Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости

Первые паевые фонды появились в США еще в 20-е годы прошлого века. Но особенно популярной форма коллективного инвестирования стала в 70-х–80-х годах. Наибольший доход американским инвесторам тогда давали вложения в гособлигации. Однако приобрести эти ценные бумаги можно было лишь при наличии капитала, превышающего $10 000. Те, у кого таких денег не было, объединялись в инвестиционный коллектив («пул инвесторов»), создавая таким образом фонд с необходимым капиталом.

В России такая форма коллективных инвестиций возникла в 1996 году, после Указа Президента РФ № 765 «О дополнительных мерах по повышению эффективности инвестиционной политики Российской Федерации» от 26 июля 1995 года, в котором определялся порядок создания и функционирования нового инвестиционного института.

Полноценно развиваться этот институт ПИФов стал в 2001 году, после принятия федерального закона об инвестиционных фондах. Согласно законодательству, паевые фонды в России бывают открытыми, закрытыми и интервальными (смешанный тип). Наибольший рост инвестиций в последние годы в России показывают именно закрытые фонды (ЗПИФы).

ЗПИФ, в частности, сейчас развивается на рынке коммерческой недвижимости. К примеру, «дочка» Сбербанка, «Сбербанк Управление Активами», начинает реализовывать среди широкого круга частных инвесторов паи закрытого паевого инвестиционного фонда, ориентированного на коммерческую недвижимость. Ожидаемая доходность для инвесторов – в размере 15% годовых, что намного выше, чем ставка по банковским депозитам в том же «Сбербанке».

Содержание

Что такое ЗПИФ?

ЗПИФ — закрытый паевой инвестиционный фонд.

Слово «закрытый» не значит, что такой фонд как-то обособился от инвесторов, что попасть в него можно только по «приглашению», или же он скрывает свою отчетность от налоговых органов. «Закрытый» в данном случае означает, что этот фонд формируется лишь единожды. То есть запланировали инвесторы купить «в складчину» ценные бумаги или недвижимость, собрали нужную сумму денег, и фонд уже сформировался, то есть «закрылся».

Забрать из закрытого фонда средства можно в определенное время – ведь паи обеспечены конкретным активом. Конвертировать свои вложения в ЗПИФ обратно в денежные средства можно в конкретный момент, который определен и обговорен инвесторами заранее правилами ДУ – к примеру, тогда, когда активы фонда принесли нужный доход и были проданы.

В противоположность закрытому, открытый паевой фонд может формироваться на протяжении всей своей работы, инвесторы могут вкладывать в него средства и забирать их в любой момент. Согласно законодательству, любой паевой инвестиционный фонд не является юридическим лицом, это не фирма, это лишь форма долевого владения определенным количеством активов.

Кто и как управляет имуществом ЗПИФ?

Занимаясь вопросами управления имущества фонда, УК действует согласно Правилам доверительного управления конкретного ЗПИФа. Такие правила предусматривают степень компетенции УК: к примеру, в правилах должно быть указано, может ли УК продавать активы фонда.

Согласно действующему законодательству, УК контролируют не только общее собрание пайщиков, но несколько независимых институтов. Один из них – специализированный депозитарий. Это профессиональный участник рынка ценных бумаг, который работает, в том числе, с инвестиционными и негосударственными пенсионными фондами. Он ведет депозитарные (лицевые) счета пайщиков, на которых находятся их паи. Таким образом обеспечивается учет и сохранность информации о паях. Это значит, что информация о том, что какое-либо лицо является пайщиком фонда, не может куда-либо исчезнуть, даже если что-то случится с управляющей компанией.

Регистрация паев также осуществляется в частной компании – регистраторе. Депозитарием и регистратором может быть одна и та же организация.

Контролирует УК также независимый аудитор. Это организация, которая не должна быть аффилирована УК, она проводит аудит управляющей компании в установленные правилами фонда сроки (один раз в год, два раза в год и так далее). Результаты своего отчета она предоставляет пайщикам, которые таким образом получают оценку работы УК от незаинтересованной стороны.

Каждый фонд также обязан иметь и независимого оценщика. Он проводит оценку активов фонда с определенной периодичностью и доносит до пайщиков информацию о стоимости их активов (подорожали, подешевели, остались на прежнем уровне). Независимым оценщиком может быть любая компания, у которой есть соответствующая лицензия.

Банк России осуществляет надзор за профессиональными управляющими рынка ценных бумаг., в том числе – за управляющей компанией фонда. Он же предоставляет УК лицензию на осуществление доверительного управления активами фонда . а также регистрирует сам фонд.

Обобщая, процесс создания ЗПИФа пошагово выглядит так: сперва УК готовит ПДУ фонда и подает их на регистрацию в Банк России. Только после этого УК может привлекать в него инвесторов-пайщиков для формирования фонда именно теми активами, что предусмотрены в его ПДУ и допускаются действующим законодательством для соответствующего вида фонда (рентный, индексный, фонд недвижимости и т.д.). Таким образом, при формировании фонда взносы инвесторов превращаются в паи.

Как только инвестор становится пайщиком фонда, его имущество переходит под управление УК (ведь свои активы он отдал в доверительное управление фонда), попадая в общедолевую собственность пайщиков фонда. И теперь все вопросы относительно активов фондов находятся в ведении и УК.

Задача УК – профессионально управлять фондом, она же несет все риски, занимается хозяйственной деятельностью, нанимает подрядчиков, которые работают с активами фонда и контролирует их.

К примеру, к работе с активами в сфере недвижимости может быть привлечена эксплуатирующая организация. Она осуществляет управление объектом недвижимости, который находится в фонде, чинит крыши, латает трубы, разгребает снег… Такую организацию выбирает УК и заключает с ней договор.

Каковы права у пайщиков ЗПИФ?

Пайщик фонда имеет право на свою долю в доходе, получаемом от управления активами фонда. В случае если эти активы – недвижимость, пайщик будет иметь и долю в собственности на эту недвижимость, но без права выдела ее «в натуре» (то есть без возможности распоряжаться использованием площадей или определением конкретной части объекта, которая принадлежит пайщику). В частности, в свидетельстве о праве собственности на объект будет указано, что его собственниками являются все пайщики ЗПИФ – что может быть удостоверено выпиской из реестра.

Пайщик может продать свой пай на вторичном рынке. Стоимость пая может определяться по-разному.

Пай не имеет номинальной стоимости. Ее определяет владелец пая, ориентируясь, например, на расчеты независимого оценщика.

Несложно рассчитать и стоимость чистых активов фонда (СЧА). Она складывается из балансовой стоимости активов и денежных средств, находящихся на счете фонда. На момент поступления прибыли от активов фонда СЧА всегда будет выше, чем балансовая стоимость объекта. Когда УК распределит доход по пайщикам и на счетах фонда уже не останется свободных денег, полученных от прибыли, СЧА вернется к прежнему уровню.

К примеру, на расчетном счете фонда в банке лежит ноль рублей, но стоимость активов 1 млн рублей. Значит, СЧА составляет 1 млн. Когда активы принесут доход в 100 тыс. руб. и он появится на расчетном банковском счете фонда, СЧА составит 1100 тыс. руб. СЧА может меняться после каждой переоценки фондов независимым оценщиком.

Источник: https://rb.ru/opinion/zpif/

Материал об особенностях и нюансах налогообложения операций с паями паевых инвестиционных фондов (ПИФ).

Налогообложение физических лиц

Часть I. Доход по операциям с ценными бумагами, в том числе с паями инвестиционных фондов, облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Особенности налогообложения доходов по операциям с ценными бумагами для физических лиц описаны в статье 214.1 Налогового Кодекса РФ.

Дата получения дохода

При определении налоговой базы по доходам с инвестиционными паями учитываются доходы, полученные по следующим операциям:

  • с ценными бумагами, обращающимися на организованном рынке ценных бумаг;
  • с ценными бумагами, не обращающимися на организованном рынке ценных бумаг;

К обращающимся ценным бумагам относятся инвестиционные паи паевых инвестиционных фондов обращающиеся на ОРЦБ. Также к обращающимся ценным бумагам относятся инвестиционные паи открытых паевых инвестиционных фондов, даже в тех случаях, когда такие паи не обращаются на ОРЦБ.

Немаловажно отметить, что инвестиционные паи признаются обращающимися (за исключением паев открытых паевых инвестиционных фондов), если одновременно выполняются следующие условия:

а) такие паи допущены к торгам ОРЦБ;

б)по таким паям рассчитывается рыночная котировка – средневзвешенная цена по сделкам, совершенным в течение торгового дня через ОРЦБ, в котором совершена сделка.

При отсутствии информации о средневзвешенной цене ценной бумаги у российского организатора торговли на РЦБ на дату ее реализации рыночной котировкой признается средневзвешенная цена, сложившаяся на дату ближайших торгов, состоявшихся до дня совершения соответствующей сделки, если торги по этим ценным бумагам проводились хотя бы один раз в течение последних трех месяцев.

Соответственно, к не обращающимися на ОРЦБ относятся инвестиционные паи закрытых и интервальных паевых инвестиционных фондов, которые не обращаются на ОРЦБ, либо по которым не рассчитывается средневзвешенная цена в течение последних трех месяцев на ОРЦБ.

Доход по операциям с инвестиционными паями возникает в момент:

  • погашения инвестиционных паев;
  • продажи инвестиционных паев;

промежуточной выплаты дохода. «в начало…»

Ставки налога

  • для резидентов РФ размер НДФЛ составляет 13% от дохода;

для нерезидентов РФ размер НДФЛ составляет 30% от дохода. «в начало…»

Порядок расчета дохода

Финансовый результат при погашении (продаже) инвестиционных паев определяется как разница между суммами доходов, полученными от погашения (продажи) паев, и документально подтвержденными расходами на приобретение, реализацию и хранение паев, фактически произведенными налогоплательщиком (включая скидки, надбавки агентам, управляющей компании). Также к расходам можно отнести как суммы, с которых был исчислен и уплачен налог при приобретении (получении) паев, так и сумму налога, уплаченного налогоплательщиком (например, в случаях, когда возникла материальная выгода от приобретения паев – см. часть II, а также в случаях дарения инвестиционных паев). Если при получении налогоплательщиком инвестиционных паев в порядке дарения или наследования налог не взимался в связи с совершенными сделками между близкими родственниками, при налогообложении доходов при реализации (погашении) таких паев, полученных налогоплательщиком в порядке дарения или наследования, учитываются также документально подтвержденные расходы дарителя (наследодателя) на приобретение этих ценных бумаг.

Налог на доходы физических лиц рассчитывается нарастающим итогом в течение календарного года. При расчете налогооблагаемого дохода учитываются результаты всех сделок с паями одной категории ценных бумаг одной управляющей компании с начала года.

Налог рассчитывается как произведение суммы дохода на соответствующую ставку налога с округлением до целых рублей.

Налоговая база определяется отдельно по каждой категории ценных бумаг и каждому виду дохода. Отрицательный финансовый результат, полученный в налоговом периоде по операциям с инвестиционными паями паевых инвестиционных фондов, признаваемыми в целях налогообложения обращающимися на ОРЦБ, не может уменьшать финансовый результат по операциям с инвестиционными паями паевых инвестиционных фондов, признаваемыми в целях налогообложения не обращающимися на ОРЦБ, и наоборот.

При определении налоговым агентом налоговой базы при погашении (продаже) инвестиционных паев налоговый агент на основании заявления налогоплательщика может учитывать фактически осуществленные и документально подтвержденные расходы, которые связаны с приобретением и хранением соответствующих ценных бумаг и которые налогоплательщик произвел без участия налогового агента, в том числе до заключения договора с налоговым агентом, при наличии которого последний осуществляет определение налоговой базы налогоплательщика.

При реализации (погашении) паев расходы в виде стоимости приобретения ценных бумаг признаются по стоимости первых по времени приобретений (ФИФО).

При обмене инвестиционных паев дохода по операциям с инвестиционными паями не возникает.

В случае обмена (конвертации) инвестиционных паев одного паевого инвестиционного фонда на инвестиционные паи другого паевого инвестиционного фонда, осуществленного налогоплательщиком с российской управляющей компанией, осуществляющей на момент обмена (конвертации) управление указанными фондами, финансовый результат по такой операции не определяется до момента реализации (погашения) инвестиционных паев, полученных в результате обмена (конвертации). При реализации (погашении) инвестиционных паев, полученных налогоплательщиком в результате такого обмена (конвертации), в качестве документально подтвержденных расходов налогоплательщика признаются расходы по приобретению инвестиционных паев, которыми владел налогоплательщик до их обмена (конвертации). «в начало…»

Инвестиционный налоговый вычет

С 2014 года для физических лиц введён инвестиционный налоговый вычет при уплате НДФЛ в случае владения паями 3 года и более. Инвестиционный вычет предоставляется по операциям с ценными бумагами, обращающимся на организованном рынке ценных бумаг:

  • ценные бумаги, допущенные к торгам российского организатора торговли на рынке ценных бумаг, в том числе на фондовой бирже;
  • инвестиционные паи открытых паевых инвестиционных фондов, управление которыми осуществляют российские управляющие компании.

Инвестиционный вычет распространяется только на бумаги, приобретенные после 01.01.2014 года.

Законодательство определяет предельный размер вычета в размере суммы, равной произведению 3 млн рублей на коэффициент*, определяемый количеством полных лет нахождения в собственности налогоплательщика проданных (погашенных) ценных бумаг.

Приведем упрощенный пример: В 2014 году инвестор купил паи открытого фонда на сумму 10 млн рублей. В 2018 году, ровно через 4 года, он продал свои паи за 25 млн рублей. Прибыль инвестора составила 15 млн рублей. Его вычет составит 3 млн рублей, умноженные на 4 года, то есть 12 млн рублей. Поэтому облагаться налогом будет только 3 млн рублей (разница между 15 млн и 12 млн). Таким образом, инвестор заплатит налог только с 3 млн рулей.

Налоговый вычет предоставляется налогоплательщику при исчислении и удержании налога налоговым агентом или при представлении налоговой декларации. Если налоговый вычет рассчитывается налоговым агентом, последний представляет налогоплательщику соответствующий расчет о величине предоставленного ему вычета.

В случае если при предоставлении налогового вычета несколькими налоговыми агентами его совокупная величина превысила его предельный размер, налогоплательщик обязан представить налоговую декларацию и доплатить соответствующую сумму налога.

*Расчет коэффициента при реализации (погашении) в налоговом периоде ценных бумаг с различными сроками нахождения в собственности налогоплательщика на момент такой реализации, исчисляемыми в полных годах, см. в ст. 219.1 Налогового кодекса РФ.

  • Заявление на предоставление вычета DOCX 16,52 Кб. Загружен: 539

Порядок удержания налога

При погашении инвестиционных паев

При погашении инвестиционных паев налог рассчитывается, удерживается и перечисляется управляющей компанией не позднее одного месяца с даты выплаты денежных средств.

При продаже инвестиционных паев

Порядок удержания налога при продаже инвестиционных паев на вторичном рынке зависит от способа продажи: с помощью брокера на бирже (либо на внебиржевом рынке) или по договору купли-продажи инвестиционных паев на неорганизованном рынке (прямая продажа).

В случае заключения договора купли-продажи на неорганизованном рынке налоговый агент отсутствует, и налогоплательщик самостоятельно рассчитывает налоговую базу, исходя из совокупных и подтвержденных документами расходов на приобретение инвестиционных паев и суммы дохода от продажи. Полученный таким образом доход подлежит декларированию до 30 апреля следующего года, а налог – уплате в бюджет до 15 июля.

При продаже инвестиционных паев через брокера, являющегося налоговым агентом, налогоплательщику необходимо предоставить в брокерскую компанию документы, подтверждающие расходы на приобретение.

  1. Заявка на приобретение инвестиционных паев (либо договор на покупку);
  2. Документ об оплате приобретенных паев (платежное поручение, расписка, отчет брокера и т.д.);
  3. Документы о прочих расходах на приобретение (отчет управляющей компании об удержанных надбавках и проч.);
  4. Уведомление специализированного регистратора об операции по выдаче паев (при зачислении паев на собственный лицевой счет в реестре);
  5. Справка специализированного регистратора об операциях по лицевому счету за период с момента приобретения паев до момента перевода паев на счет брокера (при покупке паев на собственный лицевой счет в реестре);
  6. Заявление с просьбой учитывать фактически осуществленные и документально подтвержденные расходы, которые связаны с приобретением и хранением продаваемых ценных бумаг, которые налогоплательщик произвел без участия налогового агента (брокера), в том числе до заключения договора с этим налоговым агентом, при наличии которого последний осуществляет определение налоговой базы налогоплательщика.

Вышеназванные документы (кроме заявления) можно получить по месту приобретения паев (в управляющей компании, агентском пункте, у брокера и т.п.). При выплате дохода от продажи инвестиционных паев брокер удержит налог с разницы между суммой дохода от продажи и суммой документально подтвержденных расходов.

При промежуточной выплате дохода

Правилами доверительного управления закрытого фонда может быть предусмотрена промежуточная выплата дохода пайщикам. В этом случае в день перечисления денежных средств на расчетный счет пайщика управляющая компания удерживает налог по ставке 13% для резидентов (30% для нерезидентов) от выплачиваемой суммы. «в начало…»

Перенос на будущее убытков от операций с ценными бумагами.

Налогоплательщики, получившие убытки в предыдущих налоговых периодах по операциям с ценными бумагами, обращающимися на организованном рынке ценных бумаг, вправе уменьшить налоговую базу по операциям с ценными бумагами, обращающимися на организованном рынке ценных бумаг, соответственно в текущем налоговом периоде на всю сумму полученного ими убытка или на часть этой суммы (перенести убыток на будущие периоды).

Налоговые вычеты при переносе на будущие периоды убытков от операций с ценными бумагами предоставляютсяв размере сумм убытков, полученных от операций с ценными бумагами, обращающимися на организованном рынке ценных бумаг. Указанный налоговый вычет предоставляется в размере сумм убытков, фактически полученных налогоплательщиком от операций с ценными бумагами, обращающимися на организованном рынке ценных бумаг, в предыдущих налоговых периодах в пределах размера налоговой базы по таким операциям.

Размер налоговых вычетов определяется исходя из сумм убытков, полученных налогоплательщиком в предыдущих налоговых периодах (в течение 10 лет считая с налогового периода, за который производится определение налоговой базы). При этом при определении размера налогового вычета в налоговом периоде, за который производится определение налоговой базы, суммы убытков, полученных налогоплательщиком в течение более чем одного налогового периода, учитываются в той очередности, в которой понесены соответствующие убытки.

Размер налоговых вычетов, исчисленный в текущем налоговом периоде, не может превышать величину налоговой базы, определенную по соответствующим операциям в этом налоговом периоде. При этом суммы убытков налогоплательщика, не учтенные при определении размера налогового вычета, могут быть учтены при определении размера налогового вычета в следующих налоговых периодах .

Налогоплательщик обязан хранить документы, подтверждающие объем понесенного убытка, в течение всего срока, когда он уменьшает налоговую базу текущего налогового периода на суммы ранее полученных убытков.

Не допускается перенос на будущие периоды убытков, полученных по операциям с ценными бумагами, не обращающимися на организованном рынке ценных бумаг

Перенос налогоплательщиками налога на доходы физических лиц убытков на будущее в соответствии со статьями 214.1 и 220.1 Налогового кодекса РФ осуществляется в отношении убытков, полученных начиная с налогового периода 2010 года (пункт 6 статьи 13 Федерального закона от 25.11.2009 N 281-ФЗ).

Налоговый вычет предоставляется на основании письменного заявления налогоплательщика при представлении им налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода. «в начало…»

Налоговая декларация

В случае если в течение календарного года происходила реализация (погашение) паев, владелец паев при необходимости подачи налоговой декларации самостоятельно отражает в ней факт получения дохода по операциям с паями.

Для этого необходимо по окончании года:

  • получить от управляющей компании (возможно через агента) справку о полученном доходе и удержанной сумме налога по форме 2-НДФЛ;
  • заполнить и сдать налоговую декларацию в налоговый орган по месту регистрации налогоплательщика до 30 апреля следующего года;
  • при необходимости самостоятельно перечислить в бюджет не удержанную сумму налога до 15 июля следующего года.

Пример расчета НДФЛ при реализации паев

Пайщиком Курашевым Максимом были приобретены паи:

  • в июне 10 паев по цене 1 500 рублей, плюс 1% надбавка 150 рублей за 10 паев;
  • в сентябре 10 паев по цене 1 600 рублей, плюс 1% надбавка 160 рублей за 10 паев;

В декабре (при реализации 15 паев по стоимости 2 000 рублей за пай) доход от нее составил 30 000 рублей.

Расходы на приобретение и реализацию складываются из следующих сумм:

10* (1500 + 15) = 15 150 (первая покупка)

5* (1600 +16) = 8 080 (вторая покупка)

600 (2% скидка при погашении)

Итого расходы: 23 830 рублей.

Налогооблагаемая база 30 000 — 23 830 = 6 170 рублей.

Налог 13% составит 802 рубля. «в начало…»

Устранение двойного налогообложения

Для освобождения от уплаты налога, проведения зачета, получения налоговых вычетов или иных налоговых привилегий налогоплательщик должен представить в налоговые органы официальное подтверждение того, что он является резидентом государства, с которым Российская Федерация заключила действующий договор (соглашение) об избежании двойного налогообложения,документ о полученном доходе и об уплате им налога за пределами Российской Федерации, а также документ о полученном доходе и об уплате им налога за пределами Российской Федерации, подтвержденный налоговым органом соответствующего иностранного государства. Подтверждение может быть представлено как до уплаты налога или авансовых платежей по налогу, так и в течение одного года после окончания того налогового периода, по результатам которого налогоплательщик претендует на получение освобождения от уплаты налога, проведения зачета, налоговых вычетов или привилегий. «в начало…»

Часть II. Доход в виде материальной выгоды при приобретении ценных бумаг, в том числе паев инвестиционных фондов, облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Особенности налогообложения доходов в виде материальной выгоды при приобретении ценных бумаг для физических лиц описаны в статье 212 Налогового Кодекса РФ.

При получении налогоплательщиком дохода в виде материальной выгоды от приобретения инвестиционных паев паевых инвестиционных фондов налоговая база определяется как превышение рыночной стоимости таких паев над суммой фактических расходов налогоплательщика на их приобретение.

Рассмотрим порядок определения расчетной, рыночной цены инвестиционных паев различных фондов:

  • Расчетной ценой инвестиционного пая закрытого и интервального инвестиционного фонда, не обращающегося на ОРЦБ, признается последняя расчетная стоимость этого пая, определенная управляющей компанией, осуществляющей доверительное управление имуществом ПИФ, без учета предельной границы колебаний расчетной цены ценных бумаг.
  • Рыночной стоимостью инвестиционного пая ПИФ (обращающегося и не обращающегося на ОРЦБ) в случае его приобретения у управляющей компании, осуществляющей доверительное управление имуществом ПИФ, признается последняя расчетная стоимость инвестиционного пая, определенная указанной управляющей компанией, без учета предельной границы колебаний рыночной или расчетной цены ценных бумаг.
  • Рыночной стоимостью инвестиционного пая открытого паевого инвестиционного фонда признается последняя расчетная стоимость инвестиционного пая, определенная управляющей компанией, осуществляющей доверительное управление имуществом ПИФ, без учета предельной границы колебаний рыночной цены ценных бумаг.
  • В случае приобретения налогоплательщиком инвестиционного пая интервального и закрытого паевого инвестиционного фонда, обращающегося на ОРЦБ, вне управляющей компании рыночная цена такого пая определяется Порядком определения рыночной цены ценных бумаг, расчетной цены ценных бумаг, предельной границы колебаний, установленным ФСФР РФ (Приказ ФСФР РФ № 10-65/пз-н от 9 ноября 2010 г.). Согласно Порядку рыночная цена обращающегося на ОРЦБ пая ПИФ определяется как средневзвешенная цена, рассчитываемая российским организатором торговли на РЦБ (фондовой биржей) по итогам каждого торгового дня (определение средневзвешенной цены см. в указанном Порядке), при этом предельная граница колебаний определяется от рыночной цены пая до минимальной цены сделки с такими паями соответствующего ПИФ, совершенной на торгах данного организатора торговли на РЦБ (включая фондовую биржу).

Немаловажно отметить, что при определении дохода в виде материальной выгоды от приобретения инвестиционных паев ПИФ к части II не относятся правила признания в целях налогообложения таких ценных бумаг по категориям «обращающиеся» и «не обращающиеся», описанные в части I (т.е. в части II ценные бумаги признаются обращающимися на ОРЦБ в случае, если они допущены к торгам российского организатора торговли на РЦБ, в т.ч. на фондовой бирже). «в начало…»

Налогообложение юридических лиц

Доход по операциям с ценными бумагами, в том числе с паями инвестиционных фондов, у юридических лиц облагается налогом на прибыль в соответствии с главой 25 Налогового Кодекса РФ.

Владельцы паев – российские организации и иностранные организации, осуществляющие свою деятельность в Российской Федерации через постоянные представительства – самостоятельно рассчитывают и уплачивают в бюджет налог на прибыль.

Объектом налогообложения по налогу на прибыль являются полученные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов. Особенности определения налоговой базы по операциям с ценными бумагами рассмотрены в статье 280 Налогового Кодекса РФ.

Дата получения дохода

Доходы от реализации или иного выбытия инвестиционных паев признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они имели место, независимо от фактического поступления денежных средств (метод начисления).

Датой признания расходов, связанных с приобретением инвестиционных паев, включая их стоимость, является дата реализации или иного выбытия инвестиционных паев. «в начало…»

Для организаций – резидентов РФ и иностранных организаций, осуществляющих свою деятельность в Российской Федерации через постоянные представительства, ставка налога устанавливается в размере 20%.

Налоговые ставки на доходы иностранных организаций, не связанные с деятельностью в Российской Федерации через постоянное представительство, устанавливаются в размере 20 процентов с учетом положений статьи 310 Налогового Кодекса РФ. «в начало…»

Порядок определения налоговой базы

Доходы налогоплательщика от операций по реализации или иного выбытия (в том числе погашения) инвестиционных паев определяются исходя из цены реализации или иного выбытия инвестиционных паев.

Расходы при реализации (или ином выбытии) инвестиционных паев паевого инвестиционного фонда, определяются исходя из цены приобретения паев (включая расходы на их приобретение), затрат на их реализацию, размера скидок с расчетной стоимости инвестиционных паев.

При реализации или ином выбытии инвестиционных паев налогоплательщик самостоятельно, в соответствии с принятой в целях налогообложения учетной политикой, выбирает один из следующих методов списания на расходы стоимости выбывших ценных бумаг:

  1. по стоимости первых по времени приобретений (ФИФО);
  2. по стоимости единицы.

В случае реализации инвестиционных паев, обращающихся на организованном рынке ценных бумаг, по цене ниже минимальной (максимальной) цены сделок на организованном рынке ценных бумаг при определении финансового результата принимается минимальная (максимальная) цена сделки на организованном рынке ценных бумаг.

При выбытии (реализации, погашении или обмене) инвестиционного пая паевого инвестиционного фонда в случае, если указанный инвестиционный пай не обращается на организованном рынке, рыночной ценой признается расчетная стоимость инвестиционного пая, определяемая в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об инвестиционных фондах. Таким образом, фактическая цена сделки принимается для целей налогообложения, если указанная цена отличается не более чем на 20% от расчетной стоимости инвестиционного пая на дату заключения сделки.

Налоговая база по операциям с ценными бумагами, в том числе инвестиционными паями, определяется налогоплательщиком отдельно, за исключением налоговой базы по операциям с ценными бумагами, определяемой профессиональными участниками рынка ценных бумаг. При этом налогоплательщики (за исключением профессиональных участников рынка ценных бумаг, осуществляющих дилерскую деятельность) определяют налоговую базу по операциям с ценными бумагами, обращающимися на организованном рынке ценных бумаг, отдельно от налоговой базы по операциям с ценными бумагами, не обращающимися на организованном рынке ценных бумаг.

Профессиональные участники рынка ценных бумаг (включая банки), не осуществляющие дилерскую деятельность, в учетной политике для целей налогообложения должны определить порядок формирования налоговой базы по операциям с ценными бумагами, обращающимися на организованном рынке ценных бумаг, и налоговой базы по операциям с ценными бумагами, не обращающимися на организованном рынке ценных бумаг.

При этом налогоплательщик самостоятельно выбирает виды ценных бумаг (обращающихся на организованном рынке ценных бумаг или не обращающихся на организованном рынке ценных бумаг), по операциям с которыми при формировании налоговой базы в доходы и расходы включаются все прочие доходы и расходы.

Налогоплательщики, получившие убыток (убытки) от операций с ценными бумагами в предыдущем налоговом периоде или в предыдущие налоговые периоды, вправе уменьшить налоговую базу, полученную по операциям с ценными бумагами в отчетном (налоговом) периоде (перенести указанные убытки на будущее).

В течение налогового периода перенос на будущее убытков, понесенных в соответствующем отчетном периоде от операций с ценными бумагами, обращающимися на организованном рынке ценных бумаг, и ценными бумагами, не обращающимися на организованном рынке ценных бумаг, осуществляется раздельно по указанным категориям ценных бумаг соответственно в пределах прибыли, полученной от операций с такими ценными бумагами.

Важно помнить, что доходы, полученные от операций с ценными бумагами, обращающимися на организованном рынке ценных бумаг, не могут быть уменьшены на расходы либо убытки от операций с ценными бумагами, не обращающимися на организованном рынке ценных бумаг.

Аналогично, доходы, полученные от операций с ценными бумагами, не обращающимися на организованном рынке ценных бумаг, не могут быть уменьшены на расходы либо убытки от операций с ценными бумагами, обращающимися на организованном рынке ценных бумаг. «в начало…»

Порядок и сроки исчисления налога

Налог определяется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы.
По итогам каждого квартала, если иное не предусмотрено статьей 286 НК РФ, налогоплательщики исчисляют сумму авансового платежа, исходя из ставки налога и прибыли, подлежащей налогообложению, рассчитанной нарастающим итогом с начала налогового периода до окончания отчетного (налогового) периода. Авансовые платежи по итогам квартала уплачиваются не позднее срока, установленного для подачи налоговых деклараций за соответствующий отчетный период.
В течение каждого квартала налогоплательщики исчисляют сумму ежемесячного авансового платежа в порядке, установленном Налоговым Кодексом РФ. Ежемесячные авансовые платежи, подлежащие уплате в течение отчетного периода, уплачиваются в срок не позднее 28-го числа каждого месяца этого отчетного периода.
По итогам квартала (года) суммы ежемесячных авансовых платежей, уплаченных в течение квартала (года), засчитываются при уплате авансовых платежей по итогам квартала. Авансовые платежи по итогам квартала засчитываются в счет уплаты налога по итогам следующего квартала. «в начало…»

Налогоплательщики представляют налоговые декларации не позднее 28-ми календарных дней со дня окончания соответствующего квартала. Налогоплательщики, исчисляющие суммы ежемесячных авансовых платежей по фактически полученной прибыли, представляют налоговые декларации в сроки, установленные для уплаты авансовых платежей.
Налоговые декларации по итогам года представляются налогоплательщиками не позднее 28 марта года, следующего за истекшим налоговым периодом. «в начало…»

Особенности налогообложения юридических лиц – нерезидентов

Исчисление и удержание суммы налога с доходов иностранных организаций при каждом выкупе (погашении) инвестиционных паев производятся источником выплаты дохода (управляющей компанией, брокером и т.п.) с разницы между суммой реализации паев и суммой инвестирования при их приобретении во всех случаях выплаты таких доходов, за исключением:

  • случаев, когда налоговый агент уведомлен получателем дохода, что выплачиваемый доход относится к постоянному представительству получателя дохода в Российской Федерации, и в распоряжении налогового агента находится нотариально заверенная копия свидетельства о постановке получателя дохода на учет в налоговых органах, оформленная не ранее чем в предшествующем налоговом периоде;
  • случаев выплаты доходов, которые в соответствии с международными договорами (соглашениями) не облагаются налогом в Российской Федерации, при условии предъявления иностранной организацией налоговому агенту подтверждения того, что эта иностранная организация имеет постоянное местонахождение в том государстве, с которым Российская Федерация имеет международный договор (соглашение), регулирующий вопросы налогообложения, которое должно быть заверено компетентным органом соответствующего иностранного государства. В случае, если данное подтверждение составлено на иностранном языке, налоговому агенту предоставляется также перевод на русский язык.

При представлении иностранной организацией, имеющей право на получение дохода, подтверждения, указанного в предыдущем абзаце, налоговому агенту, выплачивающему доход, до даты выплаты дохода, в отношении которого международным договором Российской Федерации предусмотрен льготный режим налогообложения в Российской Федерации, в отношении такого дохода производится освобождение от удержания налога у источника выплаты или удержание налога у источника выплаты по пониженным ставкам. «в начало…»

Источник: https://arsagera.ru/~/24809

Что нужно знать о налогообложении ПИФов?

  1. Налогообложение ПИФов происходит только в момент погашения паёв (то есть их обратного выкупа управляющей компанией). Если вы владеете паями в течение многих лет, то не надо каждый год платить налоги — достаточно сделать это всего один раз — в момент продажи паёв ПИФа.
  2. Налогообложение ПИФов происходит по ставке, зависящей от статуса налогоплательщика. Если он — резидент РФ, то ставка налога — 13% от дохода. Для нерезидента РФ ставка составляет 30%. То обычные пайщики-россияне заплатят 13% от прибыли ПИФа. Речь идёт о налоге на прибыль (ещё он называется НДФЛ — налог на доходы физических лиц). Также ставка будет другая, если пайщик — юридическое лицо, а не физик.

    Внимание! Если вы владеете паями ПИФа более 3 лет, вы имеете право на получение инвестиционного налогового вычета. Проще говоря, вы можете не платить налог 13%. Подробнее читайте в статье: инвестиционный налоговый вычет для ПИФов.

  3. Если в результате владения паями ПИФа инвестор не получил прибыли (убыток), то никакого налога платить не придётся.
  4. Поскольку управляющая компания является одновременно налоговым агентом, то она сама всё сделает за вас, что касается подоходного налога. То есть рассчитает его сумму и уплатит в налоговую — вам никуда бегать не придётся.

Как происходит налогообложение ПИФов?

Давайте разберём налогообложение на примере конкретного ПИФа «Илья Муромец» УК Тройка Диалог, владельцем паёв которого я являюсь. На сайте компании есть калькулятор доходности.

Сумма в графе «Стоимость паёв на день погашения» — это прибыль без учёта издержек. Далее из этой прибыли вычитается скидка, взимаемая управляющей компанией при погашении паёв. Скидка составляет 0,5%. В отличии от налога на прибыль, она берётся от ВСЕЙ суммы.

Сумма после скидки = 57531,14 — 57531,14 * 0,5% = 57243,48 руб.

Скидка составила 287,65 руб. Далее, если сумма после скидки больше вложенных денег в ПИФ, то взимается налог на прибыль (если меньше, то не взимается, поскольку никакого дохода нет, а вот скидка взимается в ЛЮБОМ случае).

Прибыль от продажи паёв = 57243,48 — 50000 = 7243,48 руб.

Прибыль после налога = 7243,48 — 7243,48 * 13% = 6301,83 руб.

Итого вложено 50000р + 6301,83р прибыли = 56301,83р — сумма к выдаче.

Источник: https://damoney.ru/invest/nalogooblojenie-pifov.php

Какие операции подлежат налогообложению

Согласно законодательству РФ, для целей взимания налогов принимаются во внимание доходы от инвестиционных бумаг, как торгующихся, так и не торгующихся на биржевых рынках.

Инвестиционные паи (подробнее о ПИФах и паях читайте в статье что такое ПИФ) принадлежат к классу неэмиссионных именных бумаг:

  • паи открытых фондов (ОПИФ) традиционно являются торгующимися на ОРЦБ;
  • паи интервальных (ИПИФ) и закрытых (ЗПИФ) фондов — необращающимися (если это не закреплено в правилах фонда).

Соответственно, доход от паев является объектом налогообложения, но только в определенных ситуациях:

  • реализации паев на вторичном рынке;
  • погашения паев УК;
  • выплаты вкладчикам предварительных доходов (которые иногда имеют место в ЗПИФ).

Важно. При обмене паев в пределах одной УК налогооблагаемого дохода не возникает. Это дает вам отличную возможность перед прогнозируемым обвалом рынка перевести паи акций, например, в паи облигаций или паи денежного рынка. Таким образом вы обезопасите свои вложения, зафиксируете рентабельность, и избавитесь от необходимости платить налог при этом.

Иными словами, если вы довольны своей УК, не нуждаетесь в наличных средствах и рассчитываете на дальнейший рост стоимости, продолжайте держать средства в ценных бумагах. В этом случае, несмотря на зарабатываемую прибыль, налогов вы не платите в принципе.

>Какова ставка

Налоги в Российской Федерации платятся по общим ставкам для физических лиц:

  • 13% — с резидентов;
  • 30% — с нерезидентов.

Инвестиционный налоговый вычет

Если вы храните бумаги от трех лет и более, у вас есть законное право на вычет. Он гарантируется:

  • владельцам бумаг, торгующихся на ОРЦБ (биржи);
  • владельцам паев ОПИФов.

Закон распространяется на бумаги, купленные после 01.01.2014, то есть воспользоваться послаблениями законодательства можно с начала 2017 года.

Для вычета установлен максимальный предел, который равен произведению 3 млн руб. на коэффициент, равный периоду владения бумагами в целых годах. Для определения срока владения однотипными паями также используется метод ФИФО (что на руку инвестору).

Пример 1. В январе 2014 года вы приобрели паи на 10 млн руб., а погасили их в марте 2018 на 25 млн руб. Срок хранения бумаг составил 4 полных года. Прибыль: 15 млн руб. Вы имеете право на вычет в размере 12 млн руб. (3 млн руб. х 4 года). Таким образом, ваша налогооблагаемая прибыль составит только 3 млн руб. (15 – 12), с которой вы заплатите 390 тыс. руб. НДФЛ (3 млн руб. х 13%).

Как быть, если у вас на руках целый портфель инвестиционных паев с разными сроками приобретения?

В этой ситуации вычет будет калькулироваться как произведение 3 млн руб. на средневзвешенный коэффициент, рассчитываемый с учетом доходности и срока владения:

Кцб = ∑ Д х В / ∑ Д, где

Д — прибыль по каждой группе бумаг с одинаковым периодом хранения;

В — время хранения каждой группы бумаг в целых годах.

Пример 2. Вы заработали 15 млн руб. на паях, которые держали 3 полных года, и 25 млн руб. на бумагах с 5 летним сроком. Кцб = (15 х 3 + 25 х 5) / 40 = 4,25. Инвестиционный вычет составит 12,75 млн руб. (3 млн руб. х 4,25); налогооблагаемая прибыль — 27,25 млн руб. (40 – 12,75); НДФЛ — 3,5 млн руб. (27,25 х 13%).

Как быть, если вы являетесь обладателем инвестиционных паев нескольких разных УК?

Каждая компания независимо рассчитает инвестиционный вычет, совокупный размер которого может превзойти предельно допустимую величину. В этой ситуации вы обязаны передать в налоговую декларацию о доходах и доплатить недостающий налог.

Важно. Вычет не применим для операций с активами, учитываемыми на Индивидуальном Инвестиционном Счете (ИИС). Горевать не спешите, поскольку по ИИС предоставляются на выбор два альтернативных типа значительных налоговых льгот:

  1. Тип «А». Вычет в пользу НДФЛ по основному месту работы в размере суммы пополнения ИИС в течение календарного года (в пределах 400 тыс. руб.).
  2. Тип «Б». Полное освобождение от налогов на доходы (срок действия счета — более трех лет).

Подробнее читайте в статье про ИИС.

Совет. К выбору способа вложений в ПИФы подойдите с умом. В некоторых случаях выгоднее воспользоваться преимуществами ИИС (например, если у вас маленький портфель), а в других, наоборот, инвестировать в ПИФы с отдельного счета, а на ИИС сосредоточить индивидуальный портфель ценных бумаг.

Налоговые вычеты подробно освещены статьей 219.1 НК РФ.

Порядок удержания налога

В подавляющем большинстве случаев инвестиционный вычет и НДФЛ калькулируется, удерживается и перечисляется в бюджет фискальным агентом — УК вашего ПИФа. Это происходит в течение 30 дней с момента выплаты дохода инвестору, так что, планируя погасить или продать бумаги через УК, потребуйте полный расчет экономической и налоговой эффективности сделки:

  • чтобы убедиться в экономической целесообразности операции;
  • чтобы проконтролировать, все ли расходы учла УК и, в случае трений, получить возможность подать декларацию самостоятельно.

Кроме того, вы можете независимо от УК реализовать паи на вторичном рынке. Как быть в этой ситуации? Все зависит от механизма реализации.

Если вы продаете бумаги через брокера (на бирже или вне ее), то он выступает фискальным агентом, на которого возлагаются обязанности по налогам. Но у брокера нет информации о затратах, связанных с покупкой и хранением бумаг. Не забудьте предоставить в офис финансового посредника подтверждающие бумаги:

  1. Договор на покупку паев (или заявка на приобретение).
  2. Справки и отчеты, подтверждающие косвенные издержки, связанные с покупкой паев (отчет УК о надбавках).
  3. Платежные документы, подтверждающие факт покупки и уплаты дополнительных сборов (платежные поручения).
  4. Документы, гарантирующие ваше право собственности (уведомление регистратора или депозитария о выдаче паев и внесении соответствующей записи в реестр владельцев).
  5. Справка регистратора о движениях по лицевому счету с момента приобретения прав до момента передачи паев брокеру.
  6. Заявление о признании обоснованных и подтвержденных расходов (которые вы понесли до момента заключения договора с фискальным агентом) для целей снижение налога.

Вышеуказанные бумаги получите по месту покупки паев (в офисе УК вашего ПИФа).

Если вы решили продать паи без посредника на неорганизованном вторичном рынке, налоговые обязанности возлагаются на вас. В этой ситуации вы должны принести в налоговую:

  1. Заполненную декларацию.
  2. Справку 2-НДФЛ.
  3. Документы, свидетельствующие о факте покупки, продажи и понесенных расходах (аналогичные вышеуказанным).

Срок подачи декларации за прошедший год — до 30 апреля. Срок перечисления налога в бюджет — до 15 июля.

Наконец, в ситуации выплаты предварительных доходов владельцам паев закрытых ПИФов в России, УК самостоятельно рассчитает и удержит налог.

Если вы, будучи налогоплательщиком иного государства (например, оффшорной зоны), хотите избежать двойного налогообложения, предоставьте в налоговую:

  1. Справку о том, что вы имеете налоговый резидентный статус в зарубежном государстве.
  2. Документ, свидетельствующий о полученных доходах и уплате сборов за пределами РФ (подтвержденный фискальными органами резидентной страны).

Подтверждение может быть предоставлено до конца следующего за отчетным года.

Подведем итоги

В целом, ничего неожиданного в системе налогообложения инвестиций в ПИФы нет. С этой точки зрения, безрисковые инвестиционные паи, как правило, всегда менее выгодны, чем соответствующие им активы, льготы для которых интереснее. Например:

  • паи государственных облигаций менее выгодны, чем сами облигации, купонный доход по которым налогом не облагается;
  • паи денежного рынка менее выгодны, чем банковские депозиты, доход по которым не облагается налогом «де факто» (налог возможен только при превышении ставки рефинансирования на 5%).

Но вы же не за тем вкладываете деньги в ПИФы, чтобы получить минимальную безрисковую доходность? А если сравнивать с прочими финансовыми инструментами, то налоговые условия сопоставимы и имеют ряд «жирных бонусов», как то:

  • налог берется только в момент продажи, который вы вольны выбрать сами;
  • вы можете безболезненно конвертировать паи одного фонда или категории инвестиционных активов в другой (в пределах одной УК);
  • к вашим услугам возможности инвестиционных налоговых вычетов и зачета убытков.

Таким образом, система налогообложения — последнее, на что стоит обращать внимание при покупке инвестиционных паев ПИФ. Только не забудьте всегда держать на контроле учет расходов, признаваемых для уменьшения налоговой базы.

Полезное видео

Урок от Первой отркытой финансовой школы по теме «Паевые инвестиционные фонды».

Источник: https://investim.guru/vlozhit-dengi/pif/nalogooblozhenie

Использование закрытых паевых инвестиционных фондов в России

Паевой инвестиционный фонд — обособленное имущество, переданное в доверительное управление управляющей компании учредителями (пайщиками), и имущества, полученного в процессе управления Фондом.

  1. Доходы и имущество фонда принадлежат пайщикам на праве общей долевой собственности и удостоверяется инвестиционным паем.
  2. Инвестиционные паи могут быть свободно проданы или заложены.
  3. Все инвестиционные паи имеют равную стоимость. Размер доли в фонде определяется количеством паев у пайщика.
  4. Имущество фонда находится в доверительном управлении Управляющей компании (УК). Оно обособленно от личного имущества пайщиков и от имущества УК.

Как работает Фонд

В состав имущества фонда могут входить различные активы, обладающие имущественной ценностью: ценные бумаги, займы и прочие. Операционная деятельность фонда осуществляется управляющей компанией и исключительно в интересах пайщиков.

  1. Активы могут как приобретаться в ЗПИФ, так и отчуждаться из него.
  2. Активы могут находиться в составе ЗПИФ длительный период как в ожидании роста стоимости, так и в целях получения дохода.
  3. Фонды могут получать займы и кредиты в т.ч. под залог имущества Фонда.
  4. Операции с имуществом Фонда формально совершаются УК. На практике многие ЗПИФ управляются пайщиками.
  5. Все доходы, образованные в результате операционной деятельности, поступают в состав имущества Фонда.

Преимущества ЗПИФ

Оптимизация налогообложения

Создание ЗПИФа позволяет существенно снизить налоговую нагрузку на бизнес. Уменьшение налогового бремени происходит с использованием абсолютно законной схемы, жизнеспособность которой закреплена в Налоговом кодексе и подтверждена правоприменительной практикой.

Защита активов от захватов и обращения взыскания со стороны кредиторов

После внесения имущества в состав ЗПИФа его раздел или выдел в натуре не допускаются, единственным возможным объектом для захвата или обращения взыскания становится инвестиционный пай, который практически не представляет интереса для рейдеров и кредиторов, т.к. не дает возможности получить непосредственный контроль над имуществом. При этом, если паи ЗПИФа ограничены в обороте — предназначены для квалифицированных инвесторов, они соответственно могут перейти только к лицам, имеющим статус квалифицированного инвестора, что делает захват или обращение взыскания еще более затруднительным.

Оптимизация управления бизнесом

ЗПИФы являются альтернативой сложным холдинговым структурам. Управление делами через ЗПИФ позволяет структурировать бизнес, сформировать единый центр принятия и исполнения решений, усилить контроль (как внутренний, так и внешний), упорядочить денежные потоки, снизить операционные издержки и, в конечном счете, увеличить прибыль.

Снижение рисков при реализации проектов

ЗПИФы зарекомендовали себя как инструмент снижения рисков при реализации проектов, в том числе строительных и венчурных. При использовании ЗПИФ риски уменьшаются за счет:

локализации, так как паевой фонд позволяет обособить проект от остального бизнеса, как организационно, так и финансово.

диверсификации, вследствии возможности использования нескольких фондов для реализации отдельных проектов.

распределения между участниками проекта, так как ЗПИФы являются инструментом коллективных инвестиций.

Применение ЗПИФов

Застройщикам

  • ПИФ не является юридическим лицом и не платит налог на прибыль.
  • Нельзя обратить взыскание по долгам владельцев инвестиционных паев или управляющей компании на имущество фонда.
  • Предоставляет возможность формирования фонда (от 25 млн. руб) из отдельных объектов коммерческой или жилой недвижимости, так и на базе проектов районного масштаба.

Арендодателям

  • ПИФ не является плательщиком налога на прибыль.
  • Рентный ЗПИФ получает доходы от сдачи недвижимости в аренду, основной доход пайщиков — арендные платежи и рост рыночной стоимости объекта.
  • Полученный доход или его часть управляющая компания ЗПИФа по согласованию с учредителем может:
  • Периодически выплачивать пайщикам.
  • Инвестировать в модернизацию
и реконструкцию объектов
для увеличения их стоимости 
и арендных ставок по ним.
  • Инвестировать в покупку и строительство других объектов недвижимости (как коммерческой, так и жилой).

Холдинги

  • ПИФ не платит налог на прибыль, так как не является юридическим лицом.
  • Простой способ объединить бизнес активы, простота управления.
  • На имущество фонда нельзя обратить взыскание по долгам пайщиков.
  • Информация о владельцах инвестиционных паев ЗПИФ является закрытой.

Замена офшорным структурам

  • Отсутствие рисков, связанных с изменением в законодательстве офшорных зон.
  • Отсутствие рисков, связанных с изменением во внешней политике.
  • Информация о владельцах инвестиционных паев является закрытой.
  • Нет ограничений на владение активами нерезидентами.

Кредиторам

  • Возможность выдачи займов без лицензии кредитной организации.
  • Фонд не является юридическим лицом и, следовательно, не является налогоплательщиком. Пайщики уплачивают налог только при продаже (погашении) паев и при получении промежуточных выплат.
  • Возможность покупки прав требования по кредитам у банков и получать проценты по этим договорам без уплаты налога на прибыль.
  • Отсутствие жестких ограничений. Нет надзора в виде нормативов и обязательных резервов.
  • Возможность привлечения денежных средств от стратегических инвесторов.
  • Нет ограничений на объем займов. Позволяет проводить более гибкую кредитную политику.
  • Минимизация потерь по дефолтным кредитам.
  • Эффективная структура управления и структурирования активов.
  • Защита активов.

Землевладельцам

  • Налоговые преференции.
  • Защита активов.
  • Приобретение земли нерезидентами.
  • Привлечение денежных средств.

Зарубежная недвижимость

  • Налоговые преференции и избежание двойного налогообложения.
  • Приобретение и защита активов.
  • Профессиональное управление активами.
  • Привлечение средств иностранных инвесторов.

Инновации

  • Простота инвестирования в контрольные пакеты акций и долей компаний.
  • Удобная структура управления и финансирования венчурного проекта.
  • Строгий контроль уменьшает риски неправомерных действий.
  • Привлечение на длительный срок (от 3-х лет) средств институциональных и частных инвесторов, в т.ч. иностранных.

Налогообложение ЗПИФ

Операции, совершаемые с имуществом ЗПИФ, и само имущество ЗПИФ имеют специальный налоговый режим.

Доходы, поступающие в состав Фонда от продажи имущества или сдачи в аренду, дивиденды, проценты и любые иные доходы не облагаются налогом на прибыль, что позволяет реинвестировать без потерь.

За счет средств Фонда также оплачиваются имущественные налоги, если в состав Фонда входит такое имущество.

Пайщики фонда – владельцы инвестиционных паев, их налогообложение строится на основе правил налогообложения ценных бумаг.

Сравнение ЗПИФ и АО

Специфика юридической конструкции ЗПИФ сближает его с юридическим лицом, но при этом предоставляет существенные преимущества в деятельности. Таким образом, в рамах ЗПИФ может быть выстроена привычная структура системы управления.

ЗПИФ

АО

Общее собрание пайщиков

Общее собрание акционеров

Инвестиционный комитет/консультант

Совет директоров

Управляющая компания

Генеральный директор

ПИФ — не юридическое лицо

Налог на прибыль — 0%

АО — юридическое лицо

Налог на прибыль — 20%

Сравнение ЗПИФ и фондов иностранных юрисдикций

Компании, не стремящиеся к приобретению статуса публичных, заинтересованы в ограничении для третьих лиц доступа к информации о финансовых показателях деятельности, строго соблюдая требования контролирующих органов к раскрытию информации.

Подобные задачи, актуальные как для крупных компаний, так и для обладателей семейных капиталов (имущественных накоплений), возможно решить с использованием структуры фонда. В России это ЗПИФы, в том числе для квалифицированных инвесторов. В иностранных юрисдикциях — трасты, фонды и иные структуры по управлению благосостоянием.

Рассмотрим сравнение российского ЗПИФа и Частного семейного фонда в Лихтенштейне.

ЗПИФ

Фонд в Лихтенштейне

Защита активов

Запрет обращения взыскания на активы ЗПИФа по долгам владельцев инвестиционных паев или управляющей компании

Фонд защищает активы учредителя от изъятий третьих лиц: судебные дела, развод, рейдерский захват и т.д.

Ограничение доступа к информации об инвесторах для третьих лиц

Информация о владельцах инвестиционных паев (например, ФИО) хранится в реестре специализированного регистратора и не доступна для третьих лиц, а также недоступна в ЕГРП и ЕГРЮЛ.

Имя учредителя не указывается в публичных источниках или в торговом реестре Лихтенштейна.

Ограничение доступа к информации о бенефициарах для третьих лиц

Управляющая компания ЗПИФа обязана идентифицировать бенефициаров клиентов, но информация предоставляется исключительно регуляторам и и не доступна для третьих лиц.

Совет фонда (при выполнении ряда условий) имеет возможность не идентифицировать своих бенефициаров, не нарушая при этом требований российского законодательства о КИК.

Налоговое планирование

Отсутствие налога на прибыль по сделкам с имуществом фонда.

Потенциальные бенефициары не имеют права требования прибыли из фонда.

Учет активов

Учет активов ведется на территории РФ и регламентируются законами РФ.

Учет и контроль активов осуществляется по Праву Лихтенштейна о фондах.

Источник: https://niemands.ru/press-centr/articles/zakrytyj-paevoj-investicionnyj-fond-v-rossii-zpif

Предлагаю вам рассмотреть один из достаточно интересных инструментов для инвестирования личного капитала – паевые инвестиционные фонды (ПИФы) недвижимости. Я уже писал, что такое паевые инвестиционные фонды в целом, а также что представляют собой инвестиции в недвижимость. Сегодня же рассмотрю ПИФы недвижимости как возможность инвестировать в “квадратные метры”, доступную даже начинающим частным инвесторам, не имеющим большого капитала. Итак, обо всем по порядку.

Многие люди считают недвижимость оптимальным способом вложения средств, причем, не только для заработка, но и просто для сохранения личных финансов, ведь она относится к твердым активам, которые можно “потрогать, пощупать” и даже использовать для собственных нужд. Это нечто такое, что никуда не денется, всегда будет принадлежать своему хозяину и передаваться по наследству его детям и внукам.

Однако, как вы понимаете, купить недвижимость сейчас способен не каждый, даже когда речь идет о приобретении жилья для личных нужд, что уж говорить об инвестировании. Но есть альтернативный вариант – ПИФЫ недвижимости, который позволяет инвестировать в жилье даже незначительные суммы (несравнимые со стоимостью отдельной квартиры или офиса) с целью получения прибыли, но без права физического владения недвижимыми объектами.

Что такое ПИФы недвижимости?

Паевые инвестиционные фонды недвижимости – это виды ПИФов преимущественно закрытого типа, занимающиеся вложением средств пайщиков в строительство, реконструкцию и развитие всевозможных объектов недвижимости. ПИФы недвижимости открываются, как правило, на длительный период, необходимый для осуществления строительства, обустройства и реализации жилого или коммерческого объекта.

Такие фонды создаются управляющими компаниями, которые аккумулируют средства частных инвесторов и вкладывают их в недвижимость так, чтобы они могли принести прибыль. Почему ПИФы недвижимости закрытые? Потому что специфика этого рынка заключается в том, что для того, чтобы заработать на недвижимости, необходимо определенное время, и прибыль никак нельзя вывести “в середине” реализации проекта. К примеру, если ПИФ инвестирует капитал в строительство какого-то объекта с целью реализации, то прибыль можно получить только после того, как он будет полностью построен и реализован. Таким образом, паи в ПИФе недвижимости можно приобрести только в момент его открытия и формирования, далее как вход, так и выход из фонда закрывается до окончания срока реализации проекта.

Период функционирования паевых инвестиционных фондов недвижимости составляет не менее 2-3 лет, чаще всего это 5 и более лет, в отдельных случаях даже 10 или 15 лет. То есть, инвестируя личный капитал в такой фонд, необходимо понимать, что это долгосрочное вложение.

За участие пайщика в паевом фонде недвижимости управляющая компания берет комиссию в процентах от его суммы паев, которая начисляется и уплачивается, как правило, ежегодно.

В таких фондах принимают участие целый ряд субъектов, каждый из которых выполняет свою роль:

– Управляющая компания;

– Строительная компания;

– Риэлторская компания;

– Аудиторская компания;

– Оценочная компания;

– Компания-регистратор;

– Компания-депозитарий;

– Юридические лица и частные инвесторы – пайщики.

Некоторые ПИФы недвижимости состоят из ограниченного числа пайщиков (иногда это может быть даже всего один инвестор), но большинство объединяет в себе паи сотен, тысяч и десятков тысяч владельцев капитала.

История развития ПИФов недвижимости в России.

ПИФы недвижимости появились и начали активно развиваться в России, Украине и других странах постсоветского пространства уже в начале 21 столетия, пик их развития пришелся на 2006-2008 годы. Сначала инвесторы только присматривались к ним, а затем, когда стали видны первые результаты деятельности таких фондов, туда начали инвестировать как крупные, так и мелкие владельцы капитала. Особенно повезло тем, кто вложился в паевые инвестиционные фонды недвижимости в период сверхбурного роста цен на недвижимость, продолжавшегося до 2008 года.

Как известно, доходность ПИФа всегда является не точной, а лишь прогнозируемой величиной, кроме того не может гарантироваться, и ПИФы недвижимости в этом плане не исключение. Их ориентировочная доходность обычно декларировалась на достаточно низком уровне, сравнимом, например, с доходностью банковских вкладов, и уступавшем ПИФам, инвестирующим в ценные бумаги, особенно – в акции, тем не менее, они всегда находили и продолжают находить своих сторонников, что обуславливается, прежде всего, надежностью самого объекта инвестирования.

Цена пая в первых паевых фондах недвижимости была довольно высокой, исчислялась миллионами денежных единиц, поэтому мелкие инвесторы автоматически отсеивались. Но со временем эти цены в большинстве управляющих компаний были снижены до уровня 1-2 тысячи долларов, что позволило привлечь широкий круг частных инвесторов, увеличить количество ПИФов недвижимости и, соответственно, больше зарабатывать самим компаниям.

Виды ПИФов недвижимости.

Выделяют три основных вида ПИФов недвижимости:

1. Девелоперские ПИФы – фонды, которые вкладывают капитал в покупку и развитие имеющихся объектов недвижимости (модернизацию, ремонт, реконструкцию и т.д.) с целью дальнейшей перепродажи по более выгодной цене.

2. Строительные ПИФы – фонды, инвестирующие в строительство объектов недвижимости с нуля с целью последующей реализации. Такое направление деятельности является наиболее популярным на текущий момент.

3. Рентные ПИФы – инвестиционные фонды, вкладывающие капитал в действующие объекты недвижимости (чаще всего – коммерческого характера – офисные, торговые, складские помещения) с целью заработка на их сдаче в аренду.

Нередко эти виды ПИФов недвижимости формируются не в чистом виде, а тесно переплетаются между собой: 1 ПИФ может содержать элементы даже всех трех видов фондов.

Как стать пайщиком ПИФа недвижимости?

Вложить капитал в паевой инвестиционный фонд недвижимости можно, прежде всего, на начальном этапе его формирования, который может занимать от нескольких дней до 1-2 месяцев. Затем эта возможность закрывается и становится недоступной, поэтому частному инвестору необходимо вовремя отслеживать период создания подобных фондов.

Если фонд уже закрыт, его паи иногда можно приобрести на биржевом рынке, если кто-то из действующих пайщиков выставит их туда на продажу. Для этого придется действовать через брокерскую компанию, которая по поручению клиента будет приобретать для него необходимые паи аналогично покупке ценных бумаг.

В редких случаях можно купить пай ПИФа недвижимости у другого владельца без участия биржи, напрямую, если управляющая компания поддерживает вторичный рынок паев, и есть желающие свои паи продать. Узнавать о такой возможности необходимо непосредственно в управляющих компаниях: даже если сразу желающих нет, вы всегда можете оставить там свою заявку, и, если другой участник ПИФа обратится с желанием продать свой пай – с вами свяжутся.

Плюсы и минусы ПИФов недвижимости.

Как и любой инструмент для инвестирования, паевые фонды недвижимости обладают своими преимуществами и недостатками. Рассмотрим основные из них.

Преимущества ПИФов недвижимости:

1. Возможность вложить капитал в недвижимость с целью заработка, не имея достаточно средств для 100%-го финансирования покупки или строительства объекта недвижимости;

2. Доступность для широкого круга частных инвесторов;

3. Отсутствие необходимости самостоятельно заниматься вопросами строительства, покупки, оформления, продажи, аренды недвижимости – все это берет на себя управляющая компания.

4. При желании выйти из ПИФа раньше срока можно продать свой пай через биржу или напрямую новому участнику.

5. Отсрочка налогообложения до момента официального закрытия паевого фонда недвижимости и фиксации прибыли;

6. Недвижимость традиционно считается твердым и надежным объектом для инвестирования, соответственно, ПИФы недвижимости видятся более надежными, чем ПИФы акций, облигаций и т.д.

7. Пайщик ПИФа юридически становится долевым владельцем недвижимости.

Недостатки ПИФов недвижимости:

1. Слишком долгий срок деятельности ПИФа. При текущей экономической и политической нестабильности прогнозировать что-либо на длительный период практически невозможно, и чем больше период вложения, тем больше всевозможные риски.

2. Как правило, не очень высокая доходность, сравнимая, например, с доходностью банковских вкладов, которые менее долгосрочные и попадают под действие государственных гарантий, в то время, как доходность ПИФа и сохранность инвестиций никем не гарантируется.

3. В кризисные периоды недвижимость может падать в цене, а спрос на нее может существенно снижаться, что в большой степени препятствует деятельности и развитию паевого фонда недвижимости согласно намеченному плану.

4. За управление средствами пайщиков управляющая компания берет свою комиссию, которую необходимо оплачивать, независимо от того, прибыльна ли деятельность фонда.

Подводя итог всему вышесказанному, можно сказать, что паевые инвестиционные фонды недвижимости – это довольно интересный инструмент для частного инвестора, в который можно распределить определенную долю общего портфеля инвестиций. В то же время, инвестирование в ПИФы недвижимости имеет и свои негативные стороны, которые, впрочем, есть и у любого другого инструмента для вложения личного капитала. Рынок недвижимости, тем не менее, всегда более предсказуем и прогнозируем, как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе, в отличие от того же фондового или валютного рынка. Оптимальным моментом для инвестирования в паевые фонды недвижимости являются уверенные, обоснованные прогнозы роста цен и увеличения спроса на объекты жилого или коммерческого фонда.

Теперь вы имеете определенное представление о том, что такое ПИФы недвижимости и как их можно использовать в инвестиционных целях для получения пассивного дохода. Желаю вам успешных и прибыльных инвестиционных решений!

Чтобы ваша финансовая грамотность развивалась и дальше, оставайтесь на Финансовом гении и следите за обновлениями. Здесь вы найдете множество полезной практической информации, которая позволит вам вести управление личными финансами максимально эффективно. До новых встреч!

Источник: http://fingeniy.com/paevye-investicionnye-fondy-pify-nedvizhimosti/