Стандарт бома

Расчет площадей по стандарту BOMA

Одним из основных преимуществ нашей услуги являются обмеры и расчет площадей, выполненный в соответствии с последним стандартом АНСИ/БОМА Z65.1, опубликованным в 1996 году. БОМА (Ассоциация владельцев и менеджеров зданий) является Северо-Американской организацией и занимается опубликованием и продвижением Стандартов АНСИ/БОМА, ставших стандартом де факто при измерении площадей коммерческих, производственных и торговых объектов.

Стандарты АНСИ/БОМА закрепляют достаточно устойчивый набор определений и нормативов, дающих четкое определение таким понятиям как ПЛАЩАДИ ОБЩЕГО ПОЛЬЗОВАНИЯ, ВЕРТИКАЛЬНЫЕ ПРОЕМЫ, ПОЛЕЗНАЯ И АРЕНДУЕМАЯ ПЛОЩАДИ. Вероятно, самым сложным аспектом Стандарта БОМА является определение того, «где проводить границы арендованных площадей». Существует много факторов, которые следует принять во внимание при определении, где проходят границы арендованных площадей: с внутренней стороны стены, внешней, по осевой линии или по стеклу. Наряду с этим, площади общего пользования должны различаться от понятий «право на совместное пользование этажом» (в интересах арендаторов только данного этажа) или «право на совместное пользование зданием» (в интересах всех арендаторов здания).

Подобное разграничение влияет как на определение границ арендованных площадей, так и на образующиеся при этом площади. Расчет аренды по неправильной стороне здания может не только кардинально повлиять на данного арендатора, но и на все здание в целом при учете площади общего пользования всего здания.

При расчете площадей здания, вы можете быть совершенно уверенны, что площадь рассчитана строго в соответствии с определениями БОМА. В нашу услугу также входит подготовка и предоставление детализированного расчетного документа, показывающего в подробностях все расчеты. Окончательные результаты приведены в Плане Аренды, прилагающемся к каждому поэтажному плану.

Что такое БОМА:

BOMA — это Ассоциация владельцев и менеджеров зданий, которая является главным отраслевым объединением для индустрии коммерческого строительства, насчитывающей свыше 19 000 членов. В настоящий момент в состав Международной БОМА входит около 100 филиалов в Северной Америке и 9 за рубежом. Физические лица вступают в БОМА через ее местные филиалы. Во владении или управлении главных членов находится более 9 миллиардов квадратных футов коммерческой недвижимости, тогда как младшие члены снабжают эти объекты недвижимости товаром и услугами необходимыми для их эксплуатации.

В 1915 году BOMA (Ассоциация владельцев и менеджеров зданий) разработала нормы для измерения площади зданий. С тех пор стандарт BOMA стала популярным отраслевым стандартом. Стандарты в последней редакции за 1980 и 1996 года служат основным инструментом для определения арендуемой площади большинства торговых зданий в Северной Америке. Стандарты применяются в отношении как новых, так и уже существующих зданий и предусматривают сравнение величин на основе согласованного метода измерения.

Почему БОМА?

Международной Ассоциацией владельцев и менеджеров зданий разработана последняя редакция стандартов 1996 года, также как и предыдущие версии. Разнородная группа профессионалов индустрии недвижимости приняла участие в двухгодичном процессе пересмотра стандартов; в нее вошли владельцы и менеджеры деловых центров, сдаваемых в аренду нескольким арендаторам, менеджеры не сдаваемых в наем помещений, управляющие имуществом, профессионалы по сдаче в аренду, брокеры, архитекторы, дизайнеры интерьеров, проектировщики помещений и оценщики. В результате их совместной деятельности был создан документ, одобренный Институтом Американских Национальных Стандартов и неоднократно утвержденный судами в качестве национального стандарта.

Целью Стандарта BOMA является предоставление стандартных средств для определения и расчета арендуемой площади коммерческих зданий. Этот стандарт также позволяет сравнить параметры зданий на основе согласованного метода измерения.

Более 75 лет Международная БОМА поддерживала Стандартный метод Измерения общей площади в Административных зданиях и была принята и одобрена АНСИ (Американский национальный Институт Стандартов). Данный стандарт может быть использован для измерения площади как в уже действующих, так и новых административных зданиях.

Большинство менеджеров и владельцев недвижимости выбирают БОМА, потому что этот широко распространенный стандарт применяется для определения полезной площади, и предусматривает возможность сравнения характеристик зданий. Что более важно, использование BOMA дает возможность менеджеру здания отразить всю площадь здания в качестве полезной площади, включая общие вестибюли здания, технические помещения, служебные помещения, и т.д. это обычно ведет к увеличению полезной площади, что в большинстве случаев, бесспорно, сокращает стоимость фактического обследования здания.

БОМА 1996 по сравнению с БОМА 1980

В ходе последней редакции стандартов БОМА (1996) введен новый способ измерения объектов коммерческой недвижимости, при котором за основу берется все здание в отличие от старого поэтажного метода. В 1980 году полезная площадь рассчитывалась на одного арендатора, исходя из использованной им площади на одном отдельно взятом этаже. Используемая площадь, означающая фактически занятую площадь этажа, увеличивается на площадь общего пользования этажа, или долю пропорциональную площади общего пользования этажа по отношению к занимаемой арендаторами площади для получения значения арендуемой площади.

Самые значительные изменения в методике 1996 года состоят во включении площади общего пользования здания в площадь, арендуемую каждым арендатором. Так же как используемая площадь увеличивается в целях сохранения права арендаторов на помещения общего пользования на занимаемом ими этаже, эта же цифра снова увеличивается на долю пропорциональную площади общего пользования здания по отношению к занимаемой арендаторами площади. Эти площади включают в себя основные вестибюли этажа, складские помещения и служебные помещения здания, которые не включались в полезную площадь при использовании предыдущих методов.

В целях выполнения задачи по внесению ясности, а также реализации концепции метода обмера всего здания, Стандарт 1996 года ввел ряд новых определений, таких как полезная площадь этажа, арендуемая площадь этажа, площадь общего пользования этажа и площадь общего пользования здания. Также был определен формат для расчета общего итога по площадям, легко поддающийся обработке в форме развернутой таблицы, для осуществления промежуточных вычислений необходимых для окончательного расчета арендуемых площадей здания.

Только БОМА?

Стандарт БОМА предназначен только для использования его применительно к офисным зданиям. Несмотря на то, что основные концепции часто применяются по отношению к аренде других типов зданий, данный стандарт не распространяется на них.

Производственные здания и торговые центры чаще всего измеряются с внешней стороны внешних стен и центра смежных стен без применения коэффициента увеличения или валового показателя для площадей общего пользования.

Обмер правительственных и жилых помещений тоже может отличаться. Методы измерений, применяемые к объектам, обусловленные арендой, не ограничены.

Определения, используемые БОМА

Отделанная поверхность – поверхность стены, потолка или пола, включая стекло, подготовленная для использования арендаторами, за исключением слоя специальных материалов для покрытия, таких как обшивка филенками, рейками и/или ковровым покрытием.

Основной сегмент – сегмент внутренней отделанной поверхности внешней стены здания составляющей 50% или более процентов от высоты стены от пола до потолка. Например, если окно занимает более 50% высоты стены, то внутренняя сторона стекла является основным сегментом. В обратном случае внутренняя отделанная поверхность стены будет считаться Основной.

Общая площадь застройки – общая площадь здания, измеренная по внешней стороне всех внешних стен, т.е. площадь застройки здания. Она обычно не применяется в целях аренды.

Общая измеренная площадь – общая площадь здания, ограниченная Основным Сегментом, за исключением всех парковок и погрузочных площадок (или их частей), расположенных вне линии застройки. В сущности, равняется сумме арендуемой площади + вертикальные проемы. В основном не используется в целях расчета аренды и рассчитывается на поэтажной основе.

Основные вертикальные проемы – лестницы, лифтовые шахты, дымоходы, вертикальные вентиляционные каналы и тому подобное, и окружающие их стены. Атриум, световые шахты и подобные проемы над чистым полом включаются в это определение. Однако в него не включаются вертикальные проемы, построенные для частного пользования арендатором, занимающим офисные помещения на более чем одном этаже. Структурные колонны, отверстия для вертикальных электрических кабелей или телефонных линий, и водопровода не считаются основными вертикальными проемами.

Арендуемая площадь этажа равняется общей измеренной площади этажа минус основные вертикальные проемы для этого же этажа. В основном фиксируется для всего срока службы здания и редко изменяется в связи с изменением размера или конфигурации коридора, поскольку все такие коридоры включены в арендуемую площадь этажа.

Полезная площадь – измеренная площадь административно-служебных помещений, складских помещений или общего пользования на этаже. Общая сумма всей полезной площади на этаже равняется Полезной Площади Этажа на этом же этаже.

Полезная площадь представляет собой фактически занятую площадь административно-служебных или складских помещений и являющуюся наиболее важной для арендатора как в плане оценки помещения, так и распределения площади среди персонала.

Офисные помещения – площадь, где арендатор обычно размещает персонал и/или мебель в целях чего производится расчет площади.

Складские помещения – площадь административного здания, соответствующая требованиям ведения розничной торговой деятельности и включенная в полезную площадь этажа. Складские помещения должны иметь выход на улицу и располагаться на первом этаже, но необязательно иметь отдельный вход.

Площадь общего пользования здания – это площадь здания, которая обеспечивает обслуживание арендаторов здания, но которая не включена в Административно-служебные помещения и Складские помещения отдельно взятого арендатора. К таким помещениям обычно относятся основные вестибюли, площадь атриумов на уровне чистого пола, помещение для консьержки, залы конференций, фойе, предприятия общественного питания, оздоровительные и фитнес центры, медицинские учреждения, гардеробы или душевые, помещения для почты, зона обслуживания, такая как полностью закрытый технический этаж или аппаратная. Зоны парковки, основные сегменты погрузочных площадок находящихся за линией застройки, основные вертикальные проемы не входят в площадь общего пользования.

Полезная площадь этажа – сумма полезной площади, административно-служебных помещений, складских помещений и площади общего пользования здания на одном этаже. Эта цифра может изменяться в течение срока службы здания, поскольку коридоры расширяются, договоры переделываются и этажи реконструируются.

Площадь общего пользования на этаже — помещения на этаже, доступные преимущественно для пользования арендаторами этого этажа. Например, ванные, уборные, помещения для электрооборудования, помещения для телекоммуникаций, технические помещения, лифтовые холлы и общественные вестибюли.

Коэффициент соотношения арендуемой площади к полезной на этаже – в основном это соотношение суммы общей арендуемой площади к общей полезной площади на данном этаже. Итоговый коэффициент используется для конвертации полезной площади в основную арендуемую площадь.

Основная арендуемая площадь — это полезная площадь административно-служебных помещений, складских помещений и площади общего пользования здания, плюс доля площади общего пользования на этаже на данном этаже. Общая сумма всей основных арендуемых площадей на этаже равна арендуемой площади этого этажа.

Следует заметить, что согласно прежним редакциям Стандарта BOMA, основные арендуемые площади фактически были конечными арендуемыми площадями, поскольку предыдущие редакции действовали только на поэтажной основе.

Арендуемая площадь здания – равняется сумме всех арендуемых площадей всех этажей.

Коэффициент соотношения арендуемой площади здания к полезной – этот коэффициент представляет собой валовой показатель, применяемый при распределении площади здания общего пользования в расчете на всю полезную площадь здания.

Арендуемая площадь – это полезная площадь офисных помещений и складских помещений совместно с долей площади общего пользования этажа и здания. Арендуемая площадь определяется умножением полезной площади на комбинированный Коэффициент соотношения арендуемой площади к полезной.

Коэффициент соотношения арендуемой площади к полезной – комбинированный пересчетный коэффициент, полученный путем умножения Коэффициента соотношения арендуемой площади этажа к полезной на Коэффициент соотношения арендуемой площади здания к полезной, который при применении к полезной площади дает арендуемую площадь этого офиса или складского помещения. В нашем отчете мы ссылаемся на него как на Комбинированный А/П в целях его разграничения от других факторов компонента А/П.

Общая арендуемая площадь ÷ полезная площадь = А/П коэффициент

Формулы конвертации

Фактор нагрузки (Нагрузка) А/П коэффициент — 1
(Полезная площадь x А/П коэффициент) арендуемая площадь
арендуемая площадь ÷ А/П коэффициент Полезная площадь
Полезная площадь x (1 + Нагрузка) арендуемая площадь

Нас рекомендуют посмотреть все

«Работы были произведены на высоком профессиональном уровне с четким выполнением всех требований клиента.» — ООО СК «ВТБ Страхование»

Источник: http://lm-prospect.ru/boma/

Коммерческая недвижимость

Коммерческая недвижимость — здания, сооружения или земельные участки, используемые для коммерческой деятельности с последующим извлечением постоянной прибыли или прироста капитала, дохода от аренды, инвестиционного дохода. Коммерческая недвижимость включает в себя офисные здания, объекты промышленности, гостиницы, торговые центры, магазины, сельскохозяйственные предприятия, склады и гаражи.

Категория Примеры
Свободного назначения Отели, рестораны, кафе, спортивные сооружения
Розничная торговля Магазины, торговые центры
Офисная Кабинеты, офисные здания
Индустриальная Производственные здания, складские помещения, промышленные предприятия
Апартаменты Многоквартирные дома, аренда на сутки
Социальная Медицинские центры, бассейны, гольф-клубы, Боулинг-Центры, аэропорты

Из представленных категорий только первые 4 (четыре) категории имеют непосредственное отношение к коммерческой недвижимости, последние скорее жилые и социально направленные объекты, использование которых в коммерческих целях может приносить прибыль.

Коммерческая недвижимость — земельные и другие естественные угодья, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, другое имущество, прикреплённое к земле, прочно связанное с ней (здания, сооружения, объекты). К недвижимости относятся также вещные права на землю. В недвижимость включают подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, космические объекты. Недвижимость становится коммерческой если предполагается коммерческое использование с получением постоянного дохода.

Жилая недвижимость может так же относится к коммерческой, в том случае, если её использование предполагает получение прибыли. Например, многоквартирный жилой дом относится к сфере коммерческой недвижимости, но каждая квартира отдельно это частное жилье. Возведение многоквартирного дома это инвестиционный проект в сфере коммерческой недвижимости, где требуется архитектурное планирование, проектирование дома и строительство — инвестиционное вложение финансовых средств с целью получения прибыли. В то же время, квартира является жилой недвижимостью, и после реализации квартир по проекту строительства многоквартирного жилого дома проект перестает быть коммерческим и переходит в сферу частной жилой недвижимости.

Ссылки

  • Порядок регистрации права собственности на недвижимость

Источник: https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9A%D0%BE%D0%BC%D0%BC%D0%B5%D1%80%D1%87%D0%B5%D1%81%D0%BA%D0%B0%D1%8F_%D0%BD%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0%B8%D0%B6%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%8C

Метод расчета арендуемой площади крайне важен для обеих сторон договора аренды помещения. Ведь, расходы арендатора по данной статье в среднем достигают 10 — 30 процентов от суммы всех затрат компании, а для арендодателя это может быть основой доходной частью бюджета. И здесь для сторон названной сделки выбор невелик: американский стандарт BOMA или отечественный БТИ.

За неполные 20 лет существования рынка недвижимости в России американский стандарт расчета арендуемой площади BOMA и российский стандарт БТИ (Бюро технической инвентаризации) смогли вполне неплохо ужиться. Ведь, оба метода неплохо дополняют друг друга.

Так, БТИ более технически точен и просто необходим в тех вопросах (проектирование, согласование), где точность превалирует над здравым смыслом. В свою очередь, стандарт BOMA позволяет девелоперам более отчетливо представлять окупаемость своего проекта, создает понятные правила расчета помещений с точки зрения их вовлеченности в общую инфраструктуру здания, исключают двусмысленные формулировки при переговорах. А также позволяет арендаторам сравнить разные предложения на рынке и даже косвенно стимулирует развитие рынка в сторону появления более цивилизованного, концептуального и качественного фонда помещений.

Основные положения стандарта

Согласно стандарту ВОМА, измерения осуществляются по внутренней доминирующей поверхности стен без учета площади колонн. При этом, для арендатора площадь помещения рассчитывается с учетом доли площадей общего пользования по формуле: умножается полезная площадь (непосредственно используемого офисного пространства, usable area) арендатора на коэффициент потерь (loss factor).

Чтобы рассчитать коэффициент loss factor применяется следующая формула: отношение полезной площади (сумма площадей помещений общего пользования и общей предполагаемой для аренды площади) к общей площади, предполагаемой для аренды (rentable area/usable area — R/U).

Коэффициент R/U («коэффициент эффективности») рассчитывается как на этаж, так и на все здание в целом. Чтобы произвести данный расчет, площади мест общего пользования разделяют на две группы:

— площади общего пользования на занимаемом арендатором этаже (коридоры, фойе, вестибюли, туалеты и другие площади общего пользования), которые распределяются между арендаторами этажа пропорционально занимаемой площади;

— площади общего пользования всего здания (парадный вход, зимние сады, помещения для охраны, столовая и т. д.), которые распределяются между арендаторами здания пропорционально занимаемой площади. При этом, в соответствии со стандартом ВОМА при расчетах арендуемой площади здания не учитываются вертикальные пролеты (лифтовые шахты, воздуховоды, лестницы общего пользования).

И в итоге полезная площадь для каждого арендатора (непосредственно используемая для офиса usable area) умножается на коэффициент R/U для его этажа и для здания в целом.

Статья опубликована в журнале «Недвижимость. Строительство. Право» №4, 2009

Стандарт «ANSI/BOMA Z65.1-1996 Стандартный метод измерения площадей пола в офисных зданиях». Оригинальное название «ANSI/BOMA Z65.1-1996 Standard Method for Measuring Floor Area in Office Buildings».

Налоговые проверки становятся жестче. Научитесь защищать себя в онлайн-курсе «Клерка» — «Налоговые проверки. Тактика защиты».

Посмотрите рассказ о курсе от его автора Ивана Кузнецова, налогового эксперта, который раньше работал в ОБЭП.

Заходите, регистрируйтесь и обучайтесь. Обучение полностью дистанционно, выдаем сертификат.

Источник: https://www.klerk.ru/buh/articles/160741/

Что такое «стандарт BOMA»

Фото: boma-russia.ru

Кирилл Попов, управляющий директор, Cushman & Wakefield, Москва

Примите мои поздравления, вы арендуете магазин в профессиональном торговом центре. Это значит, с вашим бизнесом наверняка все хорошо!

Почти все девелоперы качественных ТЦ в России и многие иностранные арендаторы привыкли рассчитывать площади по стандарту BОМА, который играет важную роль при заключении договоров.

BOMA (Building Owners And Managers Association) — Северо-Американская организация владельцев офисной недвижимости, с 1916 года публикующая стандарт, который стал основным методом при оценке коммерческой офисной и торговой недвижимости. Последняя редакция стандарта BOMA была представлена в начале 2010 года.

Стандарт BOMA — метод расчета арендуемой площади, наиболее широко используемый применительно к офисной недвижимости, но иногда и к складским и торговым объектам.

Владельцы объектов недвижимости и брокеры предпочитают стандарт BOMA по многим причинам. Прежде всего он позволяет использовать площадь, которая ранее не рассматривалась как часть сдаваемых в аренду помещений, например вестибюли, технические и складские помещения.

Следует отметить, что в России государственным стандартом обмеров помещений является методика БТИ (бюро технической инвентаризации), разработанная еще в Советском Союзе, которая не учитывает потребностей коммерческой недвижимости с ее развитой инфраструктурой, множеством дополнительных услуг и возможностей, предоставляемых арендатору.

  • Как оформить договор аренды торговой площади

Однако арендатору как раз более выгодно, если за стандарт измерения площади будет принят способ БТИ, а не BOMA. БТИ — государственный стандарт обмеров, когда площадь помещения рассчитывается по периметру с вычетом колонн. Стандарт БОМА предполагает, что колонны входят в арендную площадь, более того, что арендатор платит за технические зоны и площади стен. При этом толщина стен, разделяющих арендаторов, делится пополам между ними.

От множества таких аспектов и зависит конечный коэффициент здания, или, как его еще называют, коэффициент потерь площадей, коридорный коэффициент, floor R/U ratio, коэффициент эффективности использования площадей.

В России для торговых центров характерно использование методики БТИ.

Арендаторы часто сталкиваются с тем, что при аренде офиса арендодатель представляет собственноручно выполненный расчет по стандарту BОМА. Как правило, такие расчеты оформлены неправильно, не имеют наглядных, легко читаемых планов этажей и ограничиваются таблицами в формате программы Excel. Это неправильно. Если речь идет о долгосрочной аренде больших (или очень дорогих) площадей, лишние два-три квадратных метра могут оказаться золотыми.

Основные термины стандарта BОМА

Отделанная поверхность (finished surface) — поверхность стены, потолка или пола, включая стеклянную, подготовленная для эксплуатации арендаторами, исключая толщину любых специальных материалов покрытий, таких как панели, дощатая обшивка и (или) ковровое покрытие.

Доминантная часть (dominant portion) — часть внутренней отделанной поверхности постоянной наружной стены здания, которая составляет 50% и более вертикального расстояния от пола до потолка в заданной точке.

Общая площадь здания (gross building area) — эта величина обычно не учитывается при аренде.

Общая обмерная площадь (gross measured area) — общая площадь здания, огражденная доминантной частью, за исключением парковочных зон и погрузочных платформ (или их частей) за пределами линии здания. Рассчитывается поэтажно.

Вертикальные сквозные проемы (major vertical penetrations) — лестницы, лифтовые шахты, трубопроводы, дымоходы, вертикальные воздуховоды, а также ограждающие их стены. Атриумы, световые шахты и аналогичные сквозные элементы над чистым полом входят в это определение.

Арендуемая площадь этажа (floor rentable area) — результат вычитания из общей обмерной площади этажа основных вертикальных проемов на этом этаже. Это обычно фиксированная величина на всем протяжении эксплуатации здания, которая редко зависит от изменений размеров и конфигурации коридоров.

Полезная площадь (usable area) — обмерная площадь офисного, торгового или общественного помещения этажа. Сумма всех полезных площадей этажа равняется его полезной площади.

Офисное помещение (office area) — помещение, обычно предназначенное для размещения арендатором персонала и (или) мебели, для которого должно быть выполнено измерение.

Общественная площадь здания (building common area) — обслуживающие арендаторов помещения здания, площадь которых не включена в офисное или торговое помещение каждого отдельного арендатора. Могут включать главные и вспомогательные вестибюли, атриумные пространства на уровне чистого пола, зоны стоек охраны, конференц-комнаты, веранды, помещения торговых автоматов, обеденные зоны (но не ограничиваются ими). Исключены из общественной площади здания стоянки, части погрузочных платформ за пределами линии здания и основные вертикальные проемы.

Торговое помещение (store area) — помещение офисного здания, подходящее для размещения торгового зала.

Общественная площадь этажа (floor common area) — помещения на этаже, такие как умывальники, уборные, электрощитовые, АТС, помещения с механическим оборудованием, лифтовые тамбуры и общественные коридоры, которые предназначены в первую очередь для использования арендаторами на этом этаже.

R/U ratio (отношение арендуемой площади к полезной), коэффициент этажа (floor R/U ratio) — коэффициент преобразования полезной площади в основную арендуемую площадь.

Основная арендуемая площадь (basic rentable area) — состоит из полезной площади и соответствующей доли общественной площади этажа. Рассчитывается умножением полезной площади на коэффициент этажа.

Арендуемая площадь здания (building rentable area) — должна быть равна сумме арендных площадей на всех этажах.

R/O ratio (отношение арендуемой площади к полезной), коэффициент здания (building R/U ratio) — коэффициент, который распределяет общественные помещения здания.

Арендуемая площадь (rentable area) — полезная площадь офисного или торгового помещения с их соответствующей долей в общественной площади этажа и здания.

R/U коэффициент (R/U ratio) — коэффициент, в результате применения которого к полезной площади получается арендуемая площадь офисного помещения или торгового помещения.

Источник: https://www.kom-dir.ru/question/13-standart-boma