Наименование объекта недвижимости

Назначение недвижимости

, Ст. 130 и 132 ГК РФ, относят к недвижимости следующее имущество:

  1. различные здания и сооружения, в том числе и такие, возведение которых не завершено;
  2. предприятие, как единый имущественный комплекс – совокупность всех находящихся на балансе зданий и сооружений, машин и механизмов, станков и так далее;
  3. самолеты;
  4. другое имущество, признанное недвижимостью соответствующим законодательным актом.
  5. морские и речные суда;
  6. земля (земельные участки);
  7. недра;

Главным признаком, отличающим недвижимое имущество от движимых вещей, является его неразрывная связь с землей.

Это имущество невозможно переместить с места на место, не причиняя ему такого вреда, который бы существенно ограничил либо вообще сделал невозможным использование его по назначению. Конечно же, к самолетам и судам такое ограничение не относится.

  1. необходимость проведения процедуры государственной регистрации права собственности и других вещных прав на такое имущество, а также государственной регистрации правоустанавливающих документов, на основании которых осуществляется переход недвижимости от одного владельца или пользователя к другому (договоры купли-продажи, дарения, мены и так далее);

Министерство экономического развития Российской Федерации

30.05.17 Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее − Департамент недвижимости), рассмотрев Ваше обращение, сообщает. В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г.

№ 437 (далее — Положение), Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим выработку государственной политики и нормативно-правовое регулирование в отнесенных к его ведению сферах деятельности.

Согласно Положению Минэкономразвития России не наделено полномочиями по официальному разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.

Вместе с тем полагаем возможным отметить следующее. Относительно наименования здания. В соответствии с пунктом 11 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) в кадастр недвижимости вносятся в качестве дополнительных сведения о наименовании здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса, предприятия как имущественного комплекса при наличии такого наименования.

Возможно ли изменение наименования здания без проведения реконструкции такого здания

Позвоните сейчас и получите предварительную консультацию:

8-919-865-42-208 (3532) 96-28-58 По существу заданного вопроса сообщаем следующее.

Согласно части 8 статьи 41 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее по тексту — Закон о ГКН) сведения о здании или сооружении, за исключением сведений о местоположении таких объектов недвижимости на земельном участке, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод таких объектов недвижимости в эксплуатацию, проектной документации таких объектов недвижимости или изготовленного до 01 января 2013 года технического паспорта таких объектов недвижимости. В случае отсутствия данных документов соответствующие сведения указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости.

О наименования зданий, сооружений

Министерство экономического развития Российской Федерации
ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ
ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ
«Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картография»
ПИСЬМО
от 30 апреля 2015 года N 10-0382-ИШ
О наименования зданий, сооружений

В ФГБУ «ФКП Росреестра» поступило письмо Росреестра от 14.11.2014 N 14-15628/14 (вх. от 14.11.2014 N 47983/ЦА, далее — Письмо) о рассмотрении писем ФГБУ «ФКП Росреестра» от 27.01.2014 N 08-0067-АГ, от 26.05.2014 N 10-0509-АГ по вопросу внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о наименовании зданий, сооружений.
Позиция Росреестра, изложенная в Письме, доведена до сведения филиалов ФГБУ «ФКП Росреестра».
Вместе с тем, в Письме не согласована позиция ФГБУ «ФКП Росреестра», изложенная в письме от 27.01.2014 N 08-0067-АГ, о том, что, по мнению. ФГБУ «ФКП Росреестра», сведения об изменённом наименовании здания, сооружения могут быть указаны в техническом плане здания, сооружения, в том числе на основании решения собственника соответствующего объекта недвижимости.
Указанная позиция ФГБУ «ФКП Росреестра» исходит из того, что согласно позиции Минэкономразвития России, изложенной в письме от 19.07.2012 N Д23и-2093, порядок присвоения наименования объектам капитального строительства законодательством Российской Федерации не установлен. По мнению Минэкономразвития России, наименование сооружения может быть изменено на основании любого документа, соответствующего законодательству Российской Федерации и содержащего наименование сооружения. Например, на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, проектной документации, правоустанавливающих документов.
Также в письме Росреестра от 23.08.2012 N 09-6741-ВАб указано, что действующим законодательством не урегулирован порядок изменения наименований объектов недвижимости. По мнению Росреестра, документом, на основании которого может быть осуществлен государственный учет изменений сооружения в связи с изменением наименования сооружения, является любой документ, содержащий наименование соответствующего сооружения.
В настоящее время необходимость предоставления в орган кадастрового учета технического плана с целью изменения сведений о наименовании здания, сооружения основана пунктом 3 части 1 статьи 22 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре).
Технический план здания, сооружения с целью изменения наименования в соответствии с частью 8 статьи 41 Закона о кадастре должен быть подготовлен на основании разрешения на ввод таких объектов недвижимости в эксплуатацию, проектной документации таких объектов недвижимости или изготовленного до 01.01.2013 технического паспорта.
Если в случаях, предусмотренных законодательством в области градостроительной деятельности, не требуется изготовление или принятие указанных документов, сведения указываются в техническом плане на основании декларации, подготовленной в соответствии с формой и требованиями к подготовке декларации, установленными органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений на основании части 10 статьи 41 Закона о кадастре.
Большинство зданий, сооружений, содержащихся в государственном кадастре недвижимости, являются ранее учтенными, сведения о них внесены в рамках исполнения приказа Минэкономразвития России от 11.01.2011 N 1 «О сроках и порядке включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости» на основании технической документации, переданной органами технической инвентаризации.
Зачастую именно в отношении ранее учтенных зданий, сооружений от заявителей поступают обращения об исключении или изменения сведений о наименовании, ввиду того, что данные сведения являются неактуальными.
Документация, имеющаяся у заявителей (технические паспорта, акты приема в эксплуатацию, разрешения на ввод в эксплуатацию, проектная документация, правоустанавливающие документы), содержит сведения о «неактуальном» наименовании. Кадастровый инженер в силу требований, к подготовке технического плана здания, сооружения, должен указывать наименование объекта недвижимости в. соответствии с документами, на основании которых осуществляется подготовка технического плана. Таким образом, указать в техническом плане сведения о «новом» наименовании здания, сооружения на основании документов, содержащих «старое» наименование, не представляется возможным.
Порядок присвоения наименования объектам капитального, строительства законодательством Российской Федерации не установлен.
Учитывая изложенное, по мнению ФГБУ «ФКП Росреестра», изменение сведений государственного кадастра недвижимости о наименовании здания, сооружения может быть осуществлено на основании решения собственника соответствующего объекта недвижимости.
Кроме того, характеристика «наименование» в силу части 2 статьи 7 Закона о кадастре, является дополнительной. Данная характеристика также не учитывается при расчете кадастровой стоимости объекта недвижимости.
ФГБУ «ФКП Росреестра» в связи с изложенным считает целесообразным обратиться в орган нормативно-правового регулирования с предложением внести изменения в статью 22 Закона о кадастре, а именно, предусмотреть, что необходимым для кадастрового учета документом является документ, содержащий волеизъявление правообладателя объекта недвижимости об изменении его наименования (при кадастровом учете изменений наименования здания, сооружения).

И.о. директора
И.Ю.Шурыгин

Электронный текст документа
подготовлен ЗАО «Кодекс» и сверен по:
рассылка

Источник: http://docs.cntd.ru/document/420288775

Как склад сделать цехом? Соотношение понятий наименования и разрешенного использования нежилого здания. Статьи по предмету Жилищное право

Вернуться к списку статей по юриспруденции

    КАК СКЛАД СДЕЛАТЬ ЦЕХОМ? СООТНОШЕНИЕ ПОНЯТИЙ НАИМЕНОВАНИЯ И РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ НЕЖИЛОГО ЗДАНИЯ

    Т.В. СКВОРЦОВА

    Наименование здания, содержащееся в свидетельстве о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, выполняет важную функцию по его идентификации среди других объектов, расположенных по тому же адресу. В особенности это актуально для территорий больших заводов, где на одном земельном участке находится несколько десятков построек. Однако простой анализ наименований зданий приводит нас к выводу, что обычно наименование не просто идентифицирует объект, а фактически задает конкретный способ его эксплуатации, например, «насосная станция», «котельная», «деревообрабатывающий цех» и т.д.

    При таких обстоятельствах у собственников, собирающихся перепрофилировать свое здание, нередко возникает желание изменить и наименование в документах. Особенно острой такая потребность становится в случае необходимости ведения в здании какой-либо лицензируемой деятельности или деятельности, требующей специального допуска. Например, наименование «детский сад» может серьезно осложнить получение лицензии на торговлю алкоголем в данном здании, даже если в действительности объект давно не используется в качестве садика.
    Как же превратить «склад» в «цех» или «гостиницу» в «административное здание»? Четко урегулированной процедуры изменения наименования здания законодательство не содержит, поэтому ответ на данный вопрос требует системного толкования различных норм права.

    Соотношение понятий наименования и разрешенного использования здания

    В силу нормативных актов о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о государственном кадастре недвижимости <1> наименование («детский сад», «больница» и т.д.) вносится в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (далее — ЕГРП) и в кадастровые паспорта объектов недвижимости на основании первичных правоустанавливающих документов. Для законных строений такими документами являются разрешение на ввод в эксплуатацию или акт о приемке в эксплуатацию, а для самовольных построек — решение суда о признании права собственности на самовольную постройку. Разберем ситуацию с законными объектами.
    ———————————
    <1> Пункт 29 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219) (далее — Правила ведения реестра); п. 34 проекта новых Правил ведения реестра, предложенных Минэкономразвития; сноска 5 Приказа Минюста РФ от 18.02.2008 N 32 «Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка»; п. 16 Требований к подготовке технического плана (утв. Приказом Минэкономразвития от 01.09.2010 N 403).

    Если наименование (фактически способ использования) объекта было внесено в ЕГРП на основании документа о вводе в эксплуатацию, значит, оно определяет тот вид использования, который был согласован и разрешен в момент его ввода в эксплуатацию. И действительно, если в акте о вводе в эксплуатацию написано «котельная», значит, когда-то для строительства данной котельной был предоставлен земельный участок с соответствующим разрешенным использованием, затем был подготовлен проект здания, соответствующего всем требованиям, предъявляемым к котельной, это здание было обследовано на соответствие проекту и запущено в эксплуатацию в качестве котельной.
    На основании изложенного напрашивается очевидный вывод: наименование, внесенное в кадастр недвижимости и в ЕГРП на основании документов о вводе в эксплуатацию, по своему юридическому смыслу зачастую определяет разрешенное использование объекта, изначально определенное при его строительстве. То есть, несмотря на отсутствие в реестрах графы «разрешенное использование» для нежилых зданий, в графе «Наименование» в действительности фиксируется именно эта его характеристика. Такой подход поддержан Определением ВАС РФ от 18.05.2010 N ВАС-4066/10 по делу N А51-14233/2008. С учетом данного вывода переходим к основному вопросу статьи.

    Как изменить наименование нежилого здания?

    Итак, мы видим, что наименование нежилого здания, указанное в ЕГРП, фактически увязано с его разрешенным использованием. При таких обстоятельствах логично предположить, что изменение наименования здания должно производиться не сложнее, чем изменение вида его разрешенного использования.
    В силу частей 3, 4 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ) за собственником объекта капитального строительства закреплено право самостоятельно, без предварительных разрешений и согласований, выбирать вид разрешенного использования своего объекта из числа видов, закрепленных градостроительными регламентами при условии, что здание соответствует техническим регламентам, регулирующим избранный вид деятельности.
    Проще говоря, гостиницу можно использовать в качестве офиса, если правилами землепользования и застройки для соответствующей территориальной зоны предусмотрено размещение офисных зданий, а само здание соответствует требованиям, предъявляемым к офисам. При этом никаких специальных разрешений для этого не нужно. Эта позиция поддержана рядом специалистов, рассматривавших данный вопрос <2>.
    ———————————
    <2> Андрианов Н., Сергейчук Д., Аветисян С., Парщиков Е. Какими видами деятельности может заниматься ИП? // Административное право. 2012. N 4. С. 69 — 74; Бандорин Л.Е. Проблемы выбора вида разрешенного использования земельного участка из предусмотренных зонированием территорий // Экологическое право. 2011. N 3. С. 12 — 18.

    Поскольку закон запрещает устанавливать какие-либо процедуры предварительного согласования для изменения способа использования здания, было бы разумно предоставить собственнику возможность изменить и наименование своего здания, определяющее его разрешенное использование, по простому заявлению.
    Однако необходимо понимать, что ст. 37 Градостроительного кодекса РФ не регулирует процедуру внесения изменений в ЕГРП. Для этого существует специальное законодательство.
    В настоящее время в силу п. 10 ст. 33 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о государственной регистрации) изменение любых характеристик объектов недвижимости в ЕГРП происходит на основании измененных сведений государственного кадастра недвижимости (далее — ГКН). При таких обстоятельствах задача по изменению наименования здания в ЕГРП фактически сводится к изменению наименования в кадастре.
    Необходимо отметить, что графа «Наименование» появилась в ГКН только после октября 2013 г. По этой причине отсутствуют какие-либо официальные разъяснения или судебная практика по вопросу о применении законодательства о кадастре недвижимости при изменении наименований зданий. Однако анализ нормативной базы дает основания для следующих выводов.
    В силу прямого указания подп. 3 п. 1 ст. 22 Закона о кадастре изменение кадастровых сведений об объекте недвижимости производится на основании заявления собственника с приложением технического плана объекта недвижимости, содержащего новые сведения о данном объекте.
    Между тем нужно понимать, что технический план здания — это масштабный документ, содержащий его полноценное техническое описание. Стоимость изготовления технического плана часто измеряется десятками, а иногда и сотнями тысяч рублей. Зачем представлять технический план, если конструктивные характеристики здания не изменились?
    Однако, даже если согласиться с необходимостью представления технического плана (что поделать, так написано в Законе), возникает естественный вопрос: на основании чего кадастровый инженер вправе указать в техническом плане наименование здания, отличное от данных, содержащихся в ЕГРП?
    Во-первых, в соответствии с Порядком ведения государственного кадастра недвижимости (утв. Приказом Минэкономразвития от 04.02.2010 N 42) и требованиями к подготовке технического плана (утв. Приказом Минэкономразвития от 01.09.2010 N 403) (далее — Требования) указание в техническом плане наименования здания выполняется только при его наличии, например, для Храма Христа Спасителя или Театра оперы и балета. Обязанность указывать наименование типовых зданий в нормативных актах не закреплена, поэтому сама возможность изменения наименования на основании технического плана представляется неочевидной.
    Во-вторых, и это главное, в силу п. 16 Требований сведения об объекте недвижимости вносятся в технический план на основании проектной документации или документа о вводе данного объекта недвижимости в эксплуатацию. И лишь при отсутствии необходимости получения таких документов в силу норм градостроительного законодательства кадастровый инженер вправе приложить к техническому плану декларацию собственника, содержащую характеристики объекта недвижимости.
    Таким образом, Закон о кадастре недвижимости вновь возвращает нас к градостроительному законодательству. Если ГрК РФ требует получения нового разрешения на ввод в эксплуатацию для изменения наименования здания, то оно должно быть приложено к техническому плану. Если же такая обязанность отсутствует, то изменение наименования можно выполнить на основании декларации собственника.
    Как я уже отмечала, ст. 37 ГрК РФ действительно дает собственнику право перепрофилировать свое здания без получения дополнительных разрешений и согласований, т.е. новое разрешение на ввод в эксплуатацию, которое должно выдаваться лишь при реконструкции объекта, получать не нужно. Кроме того, понятие «реконструкция», закрепленное в ныне действующем Градостроительном кодексе РФ (ст. 1 ГрК РФ), в отличие от предыдущего градостроительного закона, не считает реконструкцией изменение назначения здания, а изменение вида разрешенного использования объекта недвижимости возможно не только без реконструкции, но и вообще без каких-либо строительных работ <3>.
    ———————————
    <3> Комментарий к Градостроительному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. С.А. Боголюбова // СПС «КонсультантПлюс», 2005; Бандорин Л.Е. Проблемы выбора вида разрешенного использования земельного участка из предусмотренных зонированием территорий // Экологическое право. 2011. N 3. С. 12 — 18.

    Таким образом, по моему мнению, новое наименование нежилого здания должно вноситься в кадастр недвижимости и в ЕГРП на основании технического плана (хоть это и представляется странным с точки зрения здравого смысла) с приложенной к нему декларацией собственника. Этот подход разделяет управление Росреестра по Челябинской области <4>.
    ———————————
    <4> Письмо управления Росреестра по Челябинской области от 24.07.2014 N 0487-3/14-17 (ответ на частный запрос).

    Однако, рассматривая данный вопрос, нельзя обойти вниманием позицию судей Высшего Арбитражного Суда, изложенную в Определении ВАС РФ от 18.05.2010 N ВАС-4066/10 по делу N А51-14233/2008. Данное Определение не относится к изменению наименования здания в ГКН (судебной практики, разъясняющей применение в этой ситуации законодательства о кадастре недвижимости, как я уже отмечала, пока нет), однако касается изменения наименования здания напрямую в ЕГРП.
    Названным Определением ВАС передал в Президиум с отрицательным заключением дело, по которому ранее в трех инстанциях были удовлетворены требования собственника здания о государственной регистрации изменения наименования нежилого здания. Собственник объекта недвижимости, выполнив перепланировку и ремонт здания автосервиса, решил переименовать его в гостиницу для последующего использования в качестве гостиницы. Разъяснения судей по спорному вопросу, изложенные в данном Определении, не попали в постановление Президиума и не приобрели обязательное для судов значение только потому, что в последний момент истец отказался от иска.
    Итак, к сути документа.
    1. Наименование объекта в ЕГРП и в акте ввода в эксплуатацию суд фактически считает доказательством присвоения соответствующего вида разрешенного использования земельному участку, на котором указанный объект расположен, и полагает, что без изменения в установленном порядке разрешенного использования земельного участка изменение наименования здания невозможно: «…в силу прямого указания закона пределы разрешенного целевого использования земельного участка как предоставленного для строительства здания определенного назначения действуют и для новых собственников данного здания независимо от их количества и факта оформления земельных отношений с собственником земельного участка».
    В этом деле суд рассмотрел ситуацию, когда правила землепользования и застройки соответствующего муниципального образования утверждены не были, поэтому «на основании статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ …решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации…».
    В настоящий момент правила землепользования и застройки уже утверждены в большинстве населенных пунктов, следовательно, сейчас решение местной администрации об изменении разрешенного использования каждого земельного участка и объекта капитального строительства не требуется. Однако и сейчас разрешенное использование земельного участка может в рамках градостроительных регламентов изменить только собственник соответствующего земельного участка (а не здания). Таким образом, в соответствии с позицией, изложенной в определении, и в настоящее время изменить способ использования своего здания может только то лицо, которое обладает возможностью изменения разрешенного использования земельного участка, т.е. одновременно является собственником земли под зданием.
    2. Второй вывод, который можно сделать из рассмотренного определения, сводится к тому, что соответствие здания техническим регламентам для использования по новому назначению должно подтверждаться актом о вводе в эксплуатацию реконструированного объекта с новым назначением.
    «К гостиницам и автосервисному центру применяются разные по объему требования (в том числе по месторасположению, энергоснабжению, пожарной безопасности), в связи с чем акт о вводе здания в эксплуатацию как автосервисного центра и полученные для него разрешения различных контролирующих органов не могут автоматически считаться достаточными для ввода в эксплуатацию гостиницы.
    (…)
    Между тем изменение целевого назначения объекта, выходящее за рамки разрешенного использования земельного участка, относится к правовым основаниям законности возведения и эксплуатации данного объекта, а не к его техническим характеристикам как строительной конструкции. Такие изменения требуют наличия иных правоустанавливающих документов на земельный участок и сам объект, в связи с чем возникает необходимость его повторной регистрации, а не соблюдения процедуры уточнения ранее внесенных в реестр сведений».
    Таким образом, по мнению суда, не имеет значения, соответствует ли здание требованием технических регламентов к планируемой в здании деятельности (хотя именно это обстоятельство названо в ст. 37 ГрК РФ как значимое), важно лишь то, что не было получено разрешение на реконструкцию. Суд фактически ставит знак равенства между перепрофилированием и реконструкцией здания, хотя прямые нормы Градостроительного кодекса говорят о другом. Кроме того, суд указывает, что перед тем, как менять способ использования здания, необходимо выкупить в собственность земельный участок под ним и изменить разрешенное использование земли, что юридически понятно, однако с точки зрения здравого смысла представляется излишним. Какая разница постояльцам будущей гостиницы, оформлены ли земельные права ее владельцев, если сама гостиница находится в допустимом месте и соответствует требованиям, предъявляемым к гостиницам? Какие права муниципального образования нарушаются перепрофилированием, если гостиница находится в территориальной зоне, допускающей размещение гостиниц?
    Надо сказать, ни одного судебного акта, подтверждающего или опровергающего право собственника свободно переименовать свое здание в современных условиях, мне найти не удалось. Все обнаруженные постановления судов, рассматривающих споры об изменении наименования зданий в ЕГРП, содержат отказы в исковых требованиях по разным причинам, не связанным с применением актуального градостроительного законодательства (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28.11.2012 по делу N А45-16430/2012, Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2010 N 09АП-6915/2010-АК по делу N А40-100087/09-152-772).
    При таких обстоятельствах в реальной практике, к сожалению, вполне может победить позиция о том, что переименование здания должно производиться на основании разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного объекта, несмотря на то, что в реальности реконструкция требуется далеко не всегда.
    Так или иначе приходится констатировать, что в правоприменительной практике имеют место дополнительные, не предусмотренные законом ограничения в реализации норм Градостроительного кодекса РФ о свободе собственника при перепрофилировании нежилых зданий.
    Кроме того, необходимо отметить, что изменить наименования зданий, расположенных за пределами населенных пунктов, например на землях промышленности, еще сложнее, поскольку на них градостроительные регламенты не распространяются. Как отмечает Е.В. Старова, вопрос о разрешенном использовании земель промышленности и расположенных на них объектов законодательно фактически не урегулирован <5>.
    ———————————
    <5> Старова Е.В. Целевое назначение земельных участков, предоставленных для размещения и эксплуатации промышленных объектов: проблемы применения административной ответственности // Правовые вопросы недвижимости. 2010. N 2. С. 18 — 20.

    В целях устранения выявленных недоработок и противоречий представляется весьма желательным внесение изменений в законодательство о кадастре недвижимости, а также решение вопроса о разрешенном использовании земель и объектов, на которые не распространяются градостроительные регламенты. Пока же этого не произошло, можно лишь посоветовать собственникам при возникновении необходимости перепрофилирования своего здания пойти от простого к сложному. В конце концов вероятность того, что вам все же удастся внести соответствующие изменения в ГКН по заявлению (или хотя бы по техническому плану с приложенной декларацией), все-таки существует, ведь устоявшейся позиции нет. Будем формировать практику сами.

    Литература

    1. Андрианов Н., Сергейчук Д., Аветисян С., Парщиков Е. Какими видами деятельности может заниматься ИП? // Административное право. 2012. N 4. С. 69 — 74.
    2. Бандорин Л.Е. Проблемы выбора вида разрешенного использования земельного участка из предусмотренных зонированием территорий // Экологическое право. 2011. N 3. С. 12 — 18.
    3. Комментарий к Градостроительному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. С.А. Боголюбова // СПС «КонсультантПлюс», 2005.
    4. Старова Е.В. Целевое назначение земельных участков, предоставленных для размещения и эксплуатации промышленных объектов: проблемы применения административной ответственности // Правовые вопросы недвижимости. 2010. N 2. С. 18 — 20.

    Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Жилищное право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.

Источник: http://www.justicemaker.ru/view-article.php?id=5&art=5052

Решение от 25 октября 2017 г. по делу № А49-8982/2017

Арбитражный суд Пензенской области
Кирова ул., д. 35/39, Пенза г., 440000,
тел.: +78412-52-99-97, факс: +78412-55-36-96, http://www.penza.arbitr.ru
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №А49-8982/2017
25 октября 2017г.
город Пенза
Резолютивная часть решения объявлена 18 октября 2017г.
В полном объеме решение изготовлено 25 октября 2017г.
Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Дудоровой Н.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мещеряковой М.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя Пчелинцевой Аллы Александровны (ОГРН 310583621700032, ИНН 583602060286)
к Администрации Старокаменского сельсовета Пензенского района Пензенской области (ОГРН 1025801016680, ИНН 5829010955)
об оспаривании действий,
третье лицо: Администрация Пензенского района Пензенской области (ОГРН 1065805021677, ИНН 5818003160),
при участии в судебном заседании заявителя Пчелинцевой А.А., представителя третьего лица Кузнецова Д.А. по доверенности от 24.01.2017,
установил:

индивидуальный предприниматель Пчелинцева Алла Александровна обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий Администрации Старокаменского сельсовета Пензенского района Пензенской области, выразившихся в отказе вынести решение о переименовании нежилого здания с кадастровым номером 58:24:0170704:333, расположенного по адресу: Пензенская область, Пензенский район, с. Старая Каменка, ул. Октябрьская, 7, с «Ветлаборатория» на «Магазин». Также предприниматель просила обязать ответчика устранить нарушения и вынести решение о переименовании указанного здания.
В ходе судебного разбирательства предприниматель поддержала заявленные требования в полном объеме, указав, что фактически ею оспаривается оформленный письмом №358-1 от 09.06.2017 отказ Администрации Старокаменского сельсовета Пензенского района Пензенской области в принятии решения по ее обращению о переименовании принадлежащего ей названного нежилого здания.
Ответчик извещен о месте и времени проведения судебного заседания, однако не явился, письменного отзыва по делу не представил.
Определением суда на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечена Администрация Пензенского района Пензенской области, которая в письменном отзыве указала, что решение спорного вопроса не относится к ее компетенции (л.д. 95).
В судебном заседании представитель третьего лица поддержал приведенные в отзыве доводы.
С учетом мнения присутствующих в судебном заседании заявителя и представителя третьего лица, суд в соответствии со статьями 156, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определил: провести судебное разбирательство в отсутствие представителя ответчика.
Как следует из материалов дела и установлено судом, заявителю на праве собственности принадлежит нежилое здание площадью 286,7кв. м с кадастровым номером 58:24:0170704:333, расположенное по адресу: Пензенская область, Пензенский район, с. Старая Каменка, ул. Октябрьская, д. 7, с наименованием «Ветлаборатория» (л.д. 8-10).

ИП Пчелинцева А.А. также является собственником земельного участка площадью 620+9кв.м с кадастровым номером 58:24:0170704:860 из категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием для обслуживания жилой застройки, находящегося по адресу: Пензенская область, Пензенский район, с. Старая Каменка, на котором расположено указанное нежилое здание (л.д. 39-40).
04.05.2017 предприниматель обратилась в Администрацию Старокаменского сельсовета Пензенского района Пензенской области с заявлением, в котором просила принять решение об изменении наименования принадлежащего ей нежилого здания с «Ветлаборатория» на «Магазин» (л.д. 13).
Письмом №358-1 от 09.06.2017 Администрация Старокаменского сельсовета сообщила предпринимателю, что для переименования нежилых зданий не предусмотрено принятия каких-либо решений органами местного самоуправления. Кроме того, в ответе сообщается, что согласно правилам землепользования и застройки Старокаменского сельсовета размещение магазина возможно только в качестве условно разрешенного вида использования земельного участка (л.д. 11).
Полагая, что данным ответом Администрация Старокаменского сельсовета фактически отказала предпринимателю в принятии решения по ее обращению, ИП Пчелинцева А.А. обратилась в суд с заявлением о признании незаконными указанных действий органа местного самоуправления.
Проанализировав материалы и обстоятельства дела, подлежащие применению правовые нормы, арбитражный суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 8 Федерального закона №218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон №218-ФЗ) в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости (часть 1).
К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений (часть 2 статьи 8).
К дополнительным сведениям об объекте недвижимости относятся сведения, которые изменяются на основании решений (актов) органов государственной власти или органов местного самоуправления, сведения, которые содержатся в других государственных и муниципальных информационных ресурсах (за исключением сведений, указанных в части 2 настоящей статьи), и сведения, которые в соответствии с частями 1 — 3 статьи 38 настоящего Федерального закона вносятся в уведомительном порядке (часть 3 статьи 8).
В силу пункта 11 части 5 статьи 8 Федерального закона №218-ФЗ в кадастр недвижимости вносятся, в том числе, дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества: наименование здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса, предприятия как имущественного комплекса при наличии такого наименования.
Согласно частям 2, 3 статьи 13 Федерального закона №218-ФЗ внесение в Единый государственный реестр недвижимости дополнительных сведений об объекте недвижимости осуществляется органом регистрации прав в порядке межведомственного информационного взаимодействия; в уведомительном порядке в случаях, установленных Федеральным законом №218-ФЗ.
В соответствии с положениями частей 1-3 статьи 38 Федерального закона №218-ФЗ в уведомительном порядке в кадастр недвижимости вносятся сведения об адресе электронной почты и (или) о почтовом адресе, по которым осуществляется связь с лицом, чье право на объект недвижимости зарегистрировано, а также лицом, в пользу которого зарегистрировано ограничение права и обременение объекта недвижимости, сведения о назначении единого недвижимого комплекса, если объектом недвижимости является единый недвижимый комплекс, сведения о назначении предприятия как имущественного комплекса, если объектом недвижимости является предприятие как имущественный комплекс.
В рассматриваемом случае заявителем как собственником объекта недвижимости принято решение об изменении наименования здания. Данные сведения не предусмотрены частями 1 – 3 статьи 38 Федерального закона №218-ФЗ и не подлежат внесению в кадастр недвижимости в уведомительном порядке, следовательно, в силу части 3 статьи 8 названного закона могут быть изменены на основании решений (актов) органов государственной власти или органов местного самоуправления.
Согласно письму Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии №14-06249/15@ от 08.06.2015 изменение наименования здания или сооружения может быть связано с изменением его функционального использования (без проведения реконструкции такого здания или сооружения), а также в связи с изменением назначения такого здания или сооружения.
В соответствии с приведенными в данном письме разъяснениями документами, на основании которых возможно изменение наименования здания или сооружения, являются:
разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (в случае изменения наименования здания или сооружения в связи с их реконструкцией, а также изменения назначения здания или сооружения в связи с их реконструкцией либо когда требуется проведение реконструкции);
акт уполномоченного органа государственной власти или органа местного самоуправления (в случае изменения наименования здания или сооружения либо наименования и назначения здания или сооружения, не связанного с их реконструкцией);
решение собственника (в случае изменения наименования здания или сооружения, когда не требуется их реконструкции и оно не связано с изменением назначения здания или сооружения).
Согласно актуальным сведениям Единого государственного реестра недвижимости спорное нежилое здание имеет наименование «Ветлаборатория». Волеизъявление собственника здания направлено на присвоение ему наименования «Магазин».
Ветеринарная лаборатория предназначена для проведения лабораторно-диагностических работ, определения санитарного качества кормов; проведения контроля за качеством проводимой дезинфекции; проведения профилактических, лечебных и ветеринарно-санитарных мероприятий; организации контроля за состоянием воздушной среды помещений (РД-АПК 1.10.07.01-12. Система рекомендательных документов в агропромышленном комплексе Министерства сельского хозяйства Российской Федерации. Методические рекомендации по технологическому проектированию. Методические рекомендации по технологическому проектированию ветеринарных объектов для животноводческих, звероводческих, птицеводческих предприятий и крестьянских (фермерских) хозяйств, утверждены и введены в действие Минсельхозом России 06.07.2012).

Магазин — стационарный торговый объект, предназначенный для продажи товаров и оказания услуг покупателям, в составе которого имеется торговый зал или торговые залы, подсобные, административно-бытовые помещения и складские помещения (ГОСТ Р 51303-2013. Национальный стандарт Российской Федерации. Торговля. Термины и определения, утвержден Приказом Росстандарта №582-ст от 28.08.2013).
В соответствии со статьей 2 Федерального закона №381-ФЗ от 28.12.2009 «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации» торговый объект — здание или часть здания, строение или часть строения, сооружение или часть сооружения, специально оснащенные оборудованием, предназначенным и используемым для выкладки, демонстрации товаров, обслуживания покупателей и проведения денежных расчетов с покупателями при продаже товаров (пункт 4); стационарный торговый объект — торговый объект, представляющий собой здание или часть здания, строение или часть строения, прочно связанные фундаментом такого здания, строения с землей и подключенные (технологически присоединенные) к сетям инженерно-технического обеспечения (пункт 5).
Техническими нормами и правилами установлены специальные санитарно-эпидемиологические, пожарные и иные требования к объектам торговли.
Таким образом, изменение наименования спорного объекта недвижимости связано с изменением его функционального назначения. Следовательно, подлежит выяснению вопрос о соответствии существующего здания нормативно-технической документации, предусматривающей специальные требования к помещениям торговли.
Исходя из норм частей 2, 2.1, 3 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, виды разрешенного использования объектов капитального строительства устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент. Изменение одного вида разрешенного использования объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Следовательно, подлежат выяснению также вопросы соответствия испрашиваемого вида разрешенного использования здания требованиям градостроительного регламента и технических регламентов.
Исходя из приведенных норм, а также части 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, за собственником объекта капитального строительства закреплено право самостоятельно, без предварительных разрешений и согласований, выбирать вид разрешенного использования своего объекта из числа видов, предусмотренных градостроительными регламентами, при условии, что здание соответствует техническим регламентам, регулирующим избранный вид деятельности.
Таким образом, здание ветлечебницы можно использовать в качестве магазина, если Правилами землепользования и застройки для соответствующей территориальной зоны предусмотрено размещение магазинов, а само здание соответствует требованиям, предъявляемым к торговым зданиям.

Поскольку к указанным видам зданий предъявляются разные по объему требования (в том числе, санитарно-эпидемиологические, требования по месторасположению, энергоснабжению, пожарной безопасности и др.), разрешительные документы, касающиеся ввода в эксплуатацию ветлечебницы, не могут считаться автоматически достаточными для ввода в эксплуатацию магазина.
С учетом того, что изменение наименования здания связано с изменением его функционального назначения, документом, необходимым для осуществления кадастрового учета таких изменений сведений об объекте, является акт уполномоченного органа государственной власти или органа местного самоуправления.
Принадлежащий заявителю объект недвижимости расположен на территории Старокаменского сельсовета Пензенского района Пензенской области.
Согласно статье 1 Устава Старокаменского сельсовета Пензенского района Пензенской области данное муниципальное образование обладает статусом сельского поселения (л.д. 48).
В соответствии с положениями пункта 21 части 1, части 3 статьи 14 Федерального закона №131-ФЗ от 06.10.2003 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» вопросы присвоения наименований элементам планировочной структуры в границах поселения, изменение, аннулирование таких наименований относятся к вопросам местного значения сельского поселения.
Между органами местного самоуправления Старокаменского сельсовета Пензенского района Пензенской области и органами местного самоуправления Пензенского района Пензенской области в июне 2016 года заключено соглашение о передаче части полномочий по решению вопросов местного значения в сфере градостроительной деятельности (л.д. 43-45).
Подпунктом 3 пункта 1.1 названного Соглашения Собранием представителей района переданы Комитету местного самоуправления поселения полномочия по проведению осмотров зданий, сооружений и выдача рекомендаций об устранении выявленных в ходе таких осмотров нарушений.
Проанализировав и оценив в совокупности положения приведенных нормативных актов, суд приходит к выводу, что ИП Пчелинцева А.А. обратилась в надлежащий орган местного самоуправления с заявлением о принятии решения об изменении дополнительных сведений принадлежащего ей объекта недвижимости — его наименования.
Изложенный в письме №358-1 от 09.06.2017 отказ в принятии решения противоречит нормам статей 8, 13, 38 Федерального закона №218-ФЗ, статьи 14 Федерального закона №131-ФЗ, нарушает права и законные интересы заявителя, поскольку лишает его возможности осуществлять предпринимательскую деятельность по своему усмотрению, вследствие чего данный отказ подлежит признанию недействительным в соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ.
По правилам части 4 статьи 201 АПК РФ в случае признания ненормативного правового акта недействительным суд должен указать в резолютивной части решения на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.
При обращении в суд заявитель просил суд обязать ответчика принять решение о переименовании нежилого здания.

Суд не усматривает оснований для возложения на ответчика обязанности восстановить нарушенные оспариваемым отказом права и законные интересы предпринимателя именно таким способом, поскольку до принятия такого решения орган местного самоуправления должен проверить соблюдение требований градостроительного регламента, технических регламентов и иной нормативно-технической документации.
В этой связи в качестве обеспечения восстановления нарушенных прав предпринимателя суд возлагает на ответчика обязанность в месячный срок с даты вынесения настоящего судебного акта принять соответствующее решение по результатам обращения индивидуального предпринимателя Пчелинцевой А.А. от 04.05.2017 о переименовании объекта недвижимости с соблюдением приведенных в настоящем решении правовых норм.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ понесенные заявителем расходы на оплату государственной пошлины в сумме 300руб. подлежат возмещению за счет ответчика.
Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Признать недействительным оформленный письмом №358-1 от 09.06.2017 отказ Администрации Старокаменского сельсовета Пензенского района Пензенской области в принятии решения по обращению индивидуального предпринимателя Пчелинцевой Аллы Александровны о переименовании нежилого здания с кадастровым номером 58:24:0170704:333, расположенного по адресу: Пензенская область, Пензенский район, с. Старая Каменка, ул. Октябрьская, 7.
Обязать Администрацию Старокаменского сельсовета Пензенского района Пензенской области в месячный срок с даты вынесения настоящего судебного акта принять соответствующее решение по результатам обращения индивидуального предпринимателя Пчелинцевой А.А. от 04.05.2017 о переименовании объекта недвижимости.
Взыскать с Администрации Старокаменского сельсовета Пензенского района Пензенской области в пользу индивидуального предпринимателя Пчелинцевой Аллы Александровны расходы по уплате государственной пошлины в сумме 300руб.
Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый Арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его вынесения.
Судья Н.В. Дудорова

Суд:

АС Пензенской области

Истцы:

Пчелинцева Алла Александровна

Ответчики:

Администрация Старокаменского сельсовета Пензенского района Пензенской области

Иные лица:

Администрация Пензенского района Пензенской области

Источник: https://sudact.ru/arbitral/doc/EG5Y45TQbTxB/

>Министерство экономического развития Российской Федерации

Письмо № ОГ-Д23-4974 от 24 апреля 2017 г. относительно: наименования здания; изменения назначения помещения или здания; жилого строения

30.05.17

Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее − Департамент недвижимости), рассмотрев Ваше обращение, сообщает.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. № 437 (далее — Положение), Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим выработку государственной политики и нормативно-правовое регулирование в отнесенных к его ведению сферах деятельности. Согласно Положению Минэкономразвития России не наделено полномочиями по официальному разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.

Вместе с тем полагаем возможным отметить следующее.

Относительно наименования здания.

В соответствии с пунктом 11 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) в кадастр недвижимости вносятся в качестве дополнительных сведения о наименовании здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса, предприятия как имущественного комплекса при наличии такого наименования.

Согласно частям 2, 3 статьи 13 Закона № 218-ФЗ внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) дополнительных сведений об объекте недвижимости осуществляется органом регистрации прав:

в порядке межведомственного информационного взаимодействия;

в уведомительном порядке в случаях, установленных Законом № 218-ФЗ.

Также следует учитывать, что в настоящее время законодательством Российской Федерации не урегулированы на комплексной и системной основе правила присвоения наименований объектам недвижимости. В связи с этим положениями Закона № 218-ФЗ не предусмотрено норм о внесении изменений в части наименования объекта недвижимости. Соответствующие положения, по мнению Департамента недвижимости, могут быть предусмотрены в Законе № 218-ФЗ только после урегулирования на законодательном уровне вопросов, связанных с присвоением наименований объектам недвижимости.

Относительно изменения назначения помещения или здания.

В соответствии с пунктами 9, 10, 11 части 5 статьи 8 Закон № 218-ФЗ в ЕГРН вносятся в качестве дополнительных сведения в том числе о назначении здания (нежилое, жилое, многоквартирный дом, жилое строение), если объектом недвижимости является здание; о назначении помещения (жилое, нежилое), если объектом недвижимости является помещение; о наименовании здания при наличии такого наименования. При этом по заявлению собственника объекта недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета могут быть изменены только основные сведения об объекте недвижимости, к числу которых назначение здания, помещения, а также наименование здания не относятся.

При этом Жилищным кодексом Российской Федерации определен порядок изменения назначения помещений (глава 4), однако порядок изменения назначения здания законодательством Российской Федерации не установлен. Кроме того, необходимо учитывать, что изменение назначения помещения в здании не влечет изменение назначения здания, в котором таком помещение расположено.

В этой связи, согласно части 1 статьи 32 Закона № 218-ФЗ органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны направлять в орган регистрации прав документы (содержащиеся в них сведения) для внесения сведений в ЕГРН в случае принятия ими решений (актов) о переводе жилого помещения в нежилое помещение, нежилого помещения в жилое помещение (если не требуется проведение работ по перепланировке) или об утверждении акта приемочной комиссии (в случае проведения работ по перепланировке).

В случае, если указанные в частях 1, 5, 7 – 9, 12, 13 статьи 32 Закона № 218-ФЗ сведения не внесены в ЕГРН в сроки, установленные статьей 34 Закона № 218-ФЗ, заинтересованное лицо вправе в порядке установленном для представления заявления на государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав, обратиться в орган регистрации прав с заявлением о внесении соответствующих сведений в ЕГРН, форма, требования к заполнению и к формату в электронной форме которого устанавливаются органом нормативно-правового регулирования (часть 1 статьи 33 Закона № 218-ФЗ).

В соответствии с частью 2 статьи 33 Закона № 218-ФЗ орган регистрации прав в течение трех рабочих дней со дня получения заявления о внесении соответствующих сведений в ЕГРН, самостоятельно запрашивает документы (содержащиеся в них сведения) в органах государственной власти и органах местного самоуправления.

Относительно жилого строения отмечаем.

Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 14 апреля 2008 г. № 7-П «По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (далее – Постановление № 7-П) в связи с жалобами ряда граждан» признано не соответствующим Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 27 (часть 1) и 55 (часть 3), абзац второй статьи 1 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (далее – Закон № 66-ФЗ) в той части, в какой им ограничивается право граждан на регистрацию по месту жительства в пригодном для постоянного проживания жилом строении, расположенном на садовом земельном участке, который относится к землям населенных пунктов.

Согласно статье 1 Закона № 66-ФЗ жилые строения могут размещаться как на садовых, так и на дачных земельных участках.

При этом как отмечено в Постановлении № 7-П Жилищный кодекс Российской Федерации прямо не предусматривает возможность переоформления жилых строений в жилые дома.

Исходя из того, что жилищное законодательство и законодательство о градостроительной деятельности являются сферой совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, субъекты Российской Федерации вправе осуществить надлежащее правовое регулирование, определив порядок признания жилых строений на садовых, дачных земельных участках пригодными для постоянного проживания, а органы местного самоуправления — утвердить, как это предусмотрено в статье 32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, правила землепользования и застройки.

До принятия соответствующих нормативных актов признание жилых строений пригодными для постоянного проживания может осуществляться судами общей юрисдикции в порядке установления фактов, имеющих юридическое значение (глава 28 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Источник: http://economy.gov.ru/minec/about/structure/depRealty/2017300511