проектируемой территории участка и жилого дома

Состав зданий и сооружений

  1. Многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями и пристроенным паркингом на 140 а/м
  2. Встроенное ДОУ — 1
  3. Трансформаторная подстанция — 1
  4. Площадки для игр детей и отдыха взрослого населения- 2
  5. Групповые площадки ДОУ — 3
  6. Физкультурная площадка ДОУ — 3
  7. Контейнерная площадка — 1

ТЭП по участку

  • площадь земельного участка — 13163.0 м2
  • площадь благоустройства в границах участка — 14181.8 м2
  • площадь застройки — 3529.6 м2, в т.ч. ТП площадью 30 м2
  • площадь благоустройства в границах площади застройки — 3529.6 м2
  • площадь твёрдых покрытий — 3726.6 м2, площадь благоустройства — 3954.6 м2:
  1. площадь покрытий проездов из асфальтобетона — 2338.7 м2, площадь благоустройства — 2566.7 м2
  2. площадь покрытий тротуаров из асфальтобетона — 941.3 м2, площадь благоустройства — 941.3 м2
  3. площадь отмосток — 446.6 м2, площадь благоустройства — 446.6 м2,
  • площадь озеленения — 5906.8 м2, площадь благоустройства — 6697.6 м2, в т.ч.:
  1. площадки — 1224.8 м2
  2. набивные дорожки — 212.2 м2
  • коэффициент застройки 0.27, коэффициент благоустройства 0.25
  • площадь застройки здания — 3499.6 м2
  • общая площадь здания — 42030.0 м2, в т.ч.:
  1. общая площадь квартир (без балконов и террас) — 25135.4 м2
  2. общая площадь квартир (с учётом балконов и террас) — 25872.1 м2
  3. общая площадь встроенных помещений — 1200.0 м2
  4. общая площадь ДОО — 2000.0 м2
  5. общая площадь подземной автостоянки — 4200 м2
  • количество этажей — 13, в т.ч.:
  1. надземных -12
  2. подземные — 1
  • количество квартир — 566
  • количество машино-мест в автостоянке — 140
  • максимальная высота здания — 36 м2
  • коэффициент использования — 2.3

Сведения о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения

1. Электроснабжение

Заявленная максимальная мощность 1038.45 кВА/971.7 кВт.

Из них:

  • по 2-й категории надёжности 923.66 кВА/863.9 кВт,
  • по 1-й категории надёжности 114.79 кВА/107.8 кВт

и уровню напряжения 0.4 кВ.

Стоимость — 57 164 575.49 руб., в т.ч. НДС 18% — 8 720 019, 99 руб. Оплата поэтапная. Договор с сетевой компанией ООО «РСК «РЭС» от 31.05.2015 г. .Срок действия — до 1.04.2018 г.

2. Теплоснабжение

  • Согласованная тепловая нагрузка — 2.98 Гкал/час.
  • Узел присоединения — Северная ТЭЦ, тепломагистраль Ново-Девяткино, ТК-11.

3. Водоснабжение

  • ТУ от 20.08.2015 г. Срок действия — 3 года.
  • Основной источник ресурса — ГУП «Водоканал Санкт-Петербург».

Объём запрашиваемых ресурсов:

  • холодное водоснабжение питьевого качества — 259.71 м3/сут.
  • наружное пожаротушение — 20 л/сут.
  • гарантированный напор в точке подключения — 6 кг/см2

Технологическое присоединение будет осуществляться в муниципальную сеть холодного водоснабжения.

Подача воды питьевого качества будет осуществляться из муниципальной сети холодного водоснабжения ПНД 150 мм, проложенной вдоль домов д.2 к.2,4,5 по ул. Оборонная.

Точка подключения на муниципальной сети холодного водоснабжения ПНД 150 мм с северо-восточной стороны д.№2 к.5 по ул. Оборонная.

Условия подключения к муниципальной сети холодного водоснабжения:

  1. выполнение требований ТУ в полном объёме;
  2. выполнение гидравлического расчёта муниципальных сетей холодного водоснабжения от точки подключения до здания ВНС и проверки пропускной способности оборудования ВНС с учётом заявленной нагрузки и существующих абонентов;
  3. увеличение пропускной способности муниципальных сетей холодного водоснабжения (если потребуется) на основании гидравлического расчёта — от точки подключения до здания ВНС и оборудования ВНС;
  4. разработка проектной документации по прокладке трубопровода от объекта строительства до точки подключения.

4. Водоотведение

  • Объём запрашиваемых ресурсов: водоотведение бытовых сточных вод — 255.9 м3/сут.
  • Технологическое присоединение будет осуществляться в муниципальные инженерные сети водоотведения.
  • Точка присоединения — в канализационном колодце №119 на муниципальном коллекторе ДУ 250 мм (бетон) во дворе между д.12 и д. !8 по ул. Оборонная.
  • Приём стоков будет производится локально-очистными сооружениями биологической очистки на территории опытного завода ФГУП «НИИ «Поиск».

Условия подключения к муниципальной сети холодного водоснабжения:

  1. выполнение требований ТУ в полном объёме;
  2. выполнение гидравлического расчёта муниципальных сетей водоотведения от точки подключения до здания КНС и проверки пропускной способности оборудования КНС с учётом заявленной нагрузки и существующих абонентов;
  3. увеличение пропускной способности муниципальных сетей холодного водоснабжения (если потребуется) на основании гидравлического расчёта — от точки подключения до здания КНС и оборудования КНС;
  4. разработка проектной документации по прокладке сети водоотведения от объекта строительства до точки подключения.

Инвестиционная привлекательность

  • Район расположения участка примыкает к кольцевой автодороге, транспортная инфраструктура хорошо развита, в Новом Девяткино функционирует немало социально значимых объектов.
  • Вложения в проект строительства жилого дома можно считать выгодной инвестицией. Санкт-Петербург растет, и есть большая вероятность того, что в ближайшие годы территория посёлка будет отнесена к городу.

Предоставление дополнительной информации по объекту, организация осмотра и переговоров — по официальной заявке.

Блог

Вопросы правового положения земельных участков, которые относятся к придомовой территории многоквартирных домов (МКД), интересны не только собственникам квартир многоквартирных домов, многие из которых хотели бы законным образом зарегистрировать свои права на землю, но и управляющих организаций и муниципалитетов, для определения зоны ответственности по содержанию указанных территорий.

Думаю, большинство собственников квартир и нежилых помещений многоквартирных домов знают прописную истину, о которой можно часто услышать из средств массовой информации, а также прочитать на многочисленных сайтах, посвященных теме ЖКХ: то, что земельный участок под МКД, а также придомовая территория с элементами озеленения и благоустройства является, в силу закона, собственностью, прошу прощения за тавтологию, собственников помещений МКД.

Также часто мы слышим и читаем о том, что указанные земельные участки собственники легко могут оформить в установленном законом порядке, проведя общее собрание собственников помещений МКД и оформив необходимые документы для подачи в Федеральную службу Росреестра.

При рассмотрении данного вопроса, все-таки считаю, что необходимо разграничить вопросы права собственности на земельный участок под МКД и придомовую территорию МКД как общее имущество собственников МКД и вопросы разграничения обязанности содержания указанных земельных участков, составляющих придомовую территорию МКД.

По вопросам права собственности на землю под и при МКД

Процедура оформления придомового земельного участка многоквартирного дома подробно описана на официальном сайте Росреестра, да и на многих других, приближенных к сфере ЖКХ.

Однако так ли легко это сделать то, что провозглашается законом, и реально ли вообще осуществить такое мероприятие, если у собственников квартир возникнет такое желание?

Для выяснения всех нюансов правового статуса земли при МКД нужно учитывать правовые нормы не только жилищного, но и земельного, градостроительного законодательства, а также нормы государственного и муниципального права.

Что касается земельного участка под МКД, тут вопрос однозначно решен в законодательном порядке. Согласно статьи 36 Жилищного кодекса РФ (далее по тексту – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Аналогичная норма закреплена также в подпункте «е» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», утвержденных Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 года (далее по тексту – Правила 491): к общему имуществу собственников помещений МКД относится, в том числе, и земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства.

Такая размытая формулировка в законе понятия земельного участка, составляющего придомовую территорию, на практике часто приводит к спорам между управляющими организациями, обслуживающими соседние МКД, и муниципалитетами, также ответственными за содержание территории муниципального образования. Если сюда добавить многолетнюю анархию и неразбериху в вопросах оформления и межевания земли, длительную законодательную неурегулированность и непрозрачность всего механизма ее оформления, реформирование (не всегда в лучшую сторону) и многочисленные изменения в законы, ну, и, чего скрывать, коррупцию в органах нашей власти на всех ее уровнях, о которой трубят во всех СМИ, так как земля, особенно в крупных городах, всегда является лакомым объектом собственности, то неудивительно, что сейчас практически нереально осуществить собственникам МКД свое законное право на оформление и регистрацию земельного участка придомовой территории. В силу вышеназванных причин в судах нашей страны земельные споры в рейтинге самых популярных.

Проверка соответствия положений ст. 36 ЖК РФ и ФЗ № 189 от 29.12.2004 года «О введение в действие Жилищного кодекса РФ» от 29.12.2004 года «О введение в действие Жилищного кодекса РФ» (далее по тексту — ФЗ 189) Конституции РФ отражена в Постановлении Конституционного суда РФ от 28.05.2010 № 12-п «По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 федерального закона «О введении в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации», частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного Кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного Кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Е.Ю. Дугенец, В.П. Минина и Е.А. Плеханова» (далее по тексту – Постановление КС РФ № 12-п).

КС РФ признал положения частей 2 и 5 статьи 16 ФЗ 189 во взаимосвязи с частями 1 и 2 статьи 36 ЖК РФ, пунктом 3 статьи 3 и пунктом 5 статьи 36 Земельного кодекса РФ, как предусматривающие переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме сформированного и поставленного на кадастровый учет земельного участка под данным домом без принятия органами государственной власти или органами местного самоуправления решения о предоставлении им этого земельного участка в собственность и без государственной регистрации перехода права собственности на него, не противоречащими Конституции РФ.

«…Таким образом, реализовав в Жилищном кодексе Российской Федерации и Федеральном законе «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» предписания статьи 36 Конституции Российской Федерации с учетом правовой природы общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, федеральный законодатель включил правовое регулирование отношений по поводу перехода в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка под этим домом, как элемента такого общего имущества в сферу именно жилищного законодательства.

Это означает, что, в отличие от порядка приобретения гражданами и юридическими лицами прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, который установлен Земельным кодексом Российской Федерации, для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и проведения его государственного кадастрового учета, при том, что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не требуется».

В своем постановлении КС РФ указал на роль муниципальных органов в решении вопросов формирования земельных участков: «…Реализуя свои дискреционные полномочия в этой сфере, федеральный законодатель возложил на органы местного самоуправления осуществление управления и распоряжения земельными участками, находящимися в муниципальной собственности (часть 2 статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации), а также распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации (статья 10 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

В существующей застройке поселений переход к собственникам помещений в многоквартирном доме права собственности на земельный участок, на котором он расположен, учитывая, что такой земельный участок, как и другое общее имущество в многоквартирном доме, не имеет самостоятельной потребительской ценности и иного назначения, кроме обслуживания жилых и нежилых помещений в этом доме, не может расцениваться как ущемление прав соответствующего публичного образования, которое фактически не имеет возможности использовать земельный участок под многоквартирным домом иначе, как путем распоряжения правом на него (например, с помощью заключения договоров аренды)».

«…Предусмотрев в части 3 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», что в случае если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, не был сформирован до 1 марта 2005 года, любое уполномоченное общим собранием собственников помещений в этом доме лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании такого земельного участка, федеральный законодатель преследовал цель обеспечить предоставление собственникам помещений в многоквартирном доме права собственности на общее имущество в этом доме, включая земельный участок, предусмотренного частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Между тем в силу различий в статусе жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и обусловленных этим различий интересов собственников соответствующих помещений, при том, что все они фактически пользуются земельным участком, на котором расположен такой дом, принятие общим собранием решения становится практически невозможным. В рамках действующего правового регулирования это означает, сохранение на неопределенное время различного правового режима земельных участков под такими домами и нарушение одного из основных принципов земельного законодательства, единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Кроме того, собственники помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме, земельный участок под которым не сформирован, не несут связанное с использованием земельного участка налоговое бремя, хотя, как показывает правоприменительная практика, в некоторых случаях собственники нежилых помещений вынуждены уплачивать арендную плату за пользование этим земельным участком.

Следовательно, вытекающая из части 3 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» зависимость формирования земельного участка под многоквартирным домом (и, следовательно, перехода его в общую долевую собственность) от решения, принимаемого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, ведет к нарушению защищаемых статьями 35 и 36 Конституции Российской Федерации прав собственников, а также к искажению принципа всеобщности и равенства налогообложения (статьи 19 (часть 1) и 57 Конституции Российской Федерации, статья 3 Налогового кодекса Российской Федерации)».

По мнению Конституционного суда, «… Признание конкретного земельного участка, не имеющего, как правило, естественных границ, объектом гражданских прав, равно как и объектом налогообложения невозможно без точного определения его границ в соответствии с федеральными законами, как того требует статья 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации во взаимосвязи со статьями 11 и 389 Налогового кодекса Российской Федерации.

Именно поэтому федеральный законодатель обусловил переход земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимостью формирования данного земельного участка по правилам земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, возложив его осуществление на органы государственной власти или органы местного самоуправления».

С момента выхода указанного постановления КС РФ до внесения в федеральное законодательство необходимых изменений собственники помещений в многоквартирных домах, земельные участки под которыми не сформированы, вправе в индивидуальном порядке обращаться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлениями о формировании этих земельных участков. Такие заявления будут являться основанием для осуществления соответствующим органом публичной власти формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. «…Обращение любого собственника помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме, в том числе не уполномоченного на то общим собранием собственников помещений в этом доме, в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, должно рассматриваться как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, что не отменяет необходимость формирования и проведения кадастрового учета земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция».

Ну, а федеральному законодателю рекомендовано Конституционным судом РФ следующее: «…с учетом правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации, выраженных в настоящем Постановлении, — внести в жилищное законодательство изменения, направленные, как на уточнение порядка рассмотрения заявления о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в случае если с таким заявлением обращается собственник жилого или нежилого помещения в этом доме, не уполномоченный на то решением общего собрания, так и на регулирование соответствующих действий органов публичной власти, в том числе в части определения предельных сроков их совершения».

С вопросом о законности ст.36 ЖК РФ и ст.16 ФЗ 189 внесена ясность рассмотренным Постановлением КС РФ. Но сам порядок оформления и согласования границ придомовой территории при МКД, конкретно не прописан в жилищном законодательстве, что не всегда позволяет определить ее размер и оформить право собственности на земельный участок придомовой территории собственникам МКД. Провозглашенное в статье 36 ЖК РФ право собственников помещений на придомовую территорию не конкретизировано более подробно в ЖК и других законах и не всегда реализуемо на практике.

Часто при выяснении правового положения земельных участков под МКД и придомовой территории после окончания строительства и ввода домов в эксплуатацию, возникает ситуация, когда, поставленные на кадастровый учет земельные участки, относящиеся к МКД, по факту не могут быть оформлены в органах Росреестра по причине того, что проведенное несколько лет назад межевание при постановке таких участков на кадастровый учет не позволит согласовать границы таких участков и уточнить их, согласно требованиям земельного и градостроительного законодательства РФ, так как на указанных земельных участках нередко находятся и, по сути, включены в состав общего имущества МКД объекты, которые, априори, не могут к нему относиться исходя из смысла ст. 36 ЖК РФ: например, проезды, используемые жителями нескольких МКД, внутриквартальные пешеходные тротуары, спортивные площадки, также построенные для жителей квартала за счет финансирования из бюджетов различных уровней, и т.п. В результате такого положения дел возникает конфликт интересов собственников помещений МКД и собственниками других МКД, а также с муниципальным образованием.

Таким образом, как сказано выше, границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Статьями 39, 40 Закона о кадастре предусмотрен порядок согласования границ земельных участков, статей 42.8 установлен порядок уточнения их границ. Градостроительным кодексом РФ установлены основные начала территориального планирования и зонирования территорий поселений, а также вопросы правил землепользования.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» предусмотрено:
«…П. 68. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности, решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т. д.

В случае если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.

При рассмотрении указанных исков суд разрешает спорные вопросы, связанные с границами данного земельного участка, в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (часть 1 статьи 36 ЖК РФ). При этом обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти. Решение суда, которым установлены границы земельного участка, является основанием для изменения сведений о данном земельном участке в государственном кадастре недвижимости».

Резюмируя ранее сказанное, можно отметить, что для оформления права собственности на земельный участок, составляющий придомовую территорию, необходимо решение общего собрания собственников помещений, но, в порядке подготовки к такому собранию провести работу по уточнению и согласованию границ указанной придомовой территории, согласно положениям земельного и градостроительного законодательства РФ, определению их фактического положения и иные обстоятельства, в том числе и интересы третьих лиц и муниципальные нормативные акты, которые могут в дальнейшем повлиять на его регистрацию.

В некоторых случаях, возможно, стоит подумать об уменьшении размера придомовой территории, если она уже включает в себя объекты, которые не могут быть отнесены к общему имуществу конкретного МКД.

Либо, в свете вышеуказанного Постановления Пленума ВС РФ, у собственников есть право на обращение в суд для разрешения спорных вопросов, связанных с границами земельного участка придомовой территории, в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, об обжаловании действий муниципалитета по проведенному ранее межеванию земельных участков и установлению их границ, а именно: оспорить само право третьего лица на смежный участок, если он нарушает права собственников МКД (в плане границ общего имущества) или установить в судебном порядке границы (границы смежного участка), учитывая границы участка под МКД и придомовой территории.

В любом случае, дело это непростое и решение в каждом конкретном случае нужно принимать, учитывая все обстоятельства фактического положения дел и дав правовую оценку всем имеющимся документам, а также сроки исковой давности по процессуальному законодательству.

Земельный участок, составляющий придомовую территорию МКД, в целях его содержания

Несмотря на то, что с оформлением права собственности придомовой территории много сложностей в силу пробелов и несовершенства действующего законодательства, то вопросы уборки и содержания придомовой территории судами решаются в большинстве своем единообразно и практику по таким делам можно считать более-менее сформированной в настоящее время.

Согласно ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений МКД принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, принятие решений о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке.

В соответствии с Минимальным перечнем работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД, утвержденному Постановлением Правительства № 290 от 03.04.2013 года (далее по тексту – Перечень 290), согласно пунктам 24 и 25, работами по содержанию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иными объектами, предназначенными для обслуживания и эксплуатации этого дома (далее — придомовая территория), в холодный период года: очистка крышек люков колодцев и пожарных гидрантов от снега и льда толщиной слоя свыше 5 см; сдвигание свежевыпавшего снега и очистка придомовой территории от снега и льда при наличии колейности свыше 5 см; очистка придомовой территории от снега наносного происхождения (или подметание такой территории, свободной от снежного покрова); очистка придомовой территории от наледи и льда; очистка от мусора урн, установленных возле подъездов, и их промывка, уборка контейнерных площадок, расположенных на придомовой территории общего имущества многоквартирного дома; уборка крыльца и площадки перед входом в подъезд, подметание и уборка придомовой территории, прочистка ливневой канализации.

Апелляционное определение по делу № 33-1328/2015 от 03 апреля 2015 года Верховного суда республики Карелия: «…Дав оценку доводу ответчика Д. B.C. и его представителя о том, что земельный участок под домом не сформирован, в связи, с чем оснований по оплате оказанных ООО «(…)» услуг по уборке земельного участка (придомовой территории) не имеется, суд первой инстанции обоснованно его не принял.

Согласно подпункту «е» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме в состав общего имущества включается земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства.

Подпунктом «г» пункта 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме установлено, что содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества.

Исходя из системного толкования правовых позиций Конституционного Суда РФ, данных в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 28 мая 2010г. № 12-П, и п. 67 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010г. № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» собственники помещений многоквартирного дома являются законными владельцами земельного участка под многоквартирным домом, независимо от проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом».

Апелляционное определение Ульяновского областного суда по делу № 33-3428/2013 от 01 октября 2013 года: «…Анализируя нормы ст. 36, 39 ЖК РФ, а также положения заключенного договора управления многоквартирным домом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок не может свидетельствовать об отсутствии в составе общего имущества многоквартирного дома земельного участка, на котором расположен дом.

В соответствии с положениями статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме и переходит к ним бесплатно на праве общей долевой собственности.

Собственники помещений в многоквартирном доме приобретают право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен данный дом, с момента государственной регистрации права собственности на помещения.

В том случае, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично – правового образования.

По смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

Такое разъяснение правовых норм дано в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Суд первой инстанции правильно указал, что собственники помещений в многоквартирном доме, земельный участок под которым не сформирован, фактически осуществляют владение и пользование несформированным земельным участком наравне с собственниками помещений в многоквартирном доме, земельный участок под которым сформирован. Сам по себе факт расположения дома на земельном участке уже предполагает, что собственники пользуются данным участком и, соответственно, должны содержать его в надлежащем состоянии. Отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок не свидетельствует об отсутствии в составе общего имущества многоквартирного дома земельного участка, на котором дом расположен, и о невыполнении ответчиком работ по уборке придомовой территории.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что отсутствие сформированного и прошедшего государственный кадастровый учет земельного участка под многоквартирным домом, в котором проживает истица, не влияет на определение её доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме и не позволяет ей не оплачивать уборку придомовой территории.

Учитывая указанные обстоятельства, а также отсутствие доказательств невыполнения ответчиком работ по уборке территории, суд первой инстанции правомерно отказал истице в удовлетворении заявленных ею требований о возврате денежных средств, оплаченных за работы по уборке придомовой территории».

Многоквартирный дом: что кому принадлежит

С развитием института собственности у граждан возникают проблемы с государственной регистрацией права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Жилищное законодательство предусматривает спе­циальную регламентацию некоторых отношений, складывающихся при пользовании жилыми помещениями, находящимися в много­квартирных домах.

Так, в соответствии со статьёй 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных жилищным и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме, при этом доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме, доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании (доме) в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав.

В соответствии со ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон о введении в действие ЖК РФ) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, то любое уполномоченное решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходят бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно пункту 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

С учетом положений статьи 23 Закона о регистрации и статьи 16 Закона о введении в действие ЖК РФ государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме, носит правоподтверждающий характер.

Таким образом, у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены такие дома, в соответствии со статьёй 16 Закона о введении в действие ЖК РФ возникает с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. При этом государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме (и одновременная государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок) является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок.

Заключения каких-либо дополнительных договоров передачи общего имущества в многоквартирном доме в общую долевую собственность действующим законодательством не предусмотрено, в Законе о введении в действие ЖК РФ также отсутствуют требования об издании органами государственной власти или органами местного самоуправления решений о предоставлении земельных участков собственникам помещений в многоквартирных домах.

Предоставление документов на государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты недвижимости осуществляется в соответствии с Законом о регистрации (в том числе статьями 16, 17 и 18 Закона о регистрации).

Так, на государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставляются:

1. Заявление о государственной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

2. Документ, удостоверяющий личность заявителя или уполномоченного им на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, либо решение общего собрания собственников помещений о наделении представителя полномочиями для государственной регистрации прав всех собственников помещений на общее имущество в многоквартирном доме;

3. Документы, подтверждающие уплату государственной пошлины;

4. Документы о формировании органом государственной власти или органом местного самоуправлении земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, если земельный участок сформирован после введения в действие ЖК РФ (01.03.2005 г.);

5. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (в случае, если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимости, не сформирован до введения в действия ЖК РФ – 01.03.2005 г.);

6 Решение (протокол) общего собрания собственников помещений об определении долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (в случае, если решением общего собрания собственников помещений не был определен иной порядок распределения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме);

7. Документ технического учета многоквартирного дома, содержащий сведения о составе общего имущества в многоквартирном доме;

8. Правоустанавливающие документы, подтверждающие наличие прав собственников помещений в многоквартирном доме, возникших до введения в действие Закона о регистрации (до 30.01.1998 г.) на помещения, в случае если на момент предоставления документов на государственную регистрацию наличия права общей долевой собственности на объекты недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) отсутствуют записи о государственной регистрации наличия прав собственников помещений в многоквартирном доме;

9. Иные необходимые для государственной регистрации прав документы в случаях, установленных законодательством.

Регистрация прав на общее имущество возможна только после регистрации права собственника на его индивидуальное помещение.

В соответствии с подпунктом 23 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации за государственную регистрацию доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме взимается государственная пошлина в размере 200 рублей.

Свидетельство о государственной регистрации права в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается.

Сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости включаются в свидетельство о государственной регистрации права собственности на помещение (жилое или нежилое) в многоквартирном доме посредством внесения в него описания объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на него.

Правообладателю помещения (участнику общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме), которому ранее после проведения государственной регистрации права собственности на помещение (жилое или нежилое) было выдано свидетельство о государственной регистрации права, в котором в графе «Вид права» не был указан размер доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме, после внесения соответствующих сведений в ЕГРП может быть повторно выдано свидетельство о государственной регистрации права.

Проведенная государственная регистрация прав на земельный участок под многоквартирным домом удостоверяется, в частности выпиской из ЕГРП.

Спецификой общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме является связанность доли в праве собственности с правом на помещение. То есть право на общее имущество как бы следует судьбе права собственности на помещение. Долю в праве на общее имущество невозможно продать, подарить, заложить, выделить в натуре, — она не имеет иного предназначения, кроме как обеспечивать нормальную эксплуатацию дома, поэтому право собственности на него возникает и прекращается вместе с правом собственности на помещение.

Есть и еще ряд особенностей режима долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме: доля в праве собственности независимо от её размера дает право на беспрепятственное владение и пользование всем общим имуществом, а именно:

1. Дополнительные гарантии:

— без согласия собственников невозможно использование земельного участка, как, например, прокладка новых дорог, строительство, организация коммерческих и иных предприятий (мойки, автостоянки, гаражи и т.п.) на территории, принадлежащей собственникам многоквартирного дома;

— без согласия собственника невозможно какое-либо отчуждение части земельного участка, равно как и невозможен снос (постройка) каких либо строений;

— невозможно изъять земельный участок для муниципальных (государственных) нужд бесплатно.

2.Дополнительная возможная прибыль:

— собственники вправе сдавать часть земельного участка в аренду или предоставлять его для иного возмездного использования. Кроме того, наличие собственности на землю существенно увеличивает стоимость квадратного метра жилого или нежилого помещения.

3. Удобство использования:

— собственники вправе совершать с земельным участком различные действия, в том числе направленные на его благоустройство, строительство дополнительных сооружений, детских площадок и иных строений, необходимых для обеспечения нормальной жизнедеятельности многоквартирного дома.

Источник: https://rosreestr.ru/site/press/news/mnogokvartirnyy-dom-chto-komu-prinadlezhit/

Правовые основания для оформления земли под многоквартирными домами.

В соответствии со ст. 36 Земельного Кодекса РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством. Так, согласно ст.16 Жилищного Кодекса РФ земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (МКД).

Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Как оформить земельный участок под МКД?

Для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, а также проведения его государственного кадастрового учета. При том, что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРН) с ним не требуется.

Основные проблемы собственников, равно как и их домоуправляющих организаций, сводятся к тому, что на момент приобретения общедолевого права собственности на земельный участок собственники радуются, что им предоставляют землю бесплатно, а вот о последствиях, в т.ч. финансовых, такой собственности они, к сожалению, не задумываются.

Плюсы и минусы оформления земли под МКД.

Если систематизировать плюсы и минусы для собственников помещений в многоквартирных домах, то выглядеть это будет следующим образом.

ПЛЮСЫ оформления земли под МКД.:

Дополнительные гарантии.

  1. без согласия собственников невозможно использование земельного участка, как например, прокладка новых дорог, строительство, организация коммерческих и иных предприятий (мойки, автостоянки, гаражи и т.п.) на территории принадлежащей собственникам МКД.
  2. без согласия собственника не возможно какое-либо отчуждение части земельного участка, равно как и невозможен снос (постройка) каких либо строений.
  3. невозможно изъять земельный участок для муниципальных (государственных) нужд бесплатно.

Дополнительная возможная прибыль.

Собственники вправе сдавать часть земельного участка в аренду или предоставлять его для иного возмездного использования. Кроме того, наличие собственности на землю существенно увеличивает стоимость квадратного метра жилого или нежилого помещения.

Удобство использования.

Собственники вправе совершать с земельным участком различные действия, в т.ч. направленные на его благоустройство, строительство дополнительных сооружений, детских площадок и иных строений, необходимых для обеспечения нормальной жизнедеятельности МКД.

МИНУСЫ оформления земли под МКД:

Налоги.

C 2015 года собственники помещений в МКД освобождены от уплаты налога на землю в соответствии со ст. 389 НК РФ. Однако следует иметь ввиду, что наличие в собственности доли в праве на землю может увеличивать кадастровую стоимость самого помещения, а, следовательно, и налоговое бремя.

Ответственность.

Собственники обязаны нести ответственность за содержание своего земельного участка. Следовательно, обязанность по содержанию, ремонту, уборке дорог, элементов благоустройства (газонов, площадок, зеленых зон, парковочных мест и т.п.) несет собственник, а, значит, к нему могут быть применены меры ответственности. Собственник (его ДУК) могут быть оштрафован за неубранный снег, за не вывезенный мусор и т.д.

Цена.

В качестве минуса также следует указать и увеличение стоимость квадратного метра помещений, поскольку это сужает для собственников круг покупателей и арендаторов, равно как и увеличение расходов на содержание общего имущества МКД.

Как мы видим, количество плюсов перевешивает количество минусов, однако же, на второй взгляд явные плюсы могут стать отрицательными.

Неочевидные минусы оформления земли под МКД.

В качестве аргумента для скорейшего оформления в собственность земли некоторые жители приводят такой — возможность строительства полезных и нужных для граждан объектов на придомовой территории. Но здесь необходимо знать и помнить, что любая территория в городе имеет свое назначение и на участке под многоквартирным домом ларек, торгующий алкогольной продукцией, например, построить никто не разрешит. Возможности использования придомовых территорий очень ограничены. Это обусловливается многими факторами: скученностью застройки жилых домов, градостроительными ограничениями и нормативно-техническими требованиями, равно как и другими факторами.

Помимо этого в качестве плюса оформления земли в собственность некоторые считают увеличение рыночной стоимости жилья после оформления общедолевой собственности на землю. На самом деле это не так. Сама по себе доля в земельном участке под многоквартирным домом существует лишь гипотетически: её нельзя продать, подарить, получить под него кредит. Земельный участок неотделим от жилого дома, т.е лишен самостоятельной оборотоспособности. Как неотделима и часть общедомовой собственности, которой владеет собственник, — кусочек лестничной площадки или квадратный дециметр чердака.

Подводя итог рассуждениям о полезности или вредности приватизации придомовой территории, следует помнить об одном весьма существенном обстоятельстве, передача земельный участков в собственность под МКД в первую очередь снизит финансовую нагрузку органа местного самоуправления, а соответственно, органам власти очень выгодно переносить расходы на содержание домовых территорий на граждан. Именно для этого по городу Нижнему Новгороду были проведены публичные слушания по формированию земельного, которые в последствие стали большими сюрпризами для граждан, поскольку власти старались оформить максимально большие участки под МКЖ, включая территорию внутренних проездов, зон прохождения коммуникаций и т.д.

Рекомендации. Если земельный участок под МКД еще не сформирован, задумайтесь о его границах и расходах по его содержанию. Необходимо помнить, что на землях занятых коммуникациями, нельзя строить капитальные строение, а любые временные, в т.ч. и газоны могут быть единовременно разрушены. Если участок уже оформлен, вероятно, стоит задуматься о снижении его кадастровой стоимости, чтобы минимизировать налоговое бремя.

Никоненкова Е.В. 12.01.2018г.

Источник: https://precedentnn.ru/ofomliat-li-zemly-pod-mnogokvaryirnim-domom.html

>Как происходит продажа участков под многоэтажное строительство? Основные условия и нюансы заключения сделок

На что обратить внимание при выборе земли?

Землю под высотное строительство нужно подбирать исходя из плана городской застройки – рассмотреть те районы, где уже есть многоэтажные дома и планируется их дальнейшее строительство.

При выборе участка необходимо учесть следующие моменты:

Инфраструктура:

  • остановки общественного транспорта;
  • школы и детские сады;
  • учреждения здравоохранения;
  • культуры и досуга;
  • спортивные сооружения;
  • рекреационные зоны;
  • магазины и торговые центры.

Наличие развитой городской инфраструктуры обеспечит высокий спрос на будущие квартиры, но земля в районах с хорошей инфраструктурой (центральные районы) имеет очень высокую стоимость, поэтому нужно искать баланс между ценой и качеством. Оптимальным вариантом являются периферийные территории городов, но не слишком удалённые от центра и уже имеющие свою инфраструктуру.

Коммуникации, инженерные сети:

  • теплоснабжение;
  • водоснабжение;
  • электроснабжение;
  • телефонный кабель;
  • оптоволоконный кабель сети Интернет.

Самым важным является наличие водоснабжения, так как специально проводить коммуникации к дому будет очень дорого. Проблема теплоснабжения в современных домах может быть решена через применение системы автономного отопления.

Желательно также провести анализ застройщиков-конкурентов в выбранном районе.

При подборе участка нужно учесть, что не все земли могут находиться в частной собственности. Существует ряд ограничений, прописанных ст. 27 Земельного кодекса РФ.

В число подобных ограничений входят земли, занятые:

  • государственными природными заповедниками и национальными парками;
  • зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные силы Российской Федерации;
  • зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;
  • объектами организаций Федеральной службы безопасности;
  • объектами организаций органов государственной охраны и иные.

Также данная статья оговаривает список ограниченных в обороте земель, например, земли лесного фонда, земли, в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и другие.

Далее нужно убедиться в юридической чистоте участка, то есть проверить правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на участок. К первым относятся свидетельство о государственной регистрации права или выписка из ЕГРН. Ко вторым – договор купли-продажи, судебное решение или акт органа государственной (муниципальной) власти о предоставлении земельного участка, например, при приватизации.

Необходимо проверить участок на отсутствие судебных споров и обременений. Важно изучить кадастровый план земельного участка, а также произвести независимую оценку земли (чтобы избежать риска покупки по завышенной стоимости и уплаты в будущем завышенной суммы налога на землю).

О том, на что нужно обратить внимание при покупке любого участка и что проверить перед сделкой, мы писали .

Определение стоимости

Стоимость земли под высотную застройку зависит от следующих факторов:

  1. место расположения;
  2. наличие инженерных сетей и коммуникаций;
  3. наличие объектов социальной, культурной и бытовой сферы;
  4. площадь участка;
  5. параметры застройки;
  6. уровень подготовки градостроительных документов.

Параметры застройки считаются одним из главных факторов. Два равнозначных земельных участка земли, но с различными параметрами застройки, будут иметь отличие в стоимости приблизительно пропорционально процентной разнице в параметрах застройки.

Стадия подготовки градостроительных документов позволяет определить риски проекта и учитывает фактор времени. Если есть разрешение на строительство, то это значит, что уже имеется согласованная строительная документация с определёнными параметрами застройки, получены технические условия, определена потребность в ДДУ.

В такой ситуации можно достаточно точно просчитать экономику строительства и быстро начать его. Наличие градостроительного плана участка земли фиксирует параметры и ведёт к сокращению сроков начала строительства до года.

Отсутствие градостроительной документации ведёт к появлению рисков проекта в части параметров застройки и может значительно увеличить сроки реализации проекта. В каждом продаваемом метре будущих площадей включена доля земельного участка, стоимость «коробки», инженерных сетей в пределах строительной площадки, затраты на ДДУ и внешние сети, прибыль предпринимателя.

Доля земельного участка в каждом продаваемом метре или нагрузка земли на реализуемую площадь служит параметром сравнения, который позволяет укрупнённо, но в тоже время достаточно точно сформировать мнение о стоимости земельного участка. В зависимости от степени подготовленности градостроительных документов варьируется нагрузка земли на реализуемую площадь и, соответственно, изменяется стоимость участка земли.

Эксперты выявили, что в случае готовности градостроительных документов на участок земли до уровня разрешения на строительство стоимость такого участка практически в два раза превышает цену тех участков под многоэтажную застройку, на которые ещё не подготовлены градостроительные документы.

Процедура оформления соглашения

Процедура заключения сделки включает себя следующие этапы:

  1. Составление и подписание договора купли-продажи участка между продавцом и покупателем.

    В данном документе содержится информация:

    • о продавце и покупателе;
    • их правомочия и обязательства;
    • ответственность;
    • назначение и цели (по разрешённому использованию);
    • данные об обременениях, ограничениях на участке;
    • срок, в который покупатель получает участок;
    • стоимость земли;
    • о самом участке со сведениями о кадастровом номере, размере, границах, обозначенных в кадастровом плане.

    К договору купли-продажи в обязательном порядке должен быть приложен план участка.

  2. Государственная регистрация договора купли-продажи в Росреестре.

    Регистрация предоставленных документов в территориальном подразделении Росреестра (после экспертизы документов). Внесение данных в ЕГРН является окончанием процедуры регистрации. О том, как оформить куплю-продажу через Росреестр и МФЦ, читайте .

  3. Получение участка в собственность посредством оформления передаточного акта.

Для посетителей нашего сайта мы подготовили интересные статьи об особенностях купли-продажи земельных участков:

  • под ферму или ЛПХ;
  • под базы отдыха и гостиницы;
  • с недостроенным домом;
  • по ипотеке или в кредит;
  • в дачном или садовом товариществе у собственника;
  • коммерческого, сельскохозяйственного и промышленного назначения.

Таким образом, при покупке участка под высотное строительство необходимо учитывать ряд важных моментов. Земли под такое строительство должны относиться исключительно к категории «земли населённых пунктов». Вид разрешённого использования участков — многоэтажное строительство.

При выборе участка следует обратить внимание на инфраструктуру района застройки, наличие инженерных сетей и коммуникаций, а также на уровень подготовки градостроительных документов. Покупка участков под высотную застройку в населённых пунктах возможна только у других частных собственников. У государственных/муниципальных органов исполнительной власти такие участки можно только взять в аренду (путём конкурсов, аукционов и тендеров).

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://urexpert.online/nedvizhimost/zemelnyj-uchastok/kuplya-prodazha/dlya-stroitelstva-mnogoetazhek.html

>Участок под строительство многоквартирного дома

Земля под строительство многоквартирного дома

Последние изменения и динамика на инвестиционном рынке Санкт-Петербурга привели к повышенному интересу девелоперов к ближайшим пригородам. А именно следующим районам Ленобласти: Выборгский, Ломоносовский, Всеволожский. Предложения по продаже земли под строительство именно в этих районах наиболее привлекательны, особенно для желающих приобрести землю под строительство многоквартирного дома.

2. Как правило, земля досталась нынешнему собственнику в ходе приватизации. Это значит, что перед приобретением, необходимо тщательно изучить кадастровый паспорт и обратить внимание на ПЗЗ. Когда утвержденного Генплана МО и ПЗЗ не существовало, вид и категория использования участков определялась исключительно по кадастровому паспорту. Ситуация сменилась. Теперь если земельный надел находится в зоне, вид использования и назначения которой были изменены в утвержденном Генплане, собственник имеет право изменить запись в кадастровом паспорте. Но, поскольку, такая перемена может сулить ростом налогов на участок, владельцы предпочитают «отсиживаться молча». Поэтому, приобретая землю из частной собственности, следует изучить текущий паспорт и сравнить записи в нем с Генпланом и ПЗЗ.

Современная архитектура и фасады

Первым наивысшим достижением любой начинающей строительной компании является строительство первого многоквартирного дома. Успешная новостройка – это первая ступенька к бизнесу, связанному с возведением целых жилых комплексов, коттеджей. Правда, воплотить такую идею в реальность дано не всем. Мало того, что такого рода новостройки требуют большого финансирования, необходимо сделать правильный выбор земли под строительство многоквартирных домов. Сейчас множество компаний занимается продажей земельных участков, но увы не все заслуживают доверия, поэтому перед покупкой земли под строительство многоквартирного дома стоит внимательно осмотреть участок и ознакомиться со всеми сопутствующими покупку документами. Также стоит отметить возможные проблемы в получении всех необходимых разрешений в администрации района, выбранного для строительства.

2. Коммуникации. Сюда входит близость сетей теплоснабжения, электроснабжения, а также телефонных кабелей. Сейчас множество жилых комплексов обустраивают автономным отоплением, поэтому близкое расположение теплотрассы не столь принципиально. А вот водоснабжение – отдельный разговор. «Протяжка» труб мало того, что отберет время, еще и значительно повысит себестоимость новостройки. Поэтому прежде, чем купить землю для строительства многоквартирного дома, необходимо обратить особое внимание на коммуникации. Учитывая этот аспект, проще всего выбрать компанию, которая занимается продажей земельных участков, граничащих друг с другом. Ведь к целому комплексу продаваемых территорий вряд ли нет подвода всевозможных коммуникаций.

Справочник строителя, Правовые аспекты

Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, некоторым лицам (государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, органам государственной власти и органам местного самоуправления) — в постоянное (бессрочное) пользование, религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения — в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.

Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, подробно рассмотрен в ст. 30 ЗК РФ. Но прежде чем переходить непосредственно к предусмотренным ЗК РФ действиям, нужно понять, что собой представляет строительство с точки зрения Градостроительного кодекса РФ (далее по тексту — ГСК РФ) и какие обязательные действия должны выполнить лица, осуществляющие строительство.

Участок под малоэтажный дом в пгт Дубровка

  • Площадь земельного участка — 3 966 м 2
  • Площадь участка с учётом обременений — 3 548 м 2
  • Коэффициент использования территории Kmax = 1.2
  • Максимально возможная площадь здания — 4 257.6 м 2
  • Этажность здания — 3.
  • Высотный регламент — не более 18 м до конька (не превышая 30% высотности окружающей застройки) — при условии отсутствия экспертизы для 3-х этажей+ технический этаж.
  • Коэффициент перехода от площади застройки к площади 1-го этажа — 0.9
  • Максимально возможная площадь застройки территории — 1 576.9 м 2
  • Принимаемая площадь строительства — 800 м 2 . Возможность увеличения при проектировании и получении градплана.
  • Общая площадь здания (округлённая) — 2 160 м 2 — трёхсекционный 3-х этажный дом с применением технологий сборного железебетона.
  • Коэффициент перехода общей площади здания к полезной — 0.85
  • Полезная площадь здания (площадь квартир) — 1 836.0
  • Озеленение — 422.3 м 2
  • Количество машино-мест в гаражах и стоянках для постоянного хранения — 23
  • Площадь 1 машино-места — 25 м 2
  • Площадь стоянки — 575.0 м 2
  • Площадь дорожно-транспортной сети — 354.8 м 2
  • Придомовая территория — 1 813.9 м 2
  • Класс конструктивной системы здания (КС) — MINIMUM (малобюджетный) — КС 3. сборный железобетон в бескаркасный системах
  • Ориентировочный срок строительства здания в 3 этажа — 5-6 месяцев.
  • Рыночная стоимость аналогичных квартир по результатам официальной оценки: 45-50 тыс.руб./м 2
  • Максимальный коэффициент использования территории для участков среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки Кmax = 1.2.
  • Минимальное количество этажей надземной части зданий, строений, сооружений на территории земельных участков — 3.
  • Максимальное количество этажей надземной части зданий, строений, сооружений на территории земельных участков — 5.
  • Максимальная высота зданий, строений, сооружений на территории земельных участков — 18 и не более чем на 30% выше средней высоты существующих зданий в квартале.
  • Минимальная доля озеленения территории земельных участков (до 30% их площади) может быть выделена для объединения в самостоятельные земельные участки внутриквартальных скверов (садов) общего пользования.
  • Минимальное количество машино-мест для индивидуального автотранспорта устанавливается в соответствии с ППЗ (статья 44.9).

Многоквартирный дом на участке под ИЖС

  • Изменение в принятом порядке вида разрешенного использования участка на мало-средне или многоэтажную застройку позволит исправить ситуацию с нецелевым назначением земли.
  • Затем, руководствуясь ч.3 ст.222 Гражданского кодекса РФ, на все еще считающийся самовольным строением МКД, необходимо признать возникновение права собственности. В таком случае придется доказать, что сохранение дома не нарушает оберегаемые законом права третьих лиц, не представляет опасности для жизни и здоровья людей, а также убедить суд в возможности подключения строения ко всем инженерным коммуникациям.
  • Стоит отметить, что процедура изменения допустимого использования сопряжена со множеством бюрократических трудностей и проволочек, а судом, в большинстве случаев, МКД признается самостроем и объектом, подлежащим сносу.
  1. На землях ИЖС строится объект, отвечающий всем параметрам понятия «Индивидуальный жилой дом», площадью не превышающей 1,5 тысячи кв.м, с несколькими подъездами.

Блокированный жилой дом (БЖД) – трехэтажный (не больше) объект капстроительства, который состоит из определенного количества блоков (не больше десяти), в каждом их которых может проживать одна семья. Блоки объединены общими стенами, без проходов в соседний модуль. Расположен каждый такой модуль на обособленном участке и имеет свой выход на территорию совместного пользования.

Особенности формирования земельного участка под многоквартирным домом

Исключительное право на получение земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в собственность принадлежит собственникам помещений многоквартирного дома. Возникновение права собственности не зависит от издания органами государственной власти или органами местного самоуправления правоприменительных актов, а ставится законом в зависимости от формирования земельного участка, при этом государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок носит не правообразующий, а лишь правоподтверждающий характер, так как в силу прямого указания закона (статья 16 Вводного закона к ЖК РФ) право собственности возникает с момента постановки земельного участка на кадастровый учет.

Формирование земельного участка – «выполнение в отношении земельного участка в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом N 221-ФЗ, работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке (кадастровые работы), осуществление государственного кадастрового учета такого земельного участка» (п.1 ч.4 ст. 30 ЗК РФ).

Источник: https://firstjurist.ru/pereplanirovka/uchastok-pod-stroitelstvo-mnogokvartirnogo-doma