Каникулы при аренде помещения

Содержание

Особенности арендных каникул

Арендные каникулы (образец договора будет представлен ниже) представляют собой период, на протяжении которого арендная плата за помещение снижается или вовсе отсутствует. Длительность каникул может достигать нескольких месяцев. Их применяют как к жилым, так и к не жилым помещениям.

Благодаря введению арендных каникул обе стороны сделки получают возможность найти точку соприкосновения своих интересов. Арендатор сможет сэкономить денежные средства, а арендодатель сохранит клиента и получит оплату. К арендным каникулам не относится ситуация, когда во время ремонта помещения арендатор несет расходы на проведение ремонтных работ.

Несмотря на отсутствие четкой нормативной базы использование арендных каникул не воспрещается законодательством. Арендные каникулы в договоре указываются на основании принципа свободы, предусмотренного ст. 421 ГК РФ. В соответствии с данной статьей, стороны имеют право определять условия договора по своему усмотрению. Важно, чтобы они не противоречили нормам российского законодательства. Право на изменение арендной платы по согласию участников сделки предусмотрено в п. 3 ст. 614 ГК РФ.

На практике арендные каникулы чаще всего устанавливают для жилой недвижимости, в которой в данный момент проводятся ремонтные работы, а также для производственно-складских комплексов. Для прочих коммерческих объектов данная схема применяется редко, так как на рынке недвижимости представлен большой выбор предложений. Некоторые арендодатели вводят льготные условия оплаты аренды для сохранения старых клиентов и привлечения новых. При этом никакие работы в помещениях не проводятся.

Почему не стоит полностью освобождать арендатора от платежей?

Указывать в договоре, что сделка заключена на принципах безвозмездности и арендная плата в этот период отсутствует, крайне не рекомендуется. Такое условие может иметь негативные последствия для обеих сторон.

У арендатора возникнет внереализационный доход, с которого ему придется уплачивать налог на прибыль (основание – ст. 250 НК РФ). А арендодатель должен будет начислять НДС на сумму арендной платы, которую он фактически не получил. Также он не сможет начислять амортизацию на недвижимое имущество в этот период.

Еще одним рискованным вариантом является указание в договоре условия о том, что арендатор начнет перечислять платежи только с даты подписания передаточного акта. При этом передача помещения арендатору фактически произошла ранее. Несовпадение дат обязательно вызовет вопросы со стороны сотрудников ФНС.

Ниже приведен договор об арендных каникулах, образец можно взять за основу при составлении аналогичного документа.

Читайте также: Аренда офиса (проводки по бухгалтерскому учету)

Источник: https://spmag.ru/articles/arendnye-kanikuly-v-dogovore

Арендные каникулы без страха и упрека

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 21 августа 2015 г.

Содержание журнала № 17 за 2015 г.М.Г. Суховская, юрист

Как правильно оформить временное освобождение арендатора от арендных платежей

Чтобы полноценно использовать помещение в своей деятельности, арендатору нередко требуется провести там какие-либо предварительные работы, например сделать ремонт. Естественно, это требует времени, притом что эксплуатировать недвижимость в этот период затруднительно. А договор-то аренды уже действует…

В подобных ситуациях арендодатели обычно без проблем соглашаются предоставить так называемые арендные каникулы — временной промежуток, в течение которого плата за арендуемое помещение не взимается, при этом право пользования им за арендатором сохраняется. Кстати, арендные каникулы, как правило, касаются только оплаты непосредственно аренды. На внесение платы за коммунальные услуги каникулы не распространяются.

Срок таких каникул может быть любым. На практике он составляет от 1—2 месяцев до года с лишним. Это зависит главным образом от площади сдаваемых помещений, а также от степени их готовности, от вида планируемых работ и от длительности договора аренды.

О том, как закрепить в договоре условие об арендных каникулах, чтобы избежать налоговых рисков, мы и поговорим.

В материале не будут затрагиваться вопросы передачи и учета неотделимых улучшений, произведенных арендатором.

Вот это плохая идея

Однозначно стоит избегать в договоре аренды формулировок, в которых налоговики могут усмотреть безвозмездное пользование помещением в «бесплатный» период:

5.2.1. В связи с необходимостью проведения ремонтных работ в арендуемом помещении период с 1 июля 2015 г. по 31 августа 2015 г. включительно признается Сторонами арендными каникулами, в течение которых арендная плата за пользование помещением не уплачивается.

2.5. В течение 2 месяцев считая с момента передачи арендуемого помещения по акту приема-передачи Арендатору предоставляются каникулы по оплате аренды, под которыми понимается освобождение арендатора от обязанности уплачивать арендную плату.

Это может повлечь за собой дополнительную налоговую нагрузку для обеих сторон договора:

  • арендатору придется отразить внереализационный доход в виде безвозмездно полученного права пользования помещением в сумме, равной рыночной стоимости аренды идентичного имущества, подтвержденной документальноп. 8 ст. 250, п. 1 ст. 346.15 НК РФ; п. 2 Информационного письма Президиума ВАС от 22.12.2005 № 98. При этом проверяющие наверняка будут ориентироваться на арендную плату, установленную договором. Соответственно, арендатору надо заплатить налог на прибыль или налог при УСНО;
  • арендодателю нужно будет начислить НДС на сумму неполученной арендной платыподп. 1 п. 1 ст. 146, п. 2 ст. 154 НК РФ. Кроме того, в период арендных каникул он не сможет начислять амортизацию по сдаваемому помещениюп. 3 ст. 256 НК РФ.

Встречается еще один вариант рискованного с налоговой точки зрения оформления арендных каникул. В договоре прописывается, что арендные платежи начинают уплачиваться, к примеру, с даты подписания передаточного акта (так называемая дата начала аренды). А до момента его подписания арендатору предоставляется доступ в помещение без права использовать его по целевому назначению. Так вот этот самый доступ вполне может быть истолкован налоговиками как реальное начало аренды.

А вот это попробуйте…

Не переплачивать налоги поможет один из предложенных ниже способов.

СПОСОБ 1. Прописать, что арендная плата уплачивается с 1-го месяца аренды, но просто снизить ее на некоторый период.

Допустим, вы планируете на 11 месяцев снять офис, арендная плата за который составляет 100 000 руб. в месяц с учетом НДС. Арендодатель готов предоставить на первые 2 месяца арендные каникулы для отделки помещения. Чтобы исключить налоговые риски, можно заключить договор аренды с таким условием: за первые 4 месяца аренды размер платы составляет 50 000 руб. в месяц, а начиная с 5-го месяца повышается до 100 000 руб.

Сформулировать это можно так:

2.5.5. Ежемесячная арендная плата составляет 100 000 (сто тысяч) рублей, включая НДС.

2.5.6. В период проведения ремонтно-отделочных и иных подготовительных работ в переданном помещении (с 1 июля 2015 г. по 31 октября 2015 г. включительно) Арендатор уплачивает арендную плату в размере 50% от установленной п. 2.5.5 настоящего Договора.

При таком варианте сумма арендных платежей за период аренды останется неизменной. Как с учетом каникул плата за 11 месяцев была бы равна 900 000 руб. (100 000 руб. х (11 мес. – 2 мес.)), так и без каникул она составит столько же: (50 000 руб. х 4 мес.) + (100 000 руб. x 7 мес.).

Пределов для снижения арендной платы нетп. 1 ст. 105.3 НК РФ. Даже если арендатор и арендодатель являются взаимозависимыми лицамип. 2 ст. 105.1 НК РФ, сделка вряд ли попадет в разряд контролируемых по стоимостному критериюпп. 2, 3 ст. 105.14 НК РФ. Но все же не стоит на время арендных каникул устанавливать номинальную арендную плату (например, 100 руб. в месяц), чтобы налоговики не смогли переквалифицировать сделку в безвозмездную со всеми вытекающими последствиями.

Напомним, что договор аренды недвижимости, заключенный на срок более 1 года, нужно регистрировать в органах Росреестрап. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ. Незарегистрированный договор считается незаключенным, и, по мнению контролирующих органов, расходы по нему нельзя учесть для целей налогообложенияПисьма Минфина от 01.12.2011 № 03-03-06/1/791; УФНС по г. Москве от 06.07.2011 № 16-12/065620@. Однако суды, в частности Московского региона, с этим мнением категорически не согласнысм., например, Постановления ФАС МО от 06.10.2011 № А40-1866/11-20-10, от 19.08.2010 № КА-А40/9192-10.

СПОСОБ 2. Закрепить в договоре аренды обязанность арендодателя возместить арендатору стоимость работ по доведению помещения до пригодного состояния путем ее зачета в счет оплаты аренды за энное количество месяцев. Гражданское законодательство это допускаетп. 2 ст. 614 ГК РФ.

По умолчанию арендодатель обязан производить капитальный ремонт переданного имущества, а арендатор — текущий ремонтпп. 1, 2 ст. 616 ГК РФ, если договором не установлено иное.

Формулировка в договоре может быть такой:

«3.1.1. Ремонт, переоборудование, переустройство и иные действия, необходимые для приведения арендуемого помещения в состояние, пригодное для его использования по целевому назначению, определенному Договором, выполняются за счет средств Арендатора.

3.1.2. Арендодатель компенсирует Арендатору затраты, связанные с проведением ремонта и (или) выполнением указанных действий, путем зачета произведенных расходов в счет оплаты аренды за первые 4 месяца действия настоящего Договора. В этом случае Стороны оформляют и подписывают акт зачета взаимных требований по согласованной форме (приложение № 2 к Договору).

С 5-го месяца арендная плата уплачивается согласно п. 2.5.5 Договора».

***

Как видите, условие об арендных каникулах совсем несложно сформулировать, при этом не упоминая о них.

Другие статьи журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» на тему «Аренда / лизинг»:

Источник: https://glavkniga.ru/elver/2015/17/2023-arendnie_kanikuli_strakha_upreka.html

Что такое арендные каникулы и для чего они нужны

Под данным термином можно понимать определенный отрезок времени, в течение которого наниматель не платит арендную плату, либо платит некоторую ее часть. В законодательстве нет такого понятия, как «арендные каникулы», но при этом нормы не запрещают их устанавливать.

Данная практика одинаково применима в условиях найма как жилого помещения, так и нежилого. Но с той лишь оговоркой, что в первом случае договоренность, чаще всего, заключается в устной форме, в то время как во втором основные условия отражены в договоре аренды или дополнительном соглашении к нему.

В период действия каникул арендатор вправе пользоваться помещением. При этом он либо не платит аренду, либо оплата назначается со скидкой, что не относится к коммунальным платежам. Каникулы вводятся по взаимному согласию преимущественно в двух случаях:

  1. для проведения в снимаемом помещении косметического ремонта, перепланировки, переоборудования;
  2. для привлечения клиентов с целью сдачи помещений на возможно долгий срок.

Существуют также и другие причины установления арендных каникул, и все они должны быть согласованы участниками. Срок каникул колеблется от 1 до 6 месяцев, но по взаимной договоренности может быть и дольше. Все зависит от вида проводимых работ, площади и состояния помещений.

Заключение договора найма, а также определение его условий регулируются ст. 421 ГК РФ, в то время как арендные отношения – гл. 34 Гражданского кодекса.

Но, несмотря на свободу договора, существуют определенные нюансы, которые следует учитывать, чтобы не вызвать подозрительность налоговых экспертов. В противном случае контроллеры организуют проверку фиктивности сделки и обоснованности введения льготы, а также примут меры для поиска скрытых расчетов.

Особенности арендной платы

Арендная плата в договоре аренды недвижимости является ключевым моментом, определенным в п. 1 ст. 654 ГК РФ. При этом наниматель помещения обязуется регулярно оплачивать счет по аренде, а арендодатель, в свою очередь, вправе требовать своевременность платежей. Без указания стоимости аренды договор считается незаключенным.

Принимая в расчет ст. 421 ГК РФ, участники могут самостоятельно определять основные условия составляемого документа: размер ежемесячной платы, скидки, а также арендные каникулы. Условие о каникулах должно быть прописано особенно четко и однозначно. Каждый его пункт не должен вызывать сомнений у контролирующих органов. Содержание документа в обязательном порядке должно указывать:

  • какие работы будут выполнены во время ремонта/перепланировки;
  • в чьей компетенции проведение ремонта/перепланировки;
  • в каком помещении будет проведен ремонт/перепланировка;
  • какое время потребуется для проведения планируемых работ;
  • каким образом будет предоставлено освобождение от арендной платы или ее уменьшение (необходимы точные цифры).

При отсутствии упоминания об арендных каникулах в договоре найма помещения или дополнительном соглашении к нему, арендатору придется вносить арендодателю полный размер арендной платы независимо от того, пользуется ли он на данный момент помещением или нет (постановление ФАС Северо-Западного округа от 07.02.2005 № А56-22433/04).

Как прописать в договоре

Существуют несколько рекомендаций того, как правильно прописать в договоре условие об арендной плате, не вызывая подозрений ФНС и лишних проверок.

Вариант 1: снижение арендной платы

Самый простой вариант – на время проведения отделочных работ снизить плату за аренду:

Пример 1
П. 2.1. Ежемесячная арендная плата составляет 150 000 (сто пятьдесят тысяч) рублей, включая НДС.
П. 2.2. На период проведения работ по капитальной отделке арендуемого помещения (с 01 июня 2017 года по 30 сентября 2017 года включительно) арендная плата составляет 75 000 (семьдесят пять тысяч) рублей в месяц, включая НДС.

На уровне закона нет ограничений в плане понижения стоимости аренды (п. 1 ст. 424 ГК РФ, ст. 105.3 НК РФ). И, тем не менее, указывать в договоре символическую плату за пользование арендуемой площадью тоже не разумно, так как налоговики могут принять такую сделку как безвозмездную со всеми вытекающими последствиями.

ВНИМАНИЕ! Все договоры аренды недвижимости, заключенные на срок более одного года, должны пройти регистрацию в органах Росреестра, иначе они считаются незаключенными и непригодными для расчета налогов. При этом судебная практика часто показывает обратное.

Вариант 2: равномерное распределение арендной платы на первый год аренды

Исходя из годового размера арендной платы с учетом каникул рассчитывается ежемесячная аренда в фиксированном размере на весь первый год аренды.

Пример 2
П. 2.1. Ежемесячная арендная плата в первый год аренды составляет 125 000 (сто двадцать пять тысяч) рублей, включая НДС.
П. 2.2. Размер арендной платы за следующий год и последующие периоды устанавливается дополнительным соглашением к настоящему договору.

После окончания первого года аренды участникам необходимо перезаключить договор и приложить к нему дополнительное соглашение, в котором укажут другой, более высокий, размер арендной платы.

Вариант 3: зачет расходов арендатора на ремонтные работы в счет арендной платы

Для такого варианта в договоре следует указать на обязанность арендодателя возмещать расходы на проведение арендатором текущего ремонта арендуемого помещения (п. 2 ст. 614 ГК РФ). При этом в договоре устанавливается полный размер арендной платы, которую арендатор фактически не уплачивает в течение периода проведения текущего ремонта.

Пример 3
П. 2.1. Ежемесячная арендная плата составляет 150 000 (сто пятьдесят тысяч) рублей, включая НДС.
П.2.2. Арендатор за собственный счет проводит необходимые ремонтные работы в помещении для приведения его в состояние, пригодное для целевого использования. Арендодатель возмещает расходы арендатора на ремонт путем их зачета в арендную плату за первые четыре месяца действия настоящего договора. Зачет оформляется актом взаимозачета, подписанным обеими сторонами.

Чего делать не рекомендуется

При заключении договора аренды настоятельно не рекомендуется указывать на безвозмездное пользование арендуемым помещением на срок текущего ремонта. Такая формулировка повлечет за собой дополнительную налоговую нагрузку для обеих сторон.

Из примера 1: в связи с проведением ремонтных работ в арендуемом помещении период с 01 июня 2017 года по 30 сентября 2017 года признается Сторонами налоговыми каникулами, в течение которых Арендатор освобожден от арендной платы за пользование помещением.

У арендатора в этом случае возникает внереализационный доход, с которого должен уплачиваться налог на прибыль (ст. 250 НК РФ). Арендодатель, в свою очередь, будет вынужден начислять НДС на сумму фактически неполученной арендной платы, которую по умолчанию приравняют к стоимости аренды подобного помещения. Также на период арендных каникул арендодатель не сможет начислять амортизацию по упомянутому помещению.

СПРАВКА. Еще одним сомнительным вариантом оформления арендных каникул является несовпадение даты передачи помещения в пользование арендатору и даты, с которой арендные платежи начинают поступать на счет арендодателя. В этом случае контроллеры первую дату могут принять как начало периода реального пользования помещением.

Другими словами, чтобы избежать ненужных проблем с налогами и лишними расходами, рекомендуется тщательно продумывать и прописывать условия арендных каникул, чтобы нельзя было их интерпретировать как безвозмездное пользование недвижимостью.

Источник: https://assistentus.ru/vedenie-biznesa/arendnye-kanikuly/

Арендные каникулы и их правовая подоплека

Арендные каникулы — понятие, законодательством не предусмотренное. Понимают под этой формулировкой тот период действующего договора аренды помещения, когда арендная плата за него устанавливается в меньшем размере или отсутствует совсем. Протяженность такого периода в зависимости от конкретной ситуации может достигать нескольких месяцев. При этом не следует арендными каникулами считать промежуток времени, когда арендатор в счет оплаты за аренду несет расходы по ремонту, поскольку такие расходы расцениваются как одна из форм арендной платы (подп. 5 п. 2 ст. 614 ГК РФ).

Чем может быть обусловлено снижение размера арендных платежей? Как правило, тем, что договор аренды заключен и помещение передано по акту, но арендатор в силу каких-либо причин не может на протяжении некоторого времени пользоваться помещением совсем или использовать его в полном объеме. Такими причинами могут становиться:

  • необходимость достройки здания или перепланировки его помещений;
  • выполнение отделочных или ремонтных работ;
  • проведение целевого технического оснащения помещения;
  • продолжительный переезд арендатора.

Механизм арендных каникул позволяет арендодателю:

  • гарантировать привлечение арендаторов еще на этапе, когда помещение фактически не может использоваться;
  • удерживать арендаторов от расторжения договора аренды в периоды ограниченных возможностей по использованию объекта.

Очевидно, что при краткосрочной аренде предоставление арендных каникул оказывается невыгодным для арендодателя.

Арендатор же выигрывает не только в части экономии на арендной плате, но и получает гарантию предоставления ему помещения в интересном для него месте.

Наличие арендных каникул и параметры, действующие во время их применения, оговариваются в условиях договора аренды:

  • непосредственно в его тексте, если арендные каникулы приходятся на начало действия договора;
  • в дополнительном соглашении к нему, если необходимость снижения платы за аренду возникает уже в процессе использования объекта.

То есть каникулы являются неотъемлемой частью договора аренды, и взаимоотношения арендатора и арендодателя во время них продолжаются на основании именно этого документа. Право на уменьшение арендной платы по согласию сторон предусмотрено п. 3 ст. 614 ГК РФ.

О том, что различает аренду и лизинг, читайте в материале «Чем отличается аренда от лизинга?».

Варианты оплаты за период арендных каникул

Предоставление в аренду — услуга, предполагающая ее возмездность (ст. 606 ГК РФ). В случае отсутствия платы за аренду пользование может быть сочтено безвозмездным и тогда будет подчиняться правилам другой главы ГК РФ (гл. 36). То есть совсем отказываться от арендной платы во время арендных каникул не следует, но правомерным является обоснованное адекватное снижение платежей.

Вариантами такого снижения могут стать:

  • прямое уменьшение величины месячной платы на определенный период;
  • предоставление отсрочки по оплате, предполагающей, что в течение арендных каникул оплата не производится, а платежи за этот период (рассчитанные от сниженной ставки) осуществляются путем добавления их равными долями в течение нескольких месяцев к сумме основной арендной платы, которая начинает в полном объеме уплачиваться по завершении арендных каникул.

Причем снизить можно именно арендную плату. Коммунальные платежи (если они имеют место) во время каникул арендатор должен оплачивать без снижения их размера.

Об особенностях признания в расходах единовременного арендного платежа, осуществленного за несколько налоговых периодов, читайте в статье «Минфин России: расходы на аренду признаются равномерно».

Образец текста о каникулах в договоре аренды

В тексте документа, устанавливающего арендные каникулы, должно присутствовать указание:

  • на причину введения каникул;
  • их продолжительность;
  • величину действующей в этом периоде арендной платы;
  • порядок оплаты арендных платежей.

Когда арендные каникулы предусматриваются прямо в договоре, эти моменты могут быть описаны либо в особом разделе этого документа, посвященном каникулам, либо будут содержаться в отдельных пунктах разделов, отведенных для освещения соответствующих вопросов (например, предмет договора, обязательства, расчеты).

Содержание отдельного раздела договора по арендным каникулам может быть, например, таким:

3.1. На период подготовки арендуемого помещения к эксплуатации в соответствии с заявленными Арендатором требованиями к его техническому оснащению устанавливаются арендные каникулы.

3.2. Продолжительность арендных каникул равна 2 (двум) месяцам с даты подписания акта передачи помещения Арендатору.

3.3. Величина месячной арендной ставки во время арендных каникул составляет 30 000 (тридцать тысяч) рублей.

3.4. Оплата арендной платы за период арендных каникул осуществляется в рассрочку на протяжении 6 (шести) месяцев с даты подписания акта о завершении технического оснащения помещения путем увеличения ежемесячной суммы платы за аренду, предусмотренной п. 5.1 Договора, на 10 000 (десять тысяч) рублей.

3.5. Оплата процентов за предоставление рассрочки не предусматривается.

Если арендные каникулы оговариваются в дополнительном соглашении, то оно может вводить в текст договора в отношении этих каникул:

  • дополнительный раздел, состоящий из нескольких пунктов;
  • дополнительные пункты в несколько разделов;
  • дополнительное условие, раскрывающее детали определенного пункта (или пунктов) договора.

В последнем случае текст, относящийся к арендным каникулам, может быть, например, таким:

1. Арендодатель, исполняя закрепленную за ним п. 3.1.5 Договора обязанность по проведению капитального ремонта помещения, организует проведение соответствующих работ в период с 01.06.2018 по 31.07.2018.

2. В связи с возникающими в указанный период ограничениями по возможности полноценного использования помещения Арендатором на время проведения ремонтных работ в соответствии с п. 1.6 Договора устанавливаются арендные каникулы.

3. На время арендных каникул величина ежемесячной арендной платы снижается на 50% и составляет, соответственно, 118 000 (Сто восемнадцать тысяч) руб., в т. ч. НДС 18% 18 000 руб.

4. Порядок уплаты арендной платы не меняется и соответствует установленному п. 4.2 Договора.

О том, как регулируются арендные отношения по международным стандартам, читайте в материале «МСФО № 17 “Аренда — особенности применения”».

Налоговые последствия каникул для арендодателя

Уменьшение суммы арендной платы влечет за собой возможное для арендодателя снижение величины налога на прибыль, УСН, НДФЛ или НДС в зависимости от особенностей налогового режима, применяемого арендодателем. Крайне важными здесь оказываются обоснованность уменьшения и адекватность уменьшенных платежей по аренде. В случае отсутствия грамотного обоснования этих действий стороны договора аренды могут быть заподозрены в сговоре с целью снижения налогов, уплачиваемых арендодателем.

Полный отказ от взимания арендной платы на период действия арендных каникул будет сочтен проверяющими как отношения, существующие на условиях безвозмездности. А это означает, что арендодатель:

  • не сможет начислять амортизацию по переданному в аренду объекту (п. 3 ст. 256 НК РФ);
  • несмотря на отсутствие дохода, должен будет уплачивать НДС (п. 1 ст. 146 НК РФ), исчисляя его с рыночной стоимости услуг по сдаче в аренду аналогичного объекта (п. 2 ст. 154 НК РФ).

Об особенностях отражения операций по аренде в бухучете у арендатора и арендодателя читайте в статье «Бухгалтерский учет при аренде основных средств (нюансы)».

Налоговые последствия каникул для арендатора

Для арендатора снижение величины арендной платы приводит к уменьшению затрат, учитываемых при расчете налога на прибыль (УСН-налога или НДФЛ), и суммы НДС, которую можно по этим затратам взять к вычету (в зависимости от вида налогообложения арендатора).

О том, при каком условии можно учесть расходы по содержанию арендованного помещения при УСН, читайте в материале «Может ли арендодатель учесть для УСН расходы на содержание объекта аренды?».

Но наиболее негативной для него в плане налогов оказывается возможность пользоваться имуществом безвозмездно. Обусловлено это тем, что безвозмездное использование имущества приравнивается к внереализационному доходу (п. 8 ст. 250 НК РФ), который арендатору придется включить в базу по налогу на прибыль, оценив этот доход по его рыночной цене.

Таким образом, для арендатора обоснованное снижение платы за аренду на период арендных каникул приобретает не менее важное значение, чем для арендодателя.

О том, на каком счете бухучета учитывается взятый в аренду объект у арендатора, читайте в статье «Забалансовый счет 001 “Арендованные основные средства”».

Арендные каникулы: опасные и безопасные в налоговом плане формулировки в договоре аренды (Вайтман Е.)

Быстрая навигация: Каталог статей Предпринимательские договоры Договор аренды Арендные каникулы: опасные и безопасные в налоговом плане формулировки в договоре аренды (Вайтман Е.)

Дата размещения статьи: 16.01.2016

Об арендных каникулах в договоре безопаснее не упоминать.
Манипуляции с датой начала аренды рискованны.
Целесообразнее «поиграть» с размером арендной платы.

По просьбе арендатора арендодатель вправе освободить его на какой-то период от внесения арендной платы. То есть предоставить арендные каникулы. Обычно это время необходимо арендатору, чтобы провести в арендуемом помещении ремонт или перепланировку.

Арендные каникулы могут предоставляться и по другим причинам. Даже через несколько лет после начала аренды. Например, для переоборудования офисного помещения под магазин или наоборот. Стороны сами определяют продолжительность арендных каникул.

Налоговые последствия арендных каникул зависят от того, как условие об их предоставлении прописано в договоре аренды. Разберемся, какие формулировки наиболее выгодны в налоговом плане для арендатора и арендодателя.

Опасно указывать в договоре, что в течение нескольких месяцев арендатор не платит арендную плату

На время арендных каникул за арендатором сохраняется право пользования арендованным объектом. Но арендную плату он в этот период не уплачивает. Налицо безвозмездное пользование имуществом. Если это напрямую указать в договоре аренды, неблагоприятные налоговые последствия гарантированы и арендатору, и арендодателю (см. таблицу ниже):

Опасное условие договора аренды об арендных каникулах

«На период с 16 ноября 2015 г. по 31 января 2016 г. Арендодатель предоставляет Арендатору арендные каникулы. В течение арендных каникул Арендатор освобождается от уплаты арендной платы за арендуемое помещение».

Таблица

Налоговые последствия безвозмездной аренды амортизируемого имущества

Сторона договора безвозмездной аренды

Налог на прибыль

НДС

Арендодатель

Начиная с месяца, следующего за месяцем передачи амортизируемого имущества в безвозмездную аренду, прекращает начислять по нему налоговую амортизацию (п. 3 ст. 256, п. 6 ст. 259.1 и п. 8 ст. 259.2 НК РФ)

На последнее число каждого квартала начисляет НДС к уплате в бюджет. Базой для начисления является рыночная стоимость аренды идентичного имущества (пп. 1 п. 1 ст. 146 и п. 2 ст. 154 НК РФ)

Арендатор

На последнее число каждого отчетного или налогового периода отражает внереализационный доход. Он равен рыночной стоимости аренды идентичного имущества (п. 8 ст. 250 и пп. 5 п. 4 ст. 271 НК РФ)

При такой формулировке в договоре у арендатора возникает внереализационный доход в виде экономической выгоды от безвозмездного пользования помещением (п. 1 ст. 41 НК РФ). С этого дохода нужно заплатить налог на прибыль (п. 8 ст. 250 НК РФ).

База по этому налогу определяется исходя из рыночной ставки арендной платы по идентичным объектам недвижимости (п. 2 Обзора, приведенного в Приложении к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 98, Письма Минфина России от 25.08.2014 N 03-11-11/42295 и от 05.07.2012 N 03-11-06/2/84). Но налоговики наверняка будут ориентироваться на арендную плату по договору. То есть потребуют, чтобы арендатор включил во внереализационные доходы арендную плату за те месяцы, на время которых ему предоставлены арендные каникулы.

Арендодателю придется начислить НДС на сумму арендных платежей, которую он не получил за эти месяцы (пп. 1 п. 1 ст. 146 и п. 2 ст. 154 НК РФ). Также он не сможет начислять амортизацию помещения в налоговом учете. Ведь имущество, переданное в безвозмездное пользование, исключается из состава амортизируемого имущества (п. 3 ст. 256 НК РФ).

Несовпадение даты начала аренды и даты, с которой уплачивается арендная плата, наведет налоговиков на мысль об арендных каникулах

Даже если в договоре аренды не говорится про освобождение арендатора от арендных платежей, об этом могут свидетельствовать другие факторы. Прежде всего расхождение между датой, когда арендатор получил право пользования помещением, и датой, начиная с которой он уплачивает арендную плату.

Например, стороны заключили договор аренды 12 октября 2015 г. Эта дата стоит на договоре. Они договорились об арендных каникулах на два месяца и оформили это следующим образом:

Опасное условие о дате, начиная с которой уплачиваются арендные платежи

«1. С момента заключения настоящего договора Арендатору предоставляется доступ в арендуемые помещения. Арендатор вправе проводить в них ремонт, переоборудование и иные работы, необходимые для приведения арендуемых помещений в состояние, пригодное для их использования по целевому назначению.

5. Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату начиная с 11 декабря 2015 г.».

Дату, когда арендатор получил доступ в арендованное помещение, налоговики, скорее всего, посчитают началом аренды. Арендную плату арендатор начнет уплачивать через два месяца с момента начала аренды. Значит, в течение этих двух месяцев он пользуется помещением безвозмездно. Поэтому должен включить во внереализационные доходы сумму, сэкономленную на аренде (п. 8 ст. 250 НК РФ). А арендодатель обязан начислить НДС с неполученной арендной платы и не вправе амортизировать помещение в налоговом учете (пп. 1 п. 1 ст. 146 и п. 3 ст. 256 НК РФ).

Ситуацию не улучшит включение в договор условия о том, что в переходный период арендатор не вправе использовать помещение по его прямому назначению. Например, как офис или торговый центр:

Опасное условие об ограничениях в использовании арендованного помещения

«С момента заключения настоящего договора Арендатор имеет доступ в арендуемые помещения, но до 11 декабря 2015 г. не вправе использовать их по целевому назначению (в качестве офисного помещения)».

Наличия у арендатора доступа в арендованное помещение достаточно, чтобы считать, что он начал пользоваться этим объектом. А поскольку пользуется безвозмездно, есть риск доначисления налогов обеим сторонам договора.

Безопасных вариантов несколько

Вариант первый — на первые месяцы аренды снизить арендную плату, но в разумных пределах

Допустим, стороны договорились о долгосрочной аренде офисного помещения. Предварительно на один год с последующей ежегодной пролонгацией договора. Арендная плата за весь офис составляет 200 000 руб. в месяц. На время ремонта арендодатель предоставил арендные каникулы сроком на три месяца.

При таких условиях арендная плата за первый год аренды составит 1 800 000 руб. . Стороны могут прописать в договоре аренды, что за первые четыре месяца арендная плата составляет 50 000 руб. в месяц, а затем повышается до 200 000 руб. в месяц. Сумма за год останется неизменной — 1 800 000 руб. .

Временное понижение арендной платы логично объяснить необходимостью ремонта в арендованном помещении:

Безопасное условие договора аренды о снижении арендной платы

«1. Арендная плата составляет 200 000 (Двести тысяч) руб. в месяц, в том числе НДС 18%.

2. На период проведения ремонтных и отделочных работ в арендуемом помещении (с 16 ноября 2015 г. по 15 марта 2016 г.) арендная плата составляет 50 000 (Пятьдесят тысяч) руб. в месяц, в том числе НДС 18%».

Законодательство не содержит ограничений для снижения арендной платы. Стороны самостоятельно договариваются об устраивающей их цене (п. 1 ст. 424 ГК РФ). Но все-таки рискованно снижать арендную плату за первые месяцы до неправдоподобной суммы. Например, до 1 руб. за кв. м в месяц или до 1000 руб. в месяц за большое помещение. Налоговики могут приравнять это к безвозмездному пользованию объектом и доначислить арендатору и арендодателю налоги.

Этот вариант неудобен для арендатора, так как по условиям договора ему придется вносить арендную плату уже за первый месяц аренды. То есть арендных каникул как таковых не будет. Уменьшится лишь общая сумма арендных платежей за год.

Стороны вправе добавить в договор условие об отсрочке платежа. Например, на те же три месяца арендных каникул. Налоговых рисков в этом нет. Главное, чтобы за предоставление отсрочки с арендатора не взимались проценты (п. 1 ст. 823 ГК РФ). Хотя условие об отсрочке платежа может навести налоговиков на мысль, что стороны таким образом завуалировали арендные каникулы.

Вариант второй — равномерно распределить арендную плату на первый год аренды

Этот вариант аналогичен предыдущему. Только размер арендной платы в течение первого года или другого периода не меняется.

Воспользуемся условием приведенного выше примера. С учетом арендных каникул на три месяца арендная плата за первый год аренды составит 1 800 000 руб. Стороны указывают в договоре, что арендная плата составляет 150 000 руб. в месяц (1 800 000 руб. : 12 мес.):

Безопасное условие договора аренды о снижении арендной платы

«1. Арендная плата в течение первого года аренды составляет 150 000 (Сто пятьдесят тысяч) руб. в месяц, в том числе НДС 18%.

2. Соглашение о размере арендной платы на следующий год или иной период оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору».

По окончании первого года аренды стороны перезаключат договор на новый год или подпишут к нему дополнительное соглашение об изменении арендной платы. То есть зафиксируют, что арендная плата со второго года аренды будет составлять 200 000 руб. в месяц.

Вариант третий — зачесть расходы арендатора на ремонт помещения в счет уплаты арендных платежей

При этом варианте арендная плата устанавливается с первого месяца аренды в полном размере. Но за период арендных каникул арендатор ее не уплачивает.

Так как арендодатель согласен возместить ему расходы на ремонт арендованного помещения путем их зачета в счет оплаты аренды. Это допускается гражданским законодательством (п. 2 ст. 614 ГК РФ).

Снова воспользуемся условием приведенного выше примера. Возможные формулировки в договоре аренды:

Безопасное условие о зачете расходов на ремонт в счет арендной платы

«1. Арендная плата составляет 200 000 (Двести тысяч) руб. в месяц, в том числе НДС 18%.

7. Арендатор проводит в арендуемом помещении ремонт, переоборудование и иные работы, необходимые для приведения его в состояние, пригодное для использования в качестве офисного помещения.

8. Арендодатель возмещает Арендатору затраты, связанные с ремонтом, переоборудованием арендуемого помещения и проведением в нем иных работ, необходимых для приведения его в состояние, пригодное для использования в качестве офисного помещения.

9. Возмещение затрат, указанных в п. 8 настоящего договора, осуществляется путем их зачета в счет уплаты арендной платы за первые три месяца действия настоящего договора. Зачет оформляется актом взаимозачета, который подписывают Арендатор и Арендодатель.

10. Начиная с четвертого месяца действия настоящего договора Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату в размере, указанном в п. 1 настоящего договора».

В договоре аренды также нужно прописать, что проведение текущего ремонта в арендованном помещении — это обязанность арендодателя. Ведь по общему правилу арендодатель обязан делать за свой счет лишь капитальный ремонт (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Проведение текущего ремонта возложено на арендатора (п. 2 ст. 616 ГК РФ). Но в договоре аренды стороны могут установить иной порядок. Например, они вправе указать, что арендодатель проводит и капитальный, и текущий ремонт помещения.

Источник: http://lexandbusiness.ru/view-article.php?id=6591