Продажа имущества ООО

Содержание

Мы подобрали для вас схожие ситуации:

  • Налоговая отчетность по новому виду деятельности
  • Возникает ли исчисление НДС при договоре беспроцентного товарного займа
  • Льготное налогообложение нежилой собственности
  • Ситуация такая студента отчислили на 5 курсе до сдачи диплома

Здравствуйте Николай.
В соответствии с п. 2 ст. 346.26 Налогового кодекса РФ в перечень видов деятельности, в отношении которых возможно применение ЕНВД, реализация основного средства не входит. таким образом, такая сделка не подлежит налогообложению в рамках ЕНВД (письма Минфина России от 25.08.2014 № 03-11-11/42293, от 18.07.2012 № 03-11-06/3/50, от 10.12.2010 № N 03-11-11/319, от 12.07.2010 № 03-11-06/3/102, от 15.06.2010 № 03-07-11/250, от 02.04.2010 № 03-11-06/3/50).
Таким образом налог будет уплачиваться по общей системе налогообложения — налог на добавленную стоимость и налог на прибыль (письма Минфина России от 12.07.2010 № 03-11-06/3/102, от 15.06.2010 № 03-07-11/250).
При продаже недвижимости на УСН ООО должно признать в налоговом учете доход от его реализации. Данный доход признается исходя из сумм, фактически поступивших в его оплату по договору купли-продажи (п. 1 ст. 39, п. 3 ст. 38, п. 1 ст. 346.17 НК РФ).
При этом п. 3 ст. 346.16 НК РФ определяется, что в случае продажи приобретенных «основных средств до истечения трех лет с момента учета расходов на их приобретение в составе расходов (в отношении основных средств со сроком полезного использования свыше 15 лет — до истечения 10 лет с момента их приобретения) налогоплательщик обязан пересчитать налоговую базу за весь период пользования такими основными средствами с учетом положений главы 25 НК РФ с момента их учета в составе расходов на приобретение до даты реализации и уплатить дополнительную сумму налога и пени».
Так, исключается из налоговой базы расходы на приобретение, пересчитывается налоговая база за весь период пользования помещением (рассчитать амортизационные отчисления и включить их в состав расходов до даты реализации) и уплатить дополнительную сумму налога и пени.

12/04/2018 16:22 Ответ юриста был полезен? +0 -0

Источник: https://jurist24.com/%D0%BD%D0%B0%D0%BB%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D0%B5-%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%B2%D0%BE/%D0%BA%D0%B0%D0%BA%D0%BE%D0%B9-%D0%BD%D0%B0%D0%BB%D0%BE%D0%B3-%D0%B7%D0%B0%D0%BF%D0%BB%D0%B0%D1%82%D0%B8%D1%82-%D0%BE%D0%BE%D0%BE-%D1%81-%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B4%D0%B0%D0%B6%D0%B8-%D0%BF%D0%BE%D0%BC%D0%B5%D1%89%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D1%8F/

Как правильно выводить активы из компании (часть 1)

Вопрос о выводе активов, как правило, возникает у бизнесменов в преддверии выездной проверки в отношении его фирмы, в собственности которой имеются ценные активы. Чаще всего это транспорт, оборудование, недвижимость, которые никак не хотелось бы отдать по результатам взыскания неоплаченных налогов.

Сразу скажу, в этот момент спасти имущество практически невозможно. Конечно, вы можете попытаться продать что-либо за месяц до проверки (если вы узнали о ее проведении) или уже после ее начала (хотя, скорее всего, налоговая к тому моменту уже наложит обеспечительные меры на имущество). Активы стоит выводить за год, а лучше за три года до начала проверки. Если в дальнейшем налоговая доначислит вам большую сумму задолженности, при невозможности ее уплаты, вы будете признаны банкротом и подпадете под действие ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Так, его статьи 61.2 и 61.3 говорят о возможности отмены сделок должника, совершенных за 6 месяцев, за 1 год и за 3 года до начала процедуры банкротства. Это произойдет в том случае, если вы будете совершать так называемые «подозрительные сделки», если продажа будет осуществляться на взаимозависимых лиц и так далее. Изучив приведенные статьи, можно понять, что практически любую вашу сделку по выводу имущества налоговики/суд/арбитражный управляющий смогут отменить. Исключения составят случаи продажи активов сторонним лицам на исключительно рыночных условиях, при поступившей оплате.

В идеале, если вы подозреваете свою фирму в будущих претензиях к ней со стороны налоговой, стоит задуматься уже сейчас об освобождении ее от активов. Каким образом это можно сделать? Сегодня существует несколько путей, некоторые из них рассмотрим в данной статье, остальные во второй ее части.

Способ через реорганизацию

Своеобразный способ вывода активов из организации путем проведения реорганизации (статья 57 ГК РФ, также предусмотрена статьей 55 ФЗ «Об Обществах с ограниченной ответственностью», статьей 19 ФЗ «Об акционерных обществах» — далее ФЗ «Об ООО»). Суть его состоит в том, что вам необходимо выделить новое юридическое лицо из основного предприятия, которому при разделении перейдет часть активов. Почему часть? Существует интересное судебное решение — Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 7 октября 2014 г. N Ф03-3401/14 по делу N А24-97/2013. В данном акте судьи ссылаются на нарушение принципа справедливого распределения активов и обязательств и ущемлению прав кредитора. Т.е. при передаче активов выделяемому обществу следует руководствоваться вышеуказанным принципом: передавать не все имущество; распределять по балансу и обязательства (если таковые существуют).

Необходимо помнить, что выделение – это вид реорганизации предприятия для которого нужно совершить ряд действий. Это, в том числе, вынесение соответствующего решения общим собранием участников/акционеров, уведомление налоговой путем подачи заявления, публикация в СМИ (в «Вестнике государственной регистрации») дважды с периодичностью раз в месяц, а самое главное действие, производимое в рамках рассматриваемого способа – это составление разделительного баланса/акта (пункт 4 статьи 58 ГК РФ). Данный документ утверждает общее собрание участников/акционеров, в котором последние определяют объем передаваемых прав и обязанностей выделяемому обществу, кроме того определяют имущество, передаваемое новому предприятию. Именно по разделительному балансу можно перевести активы на другую фирму.

Кроме того, нужно обратить внимание, что суммы НДС, принятые к вычету реорганизованной компанией, не подлежат восстановлению в случаях передачи имущества правопреемнику (пункт 8 статьи 162.1 НК РФ).

Способ через выплату дивидендов

Что такое дивиденды? Это любой доход, полученный акционером (участником) от организации при распределении прибыли, остающейся после налогообложения, по принадлежащим акционеру (участнику) акциям (долям) пропорционально долям акционеров (участников) в уставном (складочном) капитале этой организации (пункт 1 статьи 43 НК РФ).

Следует помнить, что дивиденды могут быть выплачены не только денежными средствами, это может быть и имущество. Непосредственно в статье 28 ФЗ «Об ООО» не упоминается о возможности выплаты дивидендов имуществом, но в данном случае мы можем руководствоваться принципом «что не запрещено – разрешено». В то же время, ФЗ «Об акционерных обществах» (далее – ФЗ «Об АО») в пункте 1 статьи 42, прямо говорит о возможности выплат дивидендов иным имуществом в случаях, предусмотренных уставом. Собственно, в этом и состоит суть способа. Общество принимает решение о выплате дивидендов в порядке, согласно уставу предприятия. Важно: дивиденды могут быть выплачены не только за последний финансовый год, это может быть и больший период (до 5 лет). Будет даже лучше, если вы примете решение о выплате дивидендов, скажем, за пять лет, т.к. нужно начислить сумму к выплате равную стоимости выводимого имущества. Но не стоит нарочито «подтягивать» ситуацию под данный способ, им стоит воспользоваться, если на вашей фирме есть все к тому предпосылки: реальный доход, с которого может быть начислены дивиденды в пользу участника. Тем же документом общество принимает решение о выплате указанной суммы дивидендов в виде имущества. Важно: проверьте, допустим ли такой способ выплаты уставом, либо откорректируйте его. В решении необходимо указать стоимость передаваемого имущества, для этого придется прибегнуть к оценке специалиста. Настоятельно советуем оценить передаваемое имущество приблизительно по рыночной стоимости (в любом случае не ниже остаточной балансовой), во избежание претензий налоговиков в дальнейшем.

Чтобы не заставлять участника в дальнейшем производить самостоятельные расчеты по НДФЛ с приобретаемого имущества, можно поступить следующим образом. Помимо имущества, участнику необходимо начислить также и денежные средства в размере 13% от общей суммы уплаты дивидендов. Т.е. ему будут полагаться и имущество, и денежные средства. Деньги общество, действуя как налоговый агент, сразу перечислит в бюджет.

Также, пропишите в решении порядок, сроки и условия выплаты дивидендов, в нашем случае — порядок передачи имущества. Останется лишь заключить договор с обществом и зарегистрировать его в УФРС.

Отдельный большой вопрос, достойный самостоятельной статьи – нужно ли уплачивать обществу НДС или налог на прибыль после передачи имущества участнику? Проблема в том, что практика сложилась неоднозначная. Если коротко — налоговики стараются (что неудивительно) признать реализацией выплату дивидендов имуществом, и, соответственно, начислить налоги. В большей части судебная практика на стороне налогоплательщиков. Так, советуем посмотреть Решение Верховного суда № 302-КГ15-6042 от 31.07.2015: «суды пришли к выводу, что передача имущества в счет выплаты дивидендов не образует иной объект налогообложения, кроме дохода акционера, следовательно, не является операцией, облагаемой у передающей стороны налогом на добавленную стоимость».

В настоящей статье рассмотрено лишь пару способов, но они являются одними из наиболее емких и интересных. Остальные – предмет рассмотрения во второй части. Если в своей предпринимательской деятельности вы столкнетесь с вопросом о спасении активов, полагаю, не стоит уповать на один из методов, стоит воспользоваться совокупностью способов. И не забывайте, что заниматься выводом активов нужно заранее.

Источник: https://consult35.ru/kak-pravilno-vyivodit-aktivyi-iz-kompanii-(chast-1).html

Спасаем имущество и деньги: как вывести и защитить активы?

Политика в отношении обработки персональных данных

1. Термины и принятые сокращения

1. Персональные данные (ПД) – любая информация, относящаяся к прямо или косвенно определенному или определяемому физическому лицу (субъекту ПД).

2. Обработка персональных данных – любое действие (операция) или совокупность действий (операций), совершаемых с использованием средств автоматизации или без использования таких средств с персональными данными, включая сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, передачу (распространение, предоставление, доступ), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение персональных данных.

3. Автоматизированная обработка персональных данных – обработка персональных данных с помощью средств вычислительной техники.

4. Информационная система персональных данных (ИСПД) – совокупность содержащихся в базах данных персональных данных и обеспечивающих их обработку информационных технологий и технических средств.

5. Персональные данные, сделанные общедоступными субъектом персональных данных, – ПД, доступ неограниченного круга лиц к которым предоставлен субъектом персональных данных либо по его просьбе.

6. Блокирование персональных данных – временное прекращение обработки персональных данных (за исключением случаев, если обработка необходима для уточнения персональных данных).

7. Уничтожение персональных данных – действия, в результате которых становится невозможным восстановить содержание персональных данных в информационной системе персональных данных и (или) в результате которых уничтожаются материальные носители персональных данных.

8. Cookie – это часть данных, автоматически располагающаяся на жестком диске компьютера при каждом посещении веб-сайта. Таким образом, cookie – это уникальный идентификатор браузера для веб-сайта. Cookie дают возможность хранить информацию на сервере и помогают легче ориентироваться в веб-пространстве, а также позволяют осуществлять анализ сайта и оценку результатов. Большинство веб-браузеров разрешают использование cookie, однако можно изменить настройки для отказа от работы с cookie или отслеживания пути их рассылки. При этом некоторые ресурсы могут работать некорректно, если работа cookie в браузере будет запрещена.

9. Веб-отметки. На определенных веб-страницах или электронных письмах Оператор может использовать распространенную в Интернете технологию «веб-отметки» (также известную как «тэги» или «точная GIF-технология»). Веб-отметки помогают анализировать эффективность веб-сайтов, например, с помощью измерения числа посетителей сайта или количества «кликов», сделанных на ключевых позициях страницы сайта.

10. Оператор – организация, самостоятельно или совместно с другими лицами организующая и (или) осуществляющая обработку персональных данных, а также определяющая цели обработки персональных данных, состав персональных данных, подлежащих обработке, действия (операции), совершаемые с персональными данными.

11. Пользователь – пользователь сети Интернет.

12. Сайт – это веб ресурс https://lc-dv.ru, принадлежащий Обществу с ограниченной ответственностью «Правовой центр»

2. Общие положения

1. Настоящая Политика в отношении обработки персональных данных (далее – Политика) составлена в соответствии с пунктом 2 статьи 18.1 Федерального закона «О персональных данных» №152-ФЗ от 27 июля 2006 г., а также иными нормативно-правовыми актами Российской Федерации в области защиты и обработки персональных данных и действует в отношении всех персональных данных, которые Оператор может получить от Пользователя во время использования им в сети Интернет Сайта.

2. Оператор обеспечивает защиту обрабатываемых персональных данных от несанкционированного доступа и разглашения, неправомерного использования или утраты в соответствии с требованиями Федерального закона от 27 июля 2006 г. №152-ФЗ «О персональных данных».

3. Оператор имеет право вносить изменения в настоящую Политику. При внесении изменений в заголовке Политики указывается дата последнего обновления редакции. Новая редакция Политики вступает в силу с момента ее размещения на сайте, если иное не предусмотрено новой редакцией Политики.

4. Оператор обязан опубликовать или иным образом обеспечить неограниченный доступ к настоящей Политике обработки персональных данных в соответствии с ч. 2 ст. 18.1. ФЗ-152.

3. Принципы обработки персональных данных

1. Обработка персональных данных у Оператора осуществляется на основе следующих принципов:

2. законности и справедливой основы;

3. ограничения обработки персональных данных достижением конкретных, заранее определенных и законных целей;

4. недопущения обработки персональных данных, несовместимой с целями сбора персональных данных;

5. недопущения объединения баз данных, содержащих персональные данные, обработка которых осуществляется в целях, несовместимых между собой;

6. обработки только тех персональных данных, которые отвечают целям их обработки;

7. соответствия содержания и объема обрабатываемых персональных данных заявленным целям обработки;

8. недопущения обработки персональных данных, избыточных по отношению к заявленным целям их обработки;

9. обеспечения точности, достаточности и актуальности персональных данных по отношению к целям обработки персональных данных;

10. уничтожения либо обезличивания персональных данных по достижении целей их обработки или в случае утраты необходимости в достижении этих целей, при невозможности устранения Оператором допущенных нарушений персональных данных, если иное не предусмотрено федеральным законом.

4. Обработка персональных данных

1. Получение ПД.

1. Все ПД следует получать от самого субъекта ПД. Если ПД субъекта можно получить только у третьей стороны, то субъект должен быть уведомлен об этом или от него должно быть получено согласие.

2. Оператор должен сообщить субъекту ПД о целях, предполагаемых источниках и способах получения ПД, характере подлежащих получению ПД, перечне действий с ПД, сроке, в течение которого действует согласие, и порядке его отзыва, а также о последствиях отказа субъекта ПД дать письменное согласие на их получение.

3. Документы, содержащие ПД, создаются путем получения ПД по сети Интернет от субъекта ПД во время использования им Сайта.

2. Оператор производит обработку ПД при наличии хотя бы одного из следующих условий:

1. Обработка персональных данных осуществляется с согласия субъекта персональных данных на обработку его персональных данных;

2. Обработка персональных данных необходима для достижения целей, предусмотренных международным договором Российской Федерации или законом, для осуществления и выполнения возложенных законодательством Российской Федерации на оператора функций, полномочий и обязанностей;

3. Обработка персональных данных необходима для осуществления правосудия, исполнения судебного акта, акта другого органа или должностного лица, подлежащих исполнению в соответствии с законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве;

4. Обработка персональных данных необходима для исполнения договора, стороной которого либо выгодоприобретателем или поручителем по которому является субъект персональных данных, а также для заключения договора по инициативе субъекта персональных данных или договора, по которому субъект персональных данных будет являться выгодоприобретателем или поручителем;

5. Обработка персональных данных необходима для осуществления прав и законных интересов оператора или третьих лиц либо для достижения общественно значимых целей при условии, что при этом не нарушаются права и свободы субъекта персональных данных;

6. Осуществляется обработка персональных данных, доступ неограниченного круга лиц к которым предоставлен субъектом персональных данных либо по его просьбе (далее — общедоступные персональные данные);

7. Осуществляется обработка персональных данных, подлежащих опубликованию или обязательному раскрытию в соответствии с федеральным законом.

3. Оператор может обрабатывать ПД в следующих целях:

1. повышения осведомленности субъекта ПД о продуктах и услугах Оператора;

2. заключения с субъектом ПД договоров и их исполнения;

3. информирования субъекта ПД о новостях и предложениях Оператора;

4. идентификации субъекта ПД на Сайте;

5. обеспечение соблюдения законов и иных нормативных правовых актов в области персональных данных.

4. Категории субъектов персональных данных. Обрабатываются ПД следующих субъектов ПД:

1. Физические лица, состоящие с Оператором в гражданско-правовых отношениях;

2. Физические лица, являющиеся Пользователями Сайта;

5. ПД, обрабатываемые Оператором, — данные, полученные от Пользователей Сайта.

6. Обработка персональных данных ведется:

1. – с использованием средств автоматизации;

2. – без использования средств автоматизации.

7. Хранение ПД.

1. ПД субъектов могут быть получены, проходить дальнейшую обработку и передаваться на хранение как на бумажных носителях, так и в электронном виде.

2. ПД, зафиксированные на бумажных носителях, хранятся в запираемых шкафах либо в запираемых помещениях с ограниченным правом доступа.

3. ПД субъектов, обрабатываемые с использованием средств автоматизации в разных целях, хранятся в разных папках.

4. Не допускается хранение и размещение документов, содержащих ПД, в открытых электронных каталогах (файлообменниках) в ИСПД.

5. Хранение ПД в форме, позволяющей определить субъекта ПД, осуществляется не дольше, чем этого требуют цели их обработки, и они подлежат уничтожению по достижении целей обработки или в случае утраты необходимости в их достижении.

8. Уничтожение ПД.

1. Уничтожение документов (носителей), содержащих ПД, производится путем сожжения, дробления (измельчения), химического разложения, превращения в бесформенную массу или порошок. Для уничтожения бумажных документов допускается применение шредера.

2. ПД на электронных носителях уничтожаются путем стирания или форматирования носителя.

3. Факт уничтожения ПД подтверждается документально актом об уничтожении носителей.

9. Передача ПД.

1. Оператор передает ПД третьим лицам в следующих случаях:
– субъект выразил свое согласие на такие действия;
– передача предусмотрена российским или иным применимым законодательством в рамках установленной законодательством процедуры.

2. Перечень лиц, которым передаются ПД.

Третьи лица, которым передаются ПД:
Оператор передает ПД ООО «Правовой центр» (который находится по адресу: г. Хабаровск, 680020, ул. Гамарника, 72, офис 301) для целей, указанных в п. 4.3 настоящей политики. Оператор поручает обработку ПД ООО «Правовой центр» с согласия субъекта ПД, если иное не предусмотрено федеральным законом, на основании заключаемого с этими лицами договора. ООО «Правовой центр» осуществляют обработку персональных данных по поручению Оператора, обязаны соблюдать принципы и правила обработки персональных данных, предусмотренные ФЗ-152.

5. Защита персональных данных

1. В соответствии с требованиями нормативных документов Оператором создана система защиты персональных данных (СЗПД), состоящая из подсистем правовой, организационной и технической защиты.

2. Подсистема правовой защиты представляет собой комплекс правовых, организационно-распорядительных и нормативных документов, обеспечивающих создание, функционирование и совершенствование СЗПД.

3. Подсистема организационной защиты включает в себя организацию структуры управления СЗПД, разрешительной системы, защиты информации при работе с сотрудниками, партнерами и сторонними лицами.

4. Подсистема технической защиты включает в себя комплекс технических, программных, программно-аппаратных средств, обеспечивающих защиту ПД.

5. Основными мерами защиты ПД, используемыми Оператором, являются:

1. Назначение лица, ответственного за обработку ПД, которое осуществляет организацию обработки ПД, обучение и инструктаж, внутренний контроль за соблюдением учреждением и его работниками требований к защите ПД.

2. Определение актуальных угроз безопасности ПД при их обработке в ИСПД и разработка мер и мероприятий по защите ПД.

3. Разработка политики в отношении обработки персональных данных.

4. Установление правил доступа к ПД, обрабатываемым в ИСПД, а также обеспечение регистрации и учета всех действий, совершаемых с ПД в ИСПД.

5. Установление индивидуальных паролей доступа сотрудников в информационную систему в соответствии с их производственными обязанностями.

6. Применение средств защиты информации, прошедших в установленном порядке процедуру оценки соответствия.

7. Сертифицированное антивирусное программное обеспечение с регулярно обновляемыми базами.

8. Соблюдение условий, обеспечивающих сохранность ПД и исключающих несанкционированный к ним доступ.

9. Обнаружение фактов несанкционированного доступа к персональным данным и принятие мер.

10. Восстановление ПД, модифицированных или уничтоженных вследствие несанкционированного доступа к ним.

11. Обучение работников Оператора, непосредственно осуществляющих обработку персональных данных, положениям законодательства РФ о персональных данных, в том числе требованиям к защите персональных данных, документам, определяющим политику Оператора в отношении обработки персональных данных, локальным актам по вопросам обработки персональных данных.

12. Осуществление внутреннего контроля и аудита.

6. Основные права субъекта ПД и обязанности Оператора

1. Основные права субъекта ПД.

Субъект имеет право на доступ к его персональным данным и следующим сведениям:

1. подтверждение факта обработки ПД Оператором;

2. правовые основания и цели обработки ПД;

3. цели и применяемые Оператором способы обработки ПД;

4. наименование и местонахождения Оператора, сведения о лицах (за исключением работников Оператора), которые имеют доступ к ПД или которым могут быть раскрыты ПД на основании договора с Оператором или на основании федерального закона;

5. сроки обработки персональных данных, в том числе сроки их хранения;

6. порядок осуществления субъектом ПД прав, предусмотренных настоящим Федеральным законом;

7. наименование или фамилия, имя, отчество и адрес лица, осуществляющего обработку ПД по поручению Оператора, если обработка поручена или будет поручена такому лицу;

8. обращение к Оператору и направление ему запросов;

9. обжалование действий или бездействия Оператора.

10. Пользователь Сайта может в любое время отозвать свое согласие на обработку ПД, направив электронное сообщение по адресу электронной почты: pavel@tylik.ru, либо направив письменное уведомление по адресу: 680020, г. Хабаровск, ул. Гамарника, дом 72, офис 301

11. . После получения такого сообщения обработка ПД Пользователя будет прекращена, а его ПД будут удалены, за исключением случаев, когда обработка может быть продолжена в соответствии с законодательством.

12. Обязанности Оператора.

Оператор обязан:

1. при сборе ПД предоставить информацию об обработке ПД;

2. в случаях если ПД были получены не от субъекта ПД, уведомить субъекта;

3. при отказе субъекта в предоставлении ПД субъекту разъясняются последствия такого отказа;

4. опубликовать или иным образом обеспечить неограниченный доступ к документу, определяющему его политику в отношении обработки ПД, к сведениям о реализуемых требованиях к защите ПД;

5. принимать необходимые правовые, организационные и технические меры или обеспечивать их принятие для защиты ПД от неправомерного или случайного доступа к ним, уничтожения, изменения, блокирования, копирования, предоставления, распространения ПД, а также от иных неправомерных действий в отношении ПД;

6. давать ответы на запросы и обращения субъектов ПД, их представителей и уполномоченного органа по защите прав субъектов ПД.

7. Особенности обработки и защиты данных, собираемых с использованием сети Интернет

1. Существуют два основных способа, с помощью которых Оператор получает данные с помощью сети Интернет:

1. Предоставление ПД субъектами ПД путем заполнения форм Сайта;

2. Автоматически собираемая информация.

Оператор может собирать и обрабатывать сведения, не являющимися ПД:

3. информацию об интересах Пользователей на Сайте на основе введенных поисковых запросов пользователей Сайта о реализуемых и предлагаемых к продаже услуг, товаров с целью предоставления актуальной информации Пользователям при использовании Сайта, а также обобщения и анализа информации, о том какие разделы Сайта, услуги, товары пользуются наибольшим спросом у Пользователей Сайта;

4. обработка и хранение поисковых запросов Пользователей Сайта с целью обобщения и создания статистики об использовании разделов Сайта.

2. Оператор автоматически получает некоторые виды информации, получаемой в процессе взаимодействия Пользователей с Сайтом, переписки по электронной почте и т. п. Речь идет о технологиях и сервисах, таких как сookie, Веб-отметки, а также приложения и инструменты Пользователя.

3. При этом Веб-отметки, сookie и другие мониторинговые технологии не дают возможность автоматически получать ПД. Если Пользователь Сайта по своему усмотрению предоставляет свои ПД, например, при заполнении формы обратной связи, то только тогда запускаются процессы автоматического сбора подробной информации для удобства пользования Сайтом и/или для совершенствования взаимодействия с Пользователями.

8. Заключительные положения

1. Настоящая Политика является локальным нормативным актом Оператора.

2. Настоящая Политика является общедоступной. Общедоступность настоящей Политики обеспечивается публикацией на Сайте Оператора.

3. Настоящая Политика может быть пересмотрена в любом из следующих случаев:

1. при изменении законодательства Российской Федерации в области обработки и защиты персональных данных;

2. в случаях получения предписаний от компетентных государственных органов на устранение несоответствий, затрагивающих область действия Политики

3. по решению Оператора;

4. при изменении целей и сроков обработки ПД;

5. при изменении организационной структуры, структуры информационных и/или телекоммуникационных систем (или введении новых);

6. при применении новых технологий обработки и защиты ПД (в т. ч. передачи, хранения);

7. при появлении необходимости в изменении процесса обработки ПД, связанной с деятельностью Оператора.

4. В случае неисполнения положений настоящей Политики Компания и ее работники несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

5. Контроль исполнения требований настоящей Политики осуществляется лицами, ответственными за организацию обработки Данных Компании, а также за безопасность персональных данных.

Источник: https://nalog-blog.ru/nalog-plan/spasaem-imushhestvo-i-dengi-kak-vyvesti-i-zashhitit-aktivy/

Как передать физлицу активы компании с минимальной налоговой нагрузкой

На практике иногда возникает необходимость перевести активы из собственности юридического лица в собственность физлиц — как правило, владельцев компании. Чаще всего речь при этом идет об основных средствах. Но иногда подобная необходимость возникает и в отношении товаров, незавершенного производства или строительства, акций или долей.

Причин тут может быть несколько. Например, защита активов от рейдеров или кредиторов в преддверии возможного банкротства компании. Часто также преследуется цель перевода недвижимости под более благоприятный налоговый режим. Ведь физическое лицо вместо налога на имущество организаций платит налог на имущество физлиц, ставки которого гораздо ниже. Особенно актуально это с учетом постепенного перехода организаций на уплату налога с кадастровой стоимости.

Кроме того, физическое лицо, получив активы в собственность, может зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и перейти на спецрежим — упрощенную или даже патентную систему налогообложения. Налога на имущество физлиц в этом случае не будет вообще, а налог на доходы от сдачи активов в аренду гораздо меньше. На патентной системе в некоторых регионах он может быть даже символическим (например, 60 тыс. рублей в год с одного объекта недвижимости в Москве). Кроме того, предпринимателю не придется платить налог на дивиденды, а его отношения с кассовой дисциплиной гораздо более либеральны, чем у организации.

Самый простой способ не всегда самый выгодный

Проще всего просто продать активы физическому лицу по более или менее заниженной цене. Это самый быстрый вариант. Однако у него есть очевидные минусы.

Прежде всего, какой бы заниженной ни была цена, компании с нее придется уплатить налоги — НДС и налог на прибыль. И если последний может быть символическим (для этого продавать имущество нужно по цене, лишь немного превышающей его остаточную стоимость в налоговом учете), то про НДС этого не скажешь. Кроме того, при продаже имущества собственнику компании сделка может стать контролируемой в соответствии с разделом v. 1 НК РФ. Хотя, как правило, для этого она должна быть достаточно крупной.

Возникающие у компании в результате сделки налоги на практике приходится оптимизировать отдельно, зачастую по серым схемам. В отдельных случаях организацию просто ликвидируют, без уплаты каких бы то ни было существенных налогов в дружественной налоговой инспекции или «сливают» через присоединение (слияние) с последующей ликвидацией или банкротством правопреемника.

Продавец может применять упрощенку — тогда налоговая нагрузка будет меньше. Можно даже специально перейти на этот спецрежим перед продажей актива, но делать это имеет смысл, только если имущество в значительной степени уже самортизировано или в свое время приобреталось без НДС — иначе этот налог придется восстановить в части недоамортизированной стоимости.

Еще один минус в том, что за свои же, по сути, активы придется заплатить, для чего учредителю нужно будет изыскивать деньги, на какое-то время они будут изъяты из оборота, потребуется затем их выводить из компании. Не исключено, что с помощью серых схем. Конечно, оплатить покупку можно и безденежно — например, векселями. Но их путь в схеме легче проследить — у векселя есть номер, серия, дата выдачи и прочие однозначно идентифицирующие его реквизиты.

При этом если продавец — упрощенец, физлицу выгоднее затягивать с оплатой. Дело в том, что компании на УСН учитывают доходы кассовым методом. Ничто не мешает такой компании продать своему учредителю актив по рыночной стоимости с очень длительной рассрочкой или отсрочкой платежей. Ведь единый налог придется платить только с фактически поступивших сумм.

График уплаты денег может быть любым по соглашению сторон. Его нужно будет приложить к договору. К примеру, ООО и участник подписывают договор о продаже недвижимости по рыночной стоимости с рассрочкой на 20 лет и отсрочкой первого платежа на три года. Физлицо получает в собственность желаемое имущество, а компания не платит никаких налогов, пока не получит деньги.

При этом учредитель может тянуть с оплатой до 10 лет (п. 2 ст. 196 ГК РФ), не забывая при этом письменно подтверждать наличие долга. В противном случае срок исковой давности истечет уже через три года (п. 1 ст. 196 ГК РФ), и физлицу придется признать доход в сумме непогашенного долга (п. 1 ст. 210 НК РФ). А пока срок давности не истек, никакого дохода у физлица нет.

В целом можно констатировать, что этот способ подойдет, главным образом, для активов, которые в учете предприятия числятся по небольшой стоимости — почти полностью самортизированы или изначально были приобретены по низкой цене. Тогда цена продажи, а с ней и налоговые последствия варианта будут минимальными, а найти деньги для оплаты физлицу будет проще.

Вынужденная продажа избавляет от обоснования деловой цели

При продаже имущества по заниженной цене могут потребоваться правдоподобные аргументы, обосновывающие ее. Это может быть, например, срочность продажи под давлением кредиторов, обременение залогом по реальному или искусственно созданному долговому обязательству, ссылки на новую волну кризиса, продажа с открытых торгов, рыночные слухи или оценка оценщика.

Однако на практике встречаются варианты, которые позволяют передать физлицу активы более изящно. Например, компания не продает активы ему по собственной воле, а лишается по решению суда (арбитражного или — для ускорения процесса — третейского). Основанием для такого решения будут заранее созданные и намеренно просроченные долги, скажем, по договору займа.

Еще один вариант — наложение взыскания физлицом-кредитором на объект залога. Компания-должник при этом заранее дает нотариальное согласие на отказ от продажи залога на торгах, затем допускает несколько случаев нарушения договорных обязательств (например, сроков выплаты очередных платежей по тому же договору займа) — и имущество переходит в собственность физлица по относительно небольшой залоговой стоимости.

С простой продажей активов описанные варианты роднит то, что у компании возникает реализация имущества для целей налогообложения, что приводит к тем же налоговым последствиям: уплате НДС и налога на прибыль или единого налога при УСН. Правда, в этих случаях лучше обстоит дело с «деловыми целями» — объяснять заниженную цену и сам факт отчуждения активов не придется, оно происходит не по воле компании, а вопреки ей.

Ликвидация и выход участника из ООО снизят нагрузку на компанию

Альтернативные варианты передачи активов собственнику строятся на том, чтобы уйти от факта реализации в налоговом смысле. Так, не признается реализацией передача имущества учредителю в пределах его первоначального взноса при выходе (выбытии) из организации, а также при распределении имущества ликвидируемого хозяйственного общества или товарищества между его участниками (подп. 5 п. 3 ст. 39 НК РФ). Следовательно, в этих случаях компания не уплачивает НДС, отсутствует и облагаемый налогом на прибыль доход.

Ликвидация. Если владельцем уставного капитала компании является физлицо, которому нужно передать имущество, в результате ликвидации актив окажется в его руках. Специального порядка обложения дохода в виде части имущества ликвидируемой организации НК РФ не содержит. По вопросу его налогообложения есть две точки зрения.

С одной стороны (письма Минфина от 08.11.11 № 03-04-06/3–301, от 05.04.11 № 03-11-06/2/45 и УФНС по г. Москве от 14.07.08 № 28–10/066946), весь доход физического лица, полученный в результате ликвидации общества, облагается НДФЛ в общем порядке по ставке 13 процентов. При этом не применяется положение абзаца 2 подпункта 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ, которое дает возможность уменьшить полученные доходы на произведенные расходы при продаже доли в уставном капитале, так как продажи доли при ликвидации компании не происходит.

С другой — ФНС России считает, что сумма облагаемого НДФЛ по ставке 13 процентов дохода определяется исходя из рыночной стоимости имущества за минусом расходов на приобретение долей в уставном капитале ООО (письмо от 27.01.10 № 3-5-04/70@), что намного выгоднее для физлица. Правда, это письмо единственное и достаточно давнее.

Кроме того, есть аргументы для применения иной налоговой ставки. Поскольку глава 23 НК РФ не содержит специальных правил определения дохода, все, что физлицо получило при ликвидации сверх первоначального вклада, признается дивидендами (подп. 1 п. 2 ст. 43 НК РФ). А дивиденды облагаются по ставке 9 процентов. Правомерность подобного подхода косвенно подтверждается письмами Минфина России от 14.01.13 № 03-08-05 и от 07.04.11 № 03-08-05, а также постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 18.11.10 № А55-4938/2010.

Однако, если имущество распределено непропорционально вкладам в капитал, выплаты дивидендами не признаются и облагаются по ставке 13 процентов. Потому так делить имущество не стоит.

В целом можно сделать вывод, что вариант с ликвидацией компании подойдет не всем. Однозначно нельзя его рекомендовать тем, кому компания — владелец активов понадобится в дальнейшем, а также тем, кто не готов к спору с налоговиками относительно налоговой базы и ставки НДФЛ.

Выход из ООО. При выходе участника из ООО его доля переходит к обществу (ст. 26 закона об ООО от 08.02.98 № 14ФЗ). При этом участнику, подавшему заявление о выходе из общества, должна быть выплачена действительная стоимость его доли в уставном капитале, определяемая на основании данных бухгалтерской отчетности. Или должно быть выдано в натуре имущество, соответствующее такой стоимости. Именно вариантом выдачи имущества в натуре мы и воспользуемся.

Ситуация с обложением такого дохода НДФЛ аналогична рассмотренной выше для ликвидации компании. По мнению Минфина, действительная стоимость доли, выплаченная бывшему участнику ООО, в полном объеме включается в его доход, облагаемый НДФЛ. Никакие имущественные или иные налоговые вычеты в отношении такого дохода применить нельзя (письма Минфина России от 21.06.13 № 03-04-05/23404, от 09.08.10 № 03-04-06/2–174, от 21.06.10 № 03-04-06/2–126). Аргументация у чиновников здесь такая же, как и при ликвидации: уменьшение полученных доходов на произведенные расходы предусмотрено только при продаже доли в уставном капитале или части такой доли (абз. 2 подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ). А выход участника из ООО такой продажей не является.

В отличие от ситуации с ликвидацией компании, по данному вопросу есть обширная судебная практика, причем в основном отрицательная для налогоплательщика (постановления федеральных арбитражных судов Уральского от 05.12.11 № Ф09-7722/11 и от 10.04.13 № Ф09-2009/13, Московского от 14.09.11 № А40-123140/10-104-1043, Волго-Вятского от 12.08.11 № А43-5404/2010, Северо-Кавказского от 21.02.13 № А53-13671/2012 округов, Десятого арбитражного апелляционного суда от 14.05.12 № А41-31308/11). Но есть и положительная практика (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 22.09.10 № А66-305/2010).

Но аргументы Минфина в данном случае можно опровергнуть. Ведь по сути при выходе из ООО физлицо реализует принадлежавшую ему долю. Выкуп доли обществом тождественен покупке, эти слова не зря являются однокоренными.

Еще одним аргументом против обложения НДФЛ дохода участника при выходе из ООО является его фактическое отсутствие. Ведь доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить (ст. 41 НК РФ). В случае когда стоимость доли, выплачиваемая при выходе участника из ООО, равна стоимости первоначального взноса в уставный капитал, экономическая выгода отсутствует.

Таким образом, налоговые последствия у выбывшего участника зависят от того, будет действительная стоимость его доли превышать сумму вклада в уставный капитал или нет. Если участник общества при выходе получит имущество, превышающее сумму взноса в уставный капитал, то у него возникнет доход от реализации имущественного права (подп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ). Порядок налогообложения в данном случае должен быть аналогичным применяемому в отношении участников-юрлиц (подп. 4 п. 1 ст. 251 НК РФ). Иное противоречило бы статье 3 НК РФ, признающей всеобщность и равенство налогообложения, а также то, что налоги и сборы не могут иметь дискриминационного характера и применяться различно.

Выход из ООО физлицу разумнее совместить с продажей доли

На практике неясность ситуации с НДФЛ у физлица подталкивает к поиску иных, нетиповых вариантов перевода активов в собственность учредителя. С тем чтобы, не лишаясь налоговых преимуществ для компании, связанных с передачей активов в ходе ликвидации или выхода участника, избавить последнего и от НДФЛ. В связи с этим есть смысл доработать описанный выше способ с выходом участника из ООО.

В статье 23 закона об ООО от 08.02.98 № 14-ФЗ сказано, что если в уставе общества продажа долей третьим лицам запрещена и остальные участники отказались или не ответили на оферту, то общество обязано выкупить долю. Очевидно, что выкуп доли невозможен без ее продажи участником — это две стороны одной сделки. Этот выкуп приводит к выходу (выбытию) участника из общества. А передача ему имущества в этой ситуации, как уже говорилось выше, не является реализацией (подп. 5 п. 3 ст. 39 НК РФ). С другой стороны, продажа доли предполагает уменьшение НДФЛ на сумму понесенных затрат. То есть возникает идеальная ситуация: нет ни НДС, ни налога на прибыль, ни НДФЛ.

Для осуществления схемы в таком варианте необходимы хотя бы два участника в ООО, запрет продажи долей третьим лицам в уставе, отчуждение участником своей доли на основании статьи 23 (а не 26!) закона об ООО. Существующая — в основном отрицательная — судебная практика здесь не работает, потому что относится к другой ситуации — выходу из ООО. Здесь же имеет место другая форма выбытия участника.

Еще одним вариантом снижения рисков при выходе участника из ООО может быть такой. Помимо заявления о выходе в тот же день участник и ООО заключают договор купли-продажи доли. Более того, заявление и договор могут быть объединены в едином документе. Законодательству это не противоречит и является основанием для физлица использовать вычет по статье 220 НК РФ. Общество же считает производимую передачу имущества бывшему участнику «передачей имущества в пределах первоначального взноса участнику общества при выходе (выбытии)», ведь договор заключен не просто так, а исключительно на основании поданного заявления о выходе. Следовательно, не платит налоги (подп. 5 п. 3 ст. 39 НК РФ).

Источник: https://e.nalogplan.ru/324602

Продажа недвижимости ЗАО

Что касается «юридического оформления» продажи основных средств (далее — ОС) одного юридического лица другому либо физическому лицу, то процесс абсолютно аналогичен оформлению любой купли- продажи, с особенностями продажи недвижимого и движимого имущества. Более сложным представляется бухгалтерский и налоговый учет таких операций.
Алгоритм действий должен быть примерно следующим:
1. Принятие решения единственным акционером о продаже ОС.
2. Заключение договора (договоров) купли- продажи ОС (с особенностями для недвижимого и движимого имущества).
3. Регистрация перехода прав на недвижимое имущество. При необходимости — регистрация в уполномоченных органах движимого имущества (например, ТС – в ГИБДД), но это больше уже забота нового собственника.
4. Бухгалтерский и налоговый учет операций по продаже ОС.
На последнем остановлюсь подробнее.
При продаже ОС, которое амортизировалось линейным методом, его остаточная стоимость и в бухгалтерском, и в налоговом учете определяется по формуле (п. 1 ст. 257 НК РФ, п. 49 Положения по бухучету, утв. Приказом Минфина РФ от 29.07.1998 N 34н (ред. от 24.12.2010, с изм. от 08.07.2016) «Об утверждении Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации» (Зарегистрировано в Минюсте РФ 27.08.1998 N 1598), далее – ПБУ N 34н):
Остаточная стоимость ОС = Первоначальная стоимость ОС – Сумма амортизации за период эксплуатации ОС, включая месяц продажи
Если по ОС применялась амортизационная премия, то остаточная стоимость ОС в налоговом учете определяется по формуле (п. 1 ст. 257 НК РФ):
Остаточная стоимость ОС = Первоначальная стоимость ОС – Сумма амортизации за период эксплуатации ОС, включая месяц продажи – Амортизационная премия
Даже если ОС продано с убытком, то есть по цене меньшей, чем его остаточная стоимость, восстанавливать НДС, принятый к вычету при покупке этого ОС, не надо (п. 3 ст. 170 НК РФ).
При продаже ОС надо начислить НДС (п. 1 ст. 167 НК РФ):
— на дату получения аванса, если вы получили его от покупателя ОС;
— на дату отгрузки ОС покупателю.
Датой отгрузки ОС признается (пп. 1 п. 1, п. 16 ст. 167 НК РФ):
— при продаже ОС, относящихся к движимому имуществу, — дата составления акта приема- передачи (например, по форме N ОС- 1);
— при продаже недвижимости — дата ее передачи покупателю по акту приема- передачи (например, по форме N ОС- 1а), независимо от даты государственной регистрации перехода права собственности.
Налоговая ставка, по которой надо исчислить НДС, зависит от того, как учитывался «входной» НДС при приобретении ОС.
1. Если изначально ОС было учтено на счете 01 без «входного» НДС (например, налог был принят к вычету или ОС было куплено у неплательщика НДС), тогда, продавая ОС, вы начисляете НДС по ставке 18% с полной цены продажи (п. 1 ст. 154 НК РФ).
2. Если в первоначальной стоимости ОС на счете 01 был учтен «входной» НДС (например, ОС использовалось только для не облагаемых НДС операций), то при продаже такого ОС НДС начисляется по ставке 18/118 с разницы между ценой продажи ОС с учетом НДС и остаточной стоимостью ОС по данным бухучета (п. 3 ст. 154 НК РФ). Поэтому при продаже ОС по остаточной стоимости или с убытком НДС платить не придется, ведь налоговая база будет равна нулю.
На дату перехода права собственности на проданное ОС к покупателю (по недвижимости — на дату государственной регистрации) в бухгалтерском учете надо отразить:
— продажную цену ОС — в составе прочих доходов;
— остаточную стоимость ОС — в составе прочих расходов.
См.: п. 31 ПБУ 6/01, утв. Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н (ред. от 16.05.2016) «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01″ (Зарегистрировано в Минюсте России 28.04.2001 N 2689);
п. 16 ПБУ 9/99, утв. Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н (ред. от 06.04.2015) «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99″ (Зарегистрировано в Минюсте России 31.05.1999 N 1791).
Проводки будут такие:
Д 62 — К 91 Признан доход от продажи ОС
Д 91 — К 68 Начислен НДС
Д 02 — К 01 Списана начисленная амортизация
Д 91 — К 01 Остаточная стоимость ОС включена в расходы
Передача ОС покупателю оформляется актом по форме N ОС- 1, а если это недвижимость — по форме N ОС- 1а.
Плательщики налога на прибыль при продаже ОС отражают в налоговом учете (пп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ):
— в доходах от реализации — продажную цену ОС без НДС;
— в расходах, связанных с реализацией, — остаточную стоимость ОС;
— во внереализационных доходах — амортизационную премию, но только если ОС, по которому она применялась, продано взаимозависимому лицу (например, руководителю организации) до истечения пяти лет с момента ввода в эксплуатацию (п. 9 ст. 258 НК РФ).
Доходы и расходы признаются (пп. 1 п. 1 ст. 268, п. 3 ст. 271 НК РФ):
— при продаже недвижимости — на дату ее передачи покупателю по акту приема- передачи (форма N ОС- 1а), не дожидаясь государственной регистрации перехода права собственности;
— при продаже остальных ОС — на дату перехода права собственности на проданное ОС к покупателю. Обычно это дата передачи ОС покупателю по акту приема- передачи (форма N ОС- 1), хотя договором может быть установлен и другой момент перехода права собственности.
Если остаточная стоимость ОС превышает доходы от его продажи, образовавшийся убыток списывается постепенно: начиная с месяца, следующего за месяцем продажи, он учитывается в прочих расходах равными долями в течение срока, рассчитываемого по формуле (п. 3 ст. 268 НК РФ):
Срок учета убытка от продажи ОС в расходах (в месяцах) = Срок полезного использования ОС (в месяцах) – Срок эксплуатации ОС (в месяцах), начиная с месяца, следующего за месяцем ввода в эксплуатацию, по месяц продажи включительно.
В декларации по налогу на прибыль за период, в котором продано ОС, заполните Приложение N 3 к Листу 02, в котором укажите (п. 8.1 Порядка заполнения декларации):
— по строке 010 — общее количество объектов ОС, проданных в данном периоде;
— по строке 020 — количество объектов ОС, проданных в данном периоде с убытком;
— по строке 030 — выручку от продажи ОС;
— по строке 040 — остаточную стоимость проданных ОС;
— по строке 050 — сумму прибыли от продажи ОС (без учета ОС, реализованных с убытком);
— по строке 060 — сумму убытка от продажи ОС (без учета ОС, реализованных с прибылью).
В декларации за каждый период, в котором вы будете учитывать в расходах убыток от продажи ОС, сумму убытка, включаемую в прочие расходы периода, отражайте по строке 100 Приложения N 2 к листу 02 (п. 7.1 Порядка заполнения декларации).
Обратите внимание! Декларацию по налогу на прибыль за 2016 г. нужно сдавать по форме Приказа ФНС от 19.10.2016 N ММВ- 7-3/572@).

Источник: https://ConsJurist.ru/consultation/detail/prodazha_nedvizhimosti_zao_18

Адвокат Маринич Л.И.

Порядок заключения договора купли-продажи недвижимости

Продажа недвижимости оформляется соответствующим письменным договором и актом приема-передачи.

Переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации.

Особенности договора купли-продажи недвижимости:

  • должен быть заключен только в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 Гражданского Кодекса РФ). Заключение договора купли-продажи недвижимости иными способами не допускается;
  • закон устанавливает существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества, при отсутствии хотя бы одного из которых он будет признан незаключенным.

Когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у покупателя возникает с момента такой регистрации (абз. 1 п. 2 ст. 223 Гражданского Кодекса РФ).

Порядок государственной регистрации, основания приостановления или отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации). Об этом сказано в пункте 6 статьи 131 Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, момент заключения договора купли-продажи недвижимости и момент перехода права собственности на недвижимое имущество не совпадают.

Сделку можно считать завершенной только после того, как переход права собственности нашел отражение в Едином государственном реестре прав (далее – ЕГРП) и покупатель получает свидетельство о праве собственности на приобретенный объект недвижимости.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (абз. 1 п. 1 ст. 556 ГК РФ). После подписания передаточного акта можно говорить о том, что обязательство между сторонами надлежащим образом исполнено.

Необходимо отметить, что передача имущества по передаточному акту может осуществляться и после государственной регистрации перехода права собственности. Иными словами, стороны имеют право договориться о передаче недвижимого имущества после государственной регистрации перехода права собственности на него. Поэтому у Росреестра отсутствует право требовать подтверждения такой передачи для целей государственной регистрации.

Иногда возникает ситуация, когда сделку с недвижимостью не зарегистрировали в установленном порядке. Причины отсутствия регистрации сделки с недвижимостью могут быть различными. Например, покупатель или продавец не успели оформить правоотношения должным образом.

В таком случае, если сделку с недвижимостью не зарегистрировали, но обязательства исполнили, сделка будет считаться действительной.

Суды придерживаются позиции, что если стороны заключили договор, подписали передаточный акт, то в этом случае выражать повторное согласие на отчуждение объекта недвижимости не нужно. Это означает, что даже если стороны сделку с недвижимостью не зарегистрировали, то суды признают такую сделку действительной.

Также нужно иметь ввиду, что если сторона уклонилась от обязательной регистрации, ее можно обязать в судебном порядке.

Регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности (абз. 1 п. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации).

Помимо заявления о государственной регистрации, заявители должны приложить документы, необходимые для проведения государственной регистрации (абз. 1 п. 2 ст. 16 Закона о государственной регистрации).

Полный перечень документов в каждом конкретном случае определяется индивидуально. Общие требования к документам указаны в статьях 16–18 Закона о государственной регистрации и Методических рекомендациях по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утвержденных приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. № 184).

Примерный список документов, которые необходимо приложить к заявлению о государственной регистрации:

1. Договор купли-продажи, передаточный акт. Количество, равное числу участников сделки, и один для регистрационного дела.

2. Документы органов технической инвентаризации (например, технический паспорт, кадастровый паспорт, выписка из реестра объектов градостроительной деятельности). Вместе с тем, предметом купли-продажи может быть объект недвижимости, право собственности на который не зарегистрировано в ЕГРП. Кроме того, объект недвижимости может вовсе не существовать в момент совершения сделки. В таких случаях предмет договора можно индивидуализировать (вместо названных выше документов) путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю. Например, к таким сведениям относятся местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией.

3. Решение об одобрении сделки либо подтверждение, что сделка не является для организации крупной. Например, соответствующая справка с подписями руководителя и главного бухгалтера.

4. Копия и подлинник платежного документа об оплате госпошлины. Государственная пошлина за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества составляет для физических лиц 2 000 руб., для организаций – 22 000 руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

5. Нотариальная доверенность лиц, представляющих документы на государственную регистрацию. Если документы подает руководитель организации, то он представляет устав и документ об избрании его на должность.

6. Нотариальные копии учредительных документов юридических лиц представленных в сделке, свидетельства ФНС России о регистрации, перерегистрации юридического лица, свидетельства обо всех изменениях.

7. Документы, подтверждающие полномочия руководителя.

В ряде случаев для регистрации сделок и (или) возникающих на их основании прав могут потребоваться дополнительные документы.

Налогообложение и бухгалтерский учет продажи здания

При продаже здания цена определяется исходя из условий договора между организацией и физическим лицом.

Цена может быть меньше остаточной стоимости объекта.

Если стороны сделки являются взаимозависимыми, то цена сделки может быть проконтролирована в ходе специальной проверки. В таком случае наличие результатов оценки стоимости имущества независимым экспертом будет являться аргументом в споре с проверяющими.

С 2015 года для расчета налога при купли-продажи здания за основу берется не инвентаризационная, а кадастровая оценка имущества.

Налог от продажи юридические лица с подобных сделок не выплачивают. Все вырученные средства вносятся в уставной капитал.

При продаже зданий, сооружений заполняется акт по форме № ОС-1а.

Основанием для составления акта является техническая документация на основное средство, а также данные бухучета (например, обороты по счету 02 «Амортизация основных средств» позволят заполнить сведения о сумме начисленной амортизации).

Акт оформляется в двух экземплярах, один из которых передается покупателю. При составлении акта раздел «Сведения об объектах основных средств на дату принятия к бухгалтерскому учету» не заполняется. Его должен заполнить покупатель в своем экземпляре акта. Оба экземпляра акта должны быть подписаны и утверждены как продавцом, так и покупателем.

Одновременно с составлением акта по форме №ОС-1а вносятся сведения о выбытии основного средства в инвентарную карточку по форме № ОС-6 (ОС-6а) или в инвентарную книгу по форме № ОС-6б (предназначена для малых предприятий).

Сведения вносятся на основании акта о приеме-передаче, составленного в момент продажи основного средства и договора.

Акт должен содержать заключение комиссии, которая создается в организации для контроля за выбытием основных средств. Участниками комиссии могут быть главный бухгалтер, материально-ответственные лица и другие сотрудники. Состав комиссии должен утвердить руководитель организации, издав приказ.

Источник: http://blog.advokat-marinich.ru/article/view/119/prodazha-zdaniya-ooo-ao-fizicheskomu-litsu

Способы продажи здания и прочих активов в обществе с ограниченной ответственностью 4.7 (93.33%) 15 vote

Довольно насущный вопрос для учредителей обществ с ограниченной ответственностью, желающих продать недвижимость и прочие активы своих ООО с тем, чтобы спокойно закрыть свой бизнес и отойти от дел.
Как продать здание принадлежащее ООО.*
Первый способ классический.
Общее собрание участников ООО принимает решение о продаже здания, оформляет все это протоколом (решением участника, если в ООО один участник). При необходимости подписи под протоколом (решением) заверяются у нотариуса. Затем заключается договор купли продажи здания и сделка купли – продажи регистрируется в Росреестре.
Для регистрации в Росреестре помимо самого договора продажи требуется еще и протокол (решение) общего собрания о продаже активов.
В этом случае государственная пошлина за регистрацию договора купли продажи составит 22 тысячи рублей (подпункт 22 пункта 1 статьи 333.33 налогового кодекса РФ).
После продажи и получения денег продавцу (ООО) останется только заплатить ** налог на прибыль в размере 20% от суммы сделки (ст. 284 Налогового кодекса РФ) при общей системе налогообложения или при упрощенной системе 6% от суммы сделки (при налогообложении доходов) или 15% (при использовании УСН доходы минус расходы).
Затем, если участники общества захотят поделить между собой средства, полученные от продажи здания принадлежащего ООО, то им необходимо будет принять решение о распределении прибыли и после ее распределения в пользу участников каждый из них должен будет заплатить 13% от полученной лично им части средств, вырученных от продажи здания общества )ст. 224 налогового кодекса РФ).
Есть еще один способ, который могут оценить те участники, которые хотят просто уйти из бизнеса, продав все заработанное непосильным трудом.
Для этого можно продавать не само принадлежащее ООО здание, а свои доли в уставном капитале.
В этом случае в регистрационной палате ничего регистрировать не надо, поскольку здание как принадлежало ООО, так и останется в его собственности. Менется только участники самого общества.
Возникает вопрос: за какую цену продавать долю в уставном капитале? Некоторые особо ушлые участники, дабы сильно не отягощять себя налоговым бременем договариваются продать долю в уставном капитале общества по номиналу. Для подавляющего большинства обществ с ограниченной ответственностью это 10 тысяч рублей. Соответственно и налоги от продажи доли в уставном капитале возникает только с 10 000 рублей. Очень явно прослеживается аналогия с «договорами» о продаже квартир и прочей недвижимости, когда в тексте договора проставляют одну сумма (маленькую), а фактически договариваются за большую. Если покупатель честный, то так и будет. Но было немало прецедентов, когда такой же хитросделанный покупатель, уплатив за долю в уставном капитале по номиналу дальше отказывается платить. И формально он прав. Доля оценена сторонами впо номиналу, скажем в 10 тысяч целковых, означенная сумма уплачена, так чего платить еще?. А устные договоренности к делу не подошьешь. В суд обращаться бывшему участнику бесполезно
Поэтому настоятельно рекомендуем не пытаться сэкономить на налогах, а продать долю в уставном капитале по ее действительной стоимости. Как она определяется можете посмотреть
Про сам процесс купли-продажи доли в уставном капителе третьему лицу мы же писали Как продается доля в уставном капитале смотрите .
Успехов вам и обращайтесь если что. Реквизиты смотрите в контактах
* Мы описываем некий «усредненный» случай. Поэтому помните, что в каждом конкретном случае могут быть свои нюансы. В статье мы скорее даем не руководство к действию, а информацию к размышлению.
**Опять же помните, что 20% это общая усредненная сумма. Для некоторых обществ сумма будет меньше с учетом расходов на строительство здания или льгот по налогу, предусмотренных 25 главой Налогового кодекса. В любом случае конкретную сумму налога нужно рассчитывать индивидуально.

Источник: http://www.kosopuzy-lawyer.ru/2017/06/sposoby-prodazhi-zdaniya-i-prochih-aktivov-v-obshhestve-s-ogranichennoj-otvetstvennostyu/

Организация (ООО) применяет УСН. Организация намерена продать объект недвижимости. При низком спросе цена может быть ниже остаточной стоимости и ниже рыночной стоимости. Продавец и покупатель не являются взаимозависимыми лицами. Объект недвижимости планируется продать российскому покупателю. Продажа обусловлена тем, что объект недвижимости приносит убытки организации. Каков порядок ценообразования для целей налогообложения? Необходимо ли проводить оценку стоимости объекта недвижимости при его реализации? Какие налоговые риски могут быть при реализации этого объекта недвижимости по цене ниже рыночной стоимости и ниже остаточной стоимости?

15 января 2019

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
В рассматриваемой ситуации стороны договора могут самостоятельно определить цену объекта недвижимости, для целей налогообложения эта цена будет признаваться рыночной. Фактическое несоответствие такой цены рыночному уровню (остаточной стоимости) не является самостоятельным основанием для ее корректировки налоговым органом.

Обоснование позиции:
Статьей 421 ГК РФ установлен принцип свободы договора. Так, на основании п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. При этом п. 4 ст. 421 ГК РФ определено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Таким образом, в общем случае стороны договора вправе самостоятельно определить его цену.

При определении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, учитываются доходы, определяемые в порядке, установленном п.п. 1 и 2 ст. 248 НК РФ (п. 1 ст. 346.15 НК РФ), т.е. доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав (далее также — доходы от реализации), определяемые в порядке, установленном ст. 249 НК РФ, и внереализационные доходы, определяемые в порядке, установленном ст. 250 НК РФ.

Доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав (п. 1 ст. 249 НК РФ). Товаром для целей НК РФ признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации (п. 3 ст. 38 НК РФ). Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах (п. 2 ст. 249 НК РФ).

По общему правилу доходы определяются на основании первичных документов и других документов, подтверждающих полученные налогоплательщиком доходы, и документов налогового учета (п. 1 ст. 248 НК РФ).

Для целей НК РФ цены, применяемые в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, а также доходы (прибыль, выручка), получаемые лицами, являющимися сторонами таких сделок, признаются рыночными (абзац третий п. 1 ст. 105.3 НК РФ).

При этом к налоговым периодам после 01.01.2012 не применяются положения ст.ст. 20 и 40 НК РФ, ранее закреплявшие основания для признания лиц взаимозависимыми и устанавливавшие принципы определения цены товаров, работ или услуг для целей налогообложения (Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с применением отдельных положений раздела V.1 и статьи 269 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Обзор), утвержденный Президиумом ВС РФ 16.02.2017).

Положения ст. 105.3 НК РФ предусматривают возможность контроля цен, примененных налогоплательщиками при расчете своих налоговых обязательств, лишь в отношении сделок между взаимозависимыми лицами. Отметим, что к сделкам между взаимозависимыми лицами в целях НК РФ приравниваются и сделки, поименованные в пп.пп. 1-3 п. 1 ст. 105.14 НК РФ (смотрите также письмо Минфина России от 05.07.2017 N 03-06-07-01/42392). Однако из условий рассматриваемой ситуации не следует, что планируемая сделка может быть приравнена к сделкам между взаимозависимыми лицами.

Цены, применяемые в сделках между невзаимозависимыми лицами, а также доходы (прибыль, выручка), получаемые лицами, являющимися сторонами таких сделок, для целей налогообложения признаются рыночными в том числе и при реализации по цене ниже себестоимости или цены приобретения (смотрите также письма Минфина России от 01.11.2018 N 03-03-06/3/78677, от 09.11.2015 N 03-07-11/64260, от 04.03.2015 N 03-03-06/1/11187).

В п. 2 письма ФНС России от 16.06.2015 N ЕД-2-13/710@ разъясняется, что цены в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, а также доходы (прибыль, выручка), получаемые лицами, являющимися сторонами таких сделок, признаются рыночными и, как следствие, такие доходы для целей налогообложения не могут быть скорректированы.

В постановлении АС Поволжского округа от 30.10.2018 N Ф06-38305/18 по делу N А72-12851/2017 также указано, что поскольку продавцы и покупатели по договорам купли-продажи объектов недвижимости не являются взаимозависимыми лицами, контроль за ценообразованием выходит за пределы компетенции инспекции.

Из постановлений АС Поволжского округа от 28.05.2018 N Ф06-32023/18 по делу N А12-9465/2017, от 14.02.2017 N Ф06-17416/16 по делу N А55-10034/2016, АС Московского округа от 03.12.2015 N Ф05-16617/15 по делу N А40-7536/2015, Восьмого ААС от 01.12.2015 N 08АП-11929/15 также следует, что при отсутствии признаков взаимозависимости между продавцом и покупателем, налоговый орган не вправе ставить под сомнение цену товара, определённую сторонами сделки.

При этом суды учитывают выводы, представленные в п. 3 Обзора, согласно которым несоответствие примененной налогоплательщиком цены рыночному уровню не свидетельствует о получении необоснованной налоговой выгоды. Однако многократное отклонение цены сделки от рыночного уровня может учитываться в качестве одного из признаков получения необоснованной налоговой выгоды в совокупности и взаимосвязи с иными обстоятельствами, указывающими на несоответствие между оформлением сделки и содержанием финансово-хозяйственной операции (взаимозависимость сторон сделки, создание организации незадолго до совершения хозяйственной операции, использование особых форм расчетов и сроков платежей и т.п.) (смотрите также постановления Семнадцатого ААС от 07.09.2018 N 17АП-11025/18, Шестнадцатого ААС от 19.12.2017 N 16АП-4183/17).

Необходимо отметить, что Федеральным законом от 18.07.2017 N 163-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Налогового кодекса Российской Федерации» НК РФ с 19.08.2017 дополнен статьей 54.1 «Пределы осуществления прав по исчислению налоговой базы и (или) суммы налога, сбора, страховых взносов».

Статья 54.1 НК РФ не является кодификацией правил, сформулированных в постановлении Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 N 53 «Об оценке арбитражными судами обоснованности получения налогоплательщиком налоговой выгоды», а представляет собой новый подход к проблеме злоупотребления налогоплательщиком своими правами, учитывающий основные аспекты сформированной судебной практики (письма ФНС России от 19.01.2018 N ЕД-4-2/889, от 28.12.2017 N ЕД-4-2/26807).

Рекомендации по применению положений ст. 54.1 НК РФ приведены в письме ФНС России от 31.10.2017 N ЕД-4-9/22123@.

На наш взгляд, сама по себе реализации объекта недвижимого имущества по цене ниже рыночной стоимости и ниже остаточной стоимости в условиях низкого спроса не свидетельствует об искажении сведений о фактах хозяйственной жизни (совокупности таких фактов) и об объектах налогообложения и не выходит за пределы осуществления прав по исчислению налоговой базы и (или) суммы налога, установленные ст. 54.1 НК РФ. Как мы поняли, в рассматриваемой ситуации такая реализация обусловлена объективными причинами — объект приносит организации убытки, его реализация может быть связана с потребностью организации в оборотных средствах.

Таким образом, считаем, что в рассматриваемой ситуации стороны договора могут самостоятельно определить цену объекта недвижимости, для целей налогообложения эта цена будет признаваться рыночной. Фактическое несоответствие такой цены рыночному уровню (остаточной стоимости) не является самостоятельным основанием для ее корректировки налоговым органом.

Рекомендуем также ознакомиться с материалом:

— Энциклопедия решений. Учет продажи основных средств при УСН.

Источник: https://www.garant.ru/consult/nalog/1238070/