Финансовая модель девелоперского проекта

Пример бизнес-плана с расчетами

Андрей Дата: 27.09.2017 Рубрика: Бизнес-план — пошаговая инструкция

Уважаемые предприниматели, экономисты и дипломирующие учащиеся ВУЗов, дорогие коллеги и друзья, рад представить вам свою последнюю работу, а именно пример бизнес-плана с расчетами, в котором каждый найдет что-то полезное для своего направления. В цикле постов на данную тему, я подробно и понятным языком разъясню, как подготовить основные таблицы бизнес-плана или практически любого инвестиционного проекта.

Короткое видео о том, что из себя представляет моя Финансовая модель в Excel

Последнее обновление модели 20.12.2018г.

Не ищите аналогов, в свободном доступе их нет!

Рассматривать, в качестве примера бизнес-плана, я буду свою финансовую модель, расчеты в которой выполняются в обычном файле Excel 2010, где нет ни макросов, ни сводных таблиц, ни сложных диаграмм. Соответственно, быть продвинутым пользователем Excel вам вовсе и не нужно. Тот минимум, который необходимо знать для работы с финансовой моделью, я вам подробно объясню, и, поверьте, это будет очень просто, а главное полезно для вашей будущей работы в Excel.

Итак, строя финансовую модель бизнеса (будь то производство, продажа товаров или предоставление услуг), мы выполним следующие действия и получим соответствующие таблицы и простые наглядные диаграммы к ним:

1. Определим ставки налогов и сборов, и подумаем над тем, какие варианты организации и развития бизнеса стоит рассматривать.

2. Запланируем уровень инфляции и определим ставку дисконтирования (чтобы понять, что это такое, рекомендую посмотреть мой получасовой курс по анализу финансовой деятельности предприятия).

3. Распишем затраты на запуск (инвестиционные вложения) и рассчитаем амортизацию приобретаемых основных средств (оборудования) прямолинейным методом (если у вас нет затрат на запуск, тогда просто пропустите этот блок).

4. Распределим затраты на запуск между источниками финансирования: собственные средства, средства партнеров и инвесторов, кредитные средства (для кредита спрогнозируем ежемесячные платежи).

5. Построим организационную структуру предприятия (управление персоналом), составим график выходов сотрудников, чтобы четко понимать, что персонал планируется правильно и в достаточном количестве, а также рассчитаем фонд заработной платы с учетом начислений и определим периоды приема сотрудников на работу.

6. Проработаем маркетинговую программу и распределим затраты на маркетинг по статьям.

7. Продумаем план операционных расходов и запланируем постоянные и переменные затраты по месяцам, учитывая при необходимости, закупку материалов или продуктов с предоплатой или отсрочкой платежей.

8. Грамотно сформируем отпускную цену на каждый продукт или услугу, учитывая конкурентов, желания потенциальных клиентов и собственные потребности.

9. Построим прогноз продаж на три года, с учетом предполагаемых скидок и сезонных колебаний рынка, а также при необходимости учтем продажи наших товаров (услуг) с отсрочкой платежа (в рассрочку) до 5 месяцев.

10. Определим точку безубыточности как в количественном выражении (сколько продаж должно быть сделано в месяц для достижения порога безубыточности), так и в денежном (сколько денег нужно, чтобы выйти, как говориться, «в ноль»).

11. Проанализируем прогноз прибылей и убытков (доходов и расходов), определив, тем самым, насколько рентабельный бизнес мы планируем.

12. Рассчитаем показатели эффективности инвестиционных вложений и посмотрим на изменение прогнозных денежных потоков, а также удостоверимся, проведя анализ по месяцам, в том, что денежных средств хватает на ведение бизнеса или, возможно, в какой-то из месяцев необходимо искать источники дополнительного финансирования.

13. Сведем прогнозный баланс за расчетный период (за 3-и года).

14. Построим график реализации бизнес-проекта с разбивкой по основным этапам.

В модели мы сможем выполнить расчет для трех вариантов развития бизнеса. Это может быть важно для тех, кто делает выбор между несколькими типами оборудования, или хочет посмотреть, как будет изменяться финансовая составляющая бизнеса при пессимистичном, оптимистичном и базовом варианте развития событий. Но если вам более чем достаточно одного варианта, то свою работу, в построении финансового плана, вы порядком упростите.

Пример бизнес-плана с расчетами я вам не только покажу, но и детально расскажу, как и с какой логикой строится каждая из таблиц. И если у вас есть необходимость проанализировать собственный бизнес и найти узкие места в нем, или вы только открываете свое дело и готовите бизнес-план для представления инвестору (кредитору), то вам вполне достаточно будет предлагаемых в модели таблиц. После того, как вы их подготовите, достаточно будет дополнить только описательной частью и план организации и видения бизнеса будет у вас полностью готов. Ну а если вы пишите дипломный проект, то информации вам здесь более чем достаточно, для выполнения финансовой части. Тем более что формат таблиц, которые я предлагаю в своей модели, полностью соответствует стандарту UNIDO, и раннее моя модель уже имела успешное практическое применение не только при подготовке дипломных проектов, но и при защите стартапов, в том числе и в Европе.

Что касается времени, которое вам понадобится для подготовки модели, то здесь однозначно сказать тяжело, т.к. все завит от того, насколько сложный проект вы рассматриваете, какие исходные данные у вас уже собраны и насколько вы располагаете временем. Но могу сказать, что при наличии всех необходимых исходных данных, инвестиционный проект вполне реально рассчитать за один день!

Вот перечень исходных данных, которые вам понадобятся для планирования бизнеса в предлагаемой мной модели (период планирования – 3 года):

— макропоказатели: прогноз инфляции на расчетный период или фактическая инфляция прошлых лет и средняя ставка по банковским депозитам (будем максимально упрощать расчет дисконтирования);

— ставка и периодичность уплаты налога на прибыль или единого налога для предпринимателей, ставка НДС (для платильщиков НДС), ставка таможенных сборов (для ввоза импортного оборудования, товаров или сырья), ставка начислений на фонд оплаты труда (процент начислений, взимаемый с предприятий, а не подоходный и социальный налог с сотрудников));

— полный перечень основных фондов, в которые будут вкладываться инвестиции, с ежемесячной разбивкой затрат;

— предполагаемые суммы и даты получения денежных средств от партнеров, инвесторов или банков, а также ставки вознаграждений инвесторов и проценты за пользование кредитами;

— перечень сотрудников и их предполагаемые оклады или тарифы;

— список маркетинговых мероприятий с разбивкой затрат по месяцам;

— перечень операционных (постоянных и переменных) затрат с ежемесячной разбивкой;

— цена конкурентов (максимальная и минимальная) и цена, которую готов платить потребитель (максимальная и минимальная) по каждому продукту (услуге) или группе товаров;

— прогноз продаж по каждому продукту (услуге) или группе товаров с разбивкой по месяцам;

— основные этапы реализации проекта с указанием сроков начала и окончания по каждому этапу.

Как видите, исходных данных нужно не так уж и много, при этом проект все равно будет проработан глубоко и грамотно.

Как работает моя финансовая модель для планирования бизнеса. Все очень просто. Заполняете только лист «Исходные данные», выбирая с помощью стандартных фильтров Excel необходимый вам блок. Данные нужно вписывать только в ячейки, которые имеют желтую заливку. В ячейках с зеленой заливкой выбираются данные из предложенных системой списков. Внимание, выпадающие списки менять нельзя, т.к. часть списков участвует в формулах модели. Остальные ячейки трогать без особой надобности не нужно, т.к. они имеют формулы или несут исключительно информативный характер. Для удобства печати, все основные таблицы вынесены на отдельные листы, в которые абсолютно все данные подтягиваются автоматически. Для тех, кто не уверенно работает в Excel, ячейки с формулами я закрыл защитой листа, которая не имеет пароля и вы, при необходимости, можете легко ее снять. Как это сделать, я детально объясню вам в одном из следующих постов.

Последнее обновление модели 20.12.2018г.

При возникновении вопросов пишите на E-mail: andrei@blogbusiness.com.ua

Модель с гибким горизонтом планирования от 3-х до 10-ти лет представлена

Все анонсы новых постов и инструкций после публикации я выставляю на странице блога в Facebook.

Хотите первым узнать о новой публикации на моем блоге, подписывайтесь на страницу блога в Facebook!

Если материал поста был для Вас полезен, поделитесь ссылкой на него в своей соцсети:

При использовании материалов сайта наличие активной ссылки на www.blogbusiness.com.ua обязательно

Материалы партнеров:

… другие посты автора Андрей

Источник: https://www.blogbusiness.com.ua/primer-biznes-plana-s-raschetami/

Как оценить инвестиционный проект с помощью Excel

На планирование и оценку инвестиционного проекта уходит минимум неделя. Однако можно управиться всего за день, что сделать расчет инвестиционного проекта в Excel, скачав новую формулу. Введите свои данные и получите заключение об эффективности.

Чтобы оценить инвестиционный проект, воспользуйтесь финансовой моделью в Excel – см. рисунок 1. Модель содержит шесть листов:

  • «Титул» – на этом листе модель автоматически формирует паспорт инвестиционного проекта на основе исходных данных и результатов вычислений;
  • «CapEx», «Financing» – предназначены для планирования капитальных затрат и финансирования проекта соответственно;
  • «Effect» – лист для оценки экономического эффекта от реализации проекта;
  • «CF» – содержит бюджет движения денежных средств по проекту, сформированный косвенным методом;
  • «IP» – модель рассчитывает показатели эффективности проекта и проводит анализ их чувствительности.

Предлагаемая финансовая модель содержит макросы. Разрешите им доступ к программе: когда откроете файл и увидите извещение системы безопасности, выберите переключатель «Включить это содержимое».

Рисунок 1. Модель в Excel для оценки инвестиционного проекта – лист «Титул»

Какие исходные данные нужны, чтобы провести расчет инвестиционного проекта в Excel

Чтобы оценить инвестиционный проект, запланируйте его капитальные затраты, схему финансирования, экономический эффект, денежные потоки. Введите исходные данные в желтые ячейки на листах «CapEx», «Financing», «Effect», «CF».

Лист «CapEx». Начните работу с моделью в Excel с листа «CapEx» – задайте сроки реализации проекта

Лист «Financing». На этом листе запланируйте схему финансирования проекта. В разделе «Выбор схемы финансирования проекта» – три таблицы для планирования сценариев.

Заполните таблицы вручную. По каждому сценарию перечислите источники средств на всех этапах реализации проекта и укажите тип источника – свой или внешний. Введите даты поступлений и возврата денег, процентные ставки по кредитам и суммы траншей.

Лист «Effect». На листе «Effect» укажите, как реализация проекта скажется на доходах и расходах компании – смотрите рисунок 4. Заполните желтые ячейки, на основе этих данных модель рассчитает суммарный экономический эффект.

Лист «CF». На листе «CF» модель формирует бюджет движения денежных средств косвенным методом – смотрите рисунок 5. Она автоматически вычисляет показатели по данным с листов «CapEx», «Financing», «Effect».

Разработка финансово-экономической модели проекта

1. Финансовый план проекта

  1. Разработка прогнозных сценариев реализации объекта на рынке.
  2. Рекомендации по достижению максимальной валовой выручки от продаж.
  3. Расчет доходов проекта исходя из наиболее вероятного сценария продаж.
  4. Расчет инвестиционных издержек и бюджета проекта.
  5. Отчет о движении денежных средств (Cash Flow проекта).

2. Оценка эффективности проекта

Определение прибыли проекта и потребности в инвестициях.

Расчет интегральных финансовых показателей эффективности проекта:

  • PBР (Период окупаемости)
  • NPV (Чистая приведенная стоимость)
  • IRR (Внутренняя норма рентабельности)
  • PI (Индекс прибыльности)
  • ARR (Средняя норма рентабельности)

Выводы об инвестиционной привлекательности и устойчивости проекта

3. Риски проекта

  • Анализ чувствительности проекта к различным внешним и внутренним факторам.
  • Определение наиболее значимых факторов.
  • Определение допустимых отклонений значений факторов.
  • Экспертная оценка отдельных рисков и совокупного уровня риска проекта.
  • Меры по снижению уровня рисков проекта.
  • Выводы о приемлемости совокупного уровня риска и надежности проекта.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Бакулина, Анна Александровна, 2007 год

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 1.от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ, часть II от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ, часть III от 26 ноября 2001 г. N 146-ФЗ, с изменениями и дополнениями).

2. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть I от 31 июля 1998 г. N 146-ФЗ, часть II от 5 августа 2000 г. N 117-ФЗ, с изменениями и дополнениями).

3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-Ф3. (с изменениями и дополнениями).

4. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ.

5. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями).

6. Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (с изменениями и дополнениями).

7. Федеральный закон Российской Федерации от 11 октября 1991 г. N 1738-1 «О плате за землю» (с изменениями и дополнениями).

8. Постановление Правительства РФ от 25 августа 1999 г. N 945 «О государственной кадастровой оценке земель».

9. Постановление Правительства РФ от 15 марта 1997 г. N 319 «О порядке определения нормативной цены земли».

10. Закон г. г. Москва от 14 мая 2003 г. N 27 «О землепользовании и застройке в городе г. Москва» (с изменениями и дополнениями).

11. Закон Московской области от 7 июня 1996 г. N 23/96-03 «О регулировании земельных отношений в Московской области» (с изменениями и дополнениями).

12. Постановление Правительства г. Москва от 13 апреля 2004 г. N 236-ПП «О внесении изменений и дополнений в постановление Правительства г. Москва от 3 июня 2003 г. N 417-ПП».

13. Письмо Госкомимущества РФ от 29 декабря 1994 г. N ВП-19/11208 «Об определении цены на земельные участки».

14. Письмо Госстроя СССР от 06.09.1990 № 14-Д «Об индексах изменения стоимости строительно-монтажных работ и прочих работ и затрат в строительстве».

15. Постановление Госстроя СССР от 11 мая 1983 г. № 94 «Об утверждении индексовизменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек».

16. Постановление Правительства Московской области от 20 декабря 2004 г. № 775/50 «О нормативной цене земли в Московской области в 2005 году».

17. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности (утв. постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519).

18. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков (утв. распоряжением Минимущества РФ от 10 апреля 2003 г. N 1102-р).

19. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков (утв. распоряжением Минимущества РФ от 6 марта 2002 г. N 568-р).

20. Временные методические указания по оценке стоимости объектов приватизации. (Приложение № 2 к Указу Президента РФ от 29.01.1992 № 66).

21. Адельмейер М. Опционы KOJIJI и ПУТ: Экономическое и математическое содержание опционов. М.,2004 г.

22. Акимов В.В., Макарова Т. Н., Мерзляков В.Ф., Огай К.А. Экономика отрасли (строительство). М., 2005 г.

23. Белокрыс А., Болдырев В., Олейник Т. Основы оценки стоимости недвижимости. М: Международная академия оценки и консалтинга, 2004 г.

24. Бирман Г., Шмидт С. Экономический анализ инвестиционных проектов: перевод с англ, под ред. Л.П.Белых. М: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1997 г.

25. Бланк И.А. Основы финансового менеджмента. К: Ника-центр, 1999 г.

26. Богатин Ю.В., Швандар В.А. Оценка эффективности бизнеса и инвестиций. М: Финансы, ЮНИТИ-ДАНА, 1999 г.

27. Борисенко Т.Н., Борисенко В.Д. Строительство: бухучет, налогообложение, право. М: Международный центр финансово-экономического развития, 2003 г.

28. Брейли Р., Майерс С. Принципы корпоративных финансов. М.: Олимп-Бизнес, 1997 г.

29. Бродский М.Н., Бродский Г.М. Право и экономика: инвестиционное консультирование. СПб., 1999 г.

30. Бузова И.А., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Коммерческая оценка инвестиций.1391. СпБ., 2003 г.

31. Буланова Н.В. Рынок недвижимости: состояние и перспективы развития. М: Международная академия оценки и консалтинга, 2004 г.

32. В. В. Царев В.В. Оценка экономической эффективности инвестиций. СпБ., 2004 г.

33. Вахрин П.И., А. С. Нешитой А.С. Инвестиции. Учебник. М: Дашков и Ко, 2005г.

34. Верещагин С.А. Строительство: бухгалтерский и налоговый учет у инвестора, заказчика и подрядчика. М., 2004 г.

35. Вершигора Е.Е. Менеджмент. М: ИНФРА-М, 1999 г.

36. Вечер Н.Ф., Ольховский А.А. Инвестиции в коммерческую недвижимость. Жизненный цикл объекта. М: Бизнес-пресса, 2005 г.

37. Воронцовский А.В. Инвестиции и финансирование. Методы оценки и обоснования. СпБ., 2003 г.

38. Гитман Л.Дж., Джонк М.Д. Основы инвестирования. Пер. с англ. М.: Дело, 1997 г.

39. Грачева М.В. Анализ проектных рисков. М: Финстатинформ, 1999 г.

40. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. М., 2000 г.

41. Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. Оценка стоимости недвижимости. М: «Интерреклама», 2003 г.

42. Дамодаран А. Инвестиционная оценка. Инструменты и методы оценки любых активов. М: Альпина Бизнес Букс, 2005 г.

43. Дерил Норткотт. Принятие инвестиционных решений: пер. с англ, под ред. А.Н.Шохина. М: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1997 г.

44. Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Тесты и задачи по оценочной деятельности: Оценка стоимости, имущества и финансового состояния предприятия. М., 2002 г.

45. Железный В.Б. Инвестиционные параметры незавершенных строительных объектов и оценка их стоимости посредством определения эффективности инвестиционных проектов. М: Международная академия оценки и консалтинга, 2004 г.

46. Игонина Л.Л. Инвестиции. М.: Юристъ, 2005 г.

47. Игошин Н.В. Инвестиции. Организация управления и финансирование. Учебник. М: Юнити-Дана, 2005 г.

48. Калачева С.А. Сделки с недвижимостью: Жилые и нежилые помещения, земельные участки: Оценка недвижимости; Государственная регистрация; Нотариальное оформление; налогообложение. М., 2002 г.

49. Карлберг К. Бизнес-анализ с помощью Microsoft Excel, 2-е издание.: Пер. с англ. М.: Издательский дом «Вильяме», 2003 г.

50. Каминский А. В., Страхов Ю.И., Трейгер Е.М. Анализ практики оценки недвижимости. Международная академия оценки и консалтинга, 2004 г.

51. Ким Е.П. Техническая инвентаризация зданий жилищно гражданского назначения и оценка их стоимости. М., 1997 г.

52. Ковалев В.В. Методы оценки инвестиционных проектов. М: Финансы и статистика, 1998 г.

53. Кожевников Д. Применение моделей «реальных опционов» для оценки стратегических проектов. М.: МФТИ, 2001 г.

54. Кущенко В.В. Девелопмент. Современная концепция развития недвижимости. М., Норма, 2004 г.

55. Лимитовский М.А. Инвестиционные проекты и реальные опционы на развивающихся рынках. М., Дело, 2004 г.

56. Липсиц И.В., Косов В.В. Инвестиционный проект. М.:БЕК, 1996 г.

57. Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г. Девелопмент. М., Экономика, 2004 г.

58. Макаренков Н.Л. Инвестиции. М., Феникс, 2003 г.

59. Макмилан Л.Г.Опционы как стратегическое инвестирование : 3-е издание, М., 2003 г.

60. Максимов С.Н. Девелопмент. Развитие недвижимости. Организация. Управление. Финансирование. СпБ., 2003 г.

61. Макэлрой К. Азбука инвестирования в недвижимость, М: Попурри, 2005 г.

62. Методические рекомендации по оценке участков земли для девелопмента, М., 2003 г.

63. Озеров Е.С. «Экономика и менеджмент недвижимости», СПб: МКС, 2003 г.

64. Орлов С.В. , Попов М.В. Комментарий к Закону города г. Москва «О землепользовании и застройке в г. Москва». М, 2004 г.

65. Орлов С.В., Цыпкин Ю.А. Рыночная оценка имущества города: Учебное пособие. Юнити- Дана, 2002 г

66. Орлова Е.Р. Оценка инвестиций. М., Международная академия оценки и консалтинга, 2005 г.

67. Оценка недвижимости: Учебник (под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А.) М., 2002 г.

68. Пейзер Р.Б., Фрей А.Б. Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса. М: UDP, 2003 г.

69. Постюшков А.В Оценочный менеджмент. М., 2004 г.

70. Руководство по оценке эффективности инвестиций, утв. Миэкономики РФ, Минфином РФ и Госстроем РФ от 21.06.1999 г. № ВК 477.

71. Соловьев М.М. Оценочная деятельность: Оценка недвижимости: Учебное пособие. М., 2002 г.

72. Тэпман J1.H Оценка недвижимости. Учебное пособие для вузов. М., 2002 г.

73. Управление инвестициями: в 2-х т./ В.В. Шеремет, В.М. Павлюченко, В.Д. Шапиро и др. М: Высшая школа, 1998.

74. Фальцман В.К. Оценка инвестиционных проектов и предприятий. -М: ТЕИС, 1999 г.

75. Фишер С., Дорнбуш Р., Шмалензи Р. Экономика: пер. с англ. М: «ДелоЛТД», 1995 г.

76. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М: Дело ЛТД, 1997 г.

77. Шапкин А.С. Экономические и финансовые риски. Оценка, управление, портфель инвестиций. М: Дашков и Ко, 2005 г.

78. Шарп Уильям Ф., Александер Гордон Дж., Бейли Джеффри В. Инвестиции. М., Инфра-М, 2003 г.

79. Ближе к стандартам.//Вестник McKinsey 2003 г., №2.

80. Капиталовложения: как сэкономить 25%//Вестник McKinsey, 2002 г., №1

81. Козырев А. Н., В.Л. Макаров В.Л. О перспективах метода реальных опционов в профессиональной oneHKe.//www.appraiser.ru

82. Козырь Ю. Применение теории опционов в практике oneHKH./Avww.appraiser.ru

83. Лекомцева Ю.Г., Селедкина Г.Г. Определение оптимального соотношения собственных и заемных средств при финансировании проектов.// Промышленная энергетика, 1997 г., №8.

84. Меладзе В.Э. Стохастические методы в оценке бизнеса.// Вопросы оценки, 2002 г., №2.

85. Методические рекомендации по определению инвестиционной стоимости земельных участков// www.appraiser.ru

86. Москвин В. Кредитование инвестиционных проектов.// Инвестиции в России, 1999 г.,№№ 3,4.

87. Недвижимость и цены, 2006 г., №9 (157).

88. Оценка инвестиционных проектов методом реальных опционов.//Финансовый директор, 2004 г., № 7.

89. Пирогов Н.К. Реальные опционы и peaльнocть.//www.appraiser.ru

90. Применение теории опционов для оценки компаний.//Рынок ценных бумаг, 2000 г., №12.

91. Реальная сила реальных опционов.//Вестник McKinsey, 2002 г., №1

92. Скрытый потенциал капиталовложений.//Вестник McKinsey, 2002 г., №1

93. Рынок недвижимости России: прогнозирование с помощью наивных MOfleneii//www.investzem.ru.

94. Слепов В.А. Инвестиции как фактор экономического роста.// Финансы, 1999 г., № 1.

95. Стратегия в условиях неопределенности.//Вестник McKinsey, 2002 г., №1

96. Сыпченко С. Классификация инвестиций в западной и отечественной экономической науке.// Инвестиции в России, 1998 г., №8.

97. Управление стоимостью компании .//Вестник McKinsey, 2002 г., №1

98. Шведов А.С. О математических методах, используемых при работе с опционами.// Экономический журнал ВШЭ, 1998 г.,№ 3.

99. Bart Lambrecht, William Perraudin. Real Options And Preemption Under Incomplete Information. 1999 r.

100. Black F., Scholes M. The Pricing of Options and Corporate Liabilities//Journal of Political Economy. 1973 r.

101. Childs P., Triantis A. Dynamic R&D Investment Policies, 1997 r. Working Paper, Universities of Kentucky and Maryland.

102. David Kellogg and John M. Charnes. Real-Options Valuation for a Biotechnology1. Company.

103. Dixit A., Pindyck R. Investment under Uncertainty. Princeton University Press, 1994 r.

104. Eduardo S. Schwartz and Mark Moon. Rational Pricing of Internet Companies. 2000 r.

106. Jackson M., Staunton M. Advanced Modelling in Finance using Excel and VBA//John Willey & Sons, Ltd, Chichester, 2004.

108. Jing-zhi Huang, Marti G. Subrahmanyam. Pricing and Hedging American Options: A Recursive Integration Method. 1996 r.

109. Majda S., Pindyck R. Time to Build, Option Value and Investment Decisions//Journal of Financial Economics. 1987 r. Vol. 18.

111. Miles M., Berens G., Weiss M. Real estate development: principles and process. Third edition // Urban Land Institute, 2005.

112. Myers S., Majd S. Abandonment Value and Project Life, 1990 r. Advances in Futures and Options Research. Vol. 4.

114. Timothy Luehrman. Capital projects as real options: An introduction. HBS, 1995 r.

115. Timothy Luehrman. Investment opportunities as real options: getting started on numbers. HBR, juli-august 1998 r.

Источник: https://www.dissercat.com/content/otsenka-developerskikh-proektov-v-sfere-kommercheskoi-nedvizhimosti

Оценка эффективности инвестиционных проектов может проводиться при помощи различных методов. С нашей точки зрения, необходимо оценивать эффективность проекта в целом и эффективность участия в проекте.

Эффективность проекта в целом оценивается с целью определения его потенциальной привлекательности для возможных участников и поисков источников финансирования. Она включает в себя:

1) общественную (социально-экономическую) эффективность проекта, оценка которой состоит в расчете показателей эффективности проекта с позиций народного хозяйства в целом;

2) коммерческую эффективность проекта, оцениваемую обычно на основании таких инвестиционных критериев, как чистый дисконтированный доход (NPV), внутренняя норма прибыли (IRR), индекс доходности (PI) и срок окупаемости (PP).

Эффективность участия в проекте определяется с целью проверки возможности его реализации и заинтересованности в нем всех предполагаемых участников. По нашему мнению, эффективность участия в проекте может включать эффективность участия предприятий в проекте и бюджетную эффективность инновационного проекта .

Критериальные показатели при оценке проектов

Автором разработана собственная методика оценки коммерческой эффективности девелоперского инновационного проекта с учетом вероятности. Преимуществом данной методики является рассмотрение различных сценариев развития проекта с выявлением вероятности его реализации, определяемой с помощью математических расчетов, что позволит выбрать наиболее эффективный вариант реализации инновационного проекта и определить его коммерческую эффективность.

Основными проблемными стадиями девелоперского инновационного проекта являются выбор участка, возведение дома и реализация квартир. Вероятности выбора участка, возведения домов, продажи квартир в них в определенные сроки, а, следовательно, и проекта в целом, выступают факторами, предопределяющими эффективность инвестиций. Отличительной особенностью обоснования эффективности инвестиций в девелоперские проекты следует считать момент времени, к которому приводятся элементы денежных потоков разных этапов инвестиционного проекта. Таким моментом целесообразно избрать окончание возведения дома по всем учитываемым расчетом вариантам и одновременно − начало реализации квартир также по всем вариантам, чем предопределяется особенность критериальных показателей коммерческой эффективности рассматриваемого проекта. Их нельзя назвать ни чистым дисконтированным доходом (NPV), ни индексом доходности (PI), так как при оценке эффективности девелоперского инновационного проекта критериальные показатели будут определяться как разность (или отношение) между компаундированным значением притока и дисконтированным значением оттока.

Оценка коммерческой эффективности девелоперского проекта

При оценке коммерческой эффективности инновационного девелоперского проекта автором предлагается выполнение следующих этапов.

1. Составление схемы распределения денежных потоков (инвестиций и выручки от реализации) по различным сценариям с последующим назначением прямых вероятностей их осуществления (см. табл. 1). Нами предлагается рассматривать i вариантов распределения инвестиционных затрат по кварталам в течение всего девелоперского проекта и j вариантов распределения выручки от реализации. Распределение значений инвестиций и выручки в рамках указанных сценариев, а также определение вероятности распределений осуществляется методом экспертных оценок.

Таблица 1

Показатели осуществления этапов проекта по сценариям выбора участка и возведения жилого дома и реализации квартир

* Примечание:

С1, С2, Сi – различные сценарии распределения инвестиций при выборе участка и возведении жилого дома;

С1’, С2’, Сj – различные сценарии распределения выручки при реализации квартир жилого дома.

Для получения агрегированной таблицы денежных потоков девелоперского проекта (см. табл. 2) необходимо рассчитать приростную вероятность по вариантам, расчет которой осуществляется отдельно для инвестиций и выручки от реализации. Приростная вероятность для первого сценария потока равна прямой вероятности первого сценария потока. Приростная вероятность для второго сценария потока равняется разности прямой вероятности второго сценария потока и прямой вероятности первого сценария потока. При этом приростная сумма всех вероятностей всех вариантов одного потока должна составлять единицу.

Таблица 2

Многовариантная схема денежных потоков девелоперского проекта

2. Оценка коммерческой эффективности проекта (см. табл. 3).

Таблица 3

Оценка коммерческой эффективности девелоперского проекта

Табличная форма расчета коммерческой эффективности сводится, с одной стороны, к фиксации значений плечей элементов денежных потоков по отношению к единому моменту времени, к которому приводятся значения этих элементов. С другой стороны, к вычислению значений коэффициентов компаундирования и дисконтирования всех элементов денежных потоков, то eсть значений соответственно, где r − значение ставки компаундирования/дисконтирования, выраженное в долях.

Далее производится расчет значений коэффициентов компаундирования (для потока инвестиций) и знаменателей коэффициентов дисконтирования (для потока выручки), при этом используется квартальное значение ставки дисконтирования.

3. Расчет компаундированных/дисконтированных значений элементов денежных потоков производится по представленным ниже формулам:

(1),

где

Itк − компаундированное значение инвестиций;

It − исходное значение инвестиций;

r − квартальное значение ставки компаундирования (в долях);

t’ − плечо компаундирования инвестиций;

t − шаг расчета (квартал).

(2),

где

Вtд − дисконтированное значение выручки;

Bt − исходное значение выручки;

t’’ − плечо дисконтирования выручки.

4. Расчет суммы компаундированных/дисконтированных значений инвестиций/выручки с учетом приростной вероятности можно представить в виде агрегированных формул:

(3),

где

Iвк − суммарное компаундированное значение инвестиций с учетом приростной вероятности;

Iiк − суммарное компаундированное значение инвестиций по i-ому сценарию;

pi − значение «приростной» вероятности i-ого «сценария» инвестирования, (в долях);

i − количество сценариев распределения инвестиций.

(4),

где

Ввд − суммарное дисконтированное значение выручки с учетом приростной вероятности;

Вjд − суммарное дисконтированные значения выручки по j-ому сценарию;

рj − значение «приростной» вероятности j-ого «сценария» получения выручки, (в долях);

j − количество сценариев распределения выручки.

5. Расчет критериальных показателей коммерческой эффективности девелоперского проекта. В качестве критериальных показателей рассматриваются модифицированный чистый дисконтированный доход − NPVM и модифицированный индекс доходности − РIМ, исчисляемые по формулам:

(5),

(6),

где

NPVM − модифицированный чистый дисконтированный доход;

РIМ − модифицированный индекс доходности;

Ввд − суммарное дисконтированное значение выручки с учетом приростной вероятности;

Iвк − суммарное компаундированное значение инвестиций с учетом приростной вероятности;

По результатам расчета делается вывод. Если NPVM>0, а РIМ>1, то девелоперский проект эффективен и рекомендуется к реализации.

Вывод

Авторские рекомендации по оценке эффективности девелоперских инвестиционных проектов позволят принимать инвестиционные решения, опираясь на расчетные данные по различным сценариям протекания самих девелоперских проектов с учетом вероятности распределения денежных притоков и оттоков, определяемой путем экспертных оценок. При этом автор считает, что наилучшим вариантом оценки эффективности девелоперского проекта является использование не одной авторской методики, а совокупности различных, что позволит избежать принятия ошибочного решения.

Источник: https://creativeconomy.ru/lib/7736

9.7. Источники финансирования. Построение графика финансирования

В концепции подготовки исходных данных о проекте под источниками финансирования понимаются внешние по отношению к проекту источники: собственные средства (прирост уставного, акционерного капиталов) и заемные средства (кредиты, средства фондов и т.п.).
Величина нераспределенной прибыли, амортизационных отчислений и прироста краткосрочных обязательств (источники финансирования, возникающие в ходе текущей производственной деятельности) определяются непосредственно в процессе расчетов.
Общая потребность в источниках финансирования, в частности в заемных источниках, определяется на основании потоков денежных средств, включающих доходы, текущие и инвестиционные затраты, налоговые платеяси. Справедливо сказать, что потребность проекта в источниках финансирования формируют инвестиционные затраты (капитальные вложения и прирост потребности в финансировании оборотного капитала), а также убытки, возникающие в ходе текущей производственной деятельности.
Вложениями собственных средств являются вложения акционеров, учредителей в виде денежных или иных материальных ресурсов. Необходимо помнить
о правилах бюджетного подхода: вложения средств отражаются в период, когда эти средства реально будут получены (оплачен размешенный проспект эмиссии акций, перечислены на расчетный счет компании средства инвестора). Этим периодом не всегда является первый интервал планирования проекта.
При описании проекта необходимо указать условия привлечения собственных средств, в частности величину дивидендных выплат, условия дивидендной политики компании (проекта).
Сумма необходимого заеммого капитала определяется на основании потоков проекта с учетом вложения собственных средств в соответствии с правилом: объем заемных источников финансирования должен быть таким, чтобы обеспечить неотрицательный остаток свободных денежных средств (неотрицательный расчетный счет) в каждом интервале планирования. Это же правило необходимо соблюдать при построении графика возврата заемных средств: сумма погашения заемных средсть должна быть такой, чтобы обеспечить неотрицательный остаток свободных денежных средств в каждом интервале планирования.
При описании проекта необходимо указать условия привлечения заемных источников финансирования: стоимость заемных средств (процентную ставку), график привлечения и возврата основного долга, периодичность уплаты процентов.
В ряде случаев инвестиционный проект на действующем предприятии рассматривается отдельно от основного производства (например, для масштабных проектов или при наличии у компании значительного числа разнообразных проектов). Для оценки финансовой состоятельности проекта не моделируются полные потоки компании с проектом, но рассматривается субсчет проекта (реально выделяемый или условно выделяемы:-). В данном случае в качестве собственных средств, направляемых на финансирование проекта, могут выступать средства от текущей деятельности предприятия.
При определении средств, направляемых предприятием на финансирование проекта (средств от текущей деятельности), необходимо помнить, что их величина:
не есть прибыль компании (нельзя подтверд ить сумму вложения собственных средств, продемонстрировав отчет о прибыли; безусловно, прибыль является источником возникновения средств, направляемых на финансирование проекта, но не тождественна этим средствам);
не есть фактическая величина существующего у предприятия уставного капитала или собственного капитала (раздел баланса). Эти средств уже вложены в активы предприятия.
Для определения суммы собственных средств от текущей деятельности предприятия, которые могут быть направлены на финансирование проекта, целесообразно сформировать укрупненный финансовый план компании без учета рассматриваемого проекта и определить величину денежных средств, «остаю- щихся» у компании после осуществления всех операний, связанных с ведением деятельности.
Построение укрупненного финансового плана осуществляется по тем же принципам, что и формирование потоков проекта: в них отражается общая ве-личина доходов и затрат на производство продукции (с учетом изменений по периодам), налоговые платежи, капитальные вложения (помимо рассматриваемого проекта), прирост потребности в финансировании оборотного капитала при изменении выручки или затрат (для расчетов можно воспользоваться либо детальным расчетом, либо экспресс-оценкой), погашение ранее привлеченных кредитов. Для проекта этот перечень является достаточным, однако для текущей деятельности предприятия список оттоков денежных средств будет более развернутым. В частности, должны быть учтены оттоки денежных средств на погашение сверхпоріУіативньїх задолженностей перед бюджетом, выплату штрафов, пеней, дивидендов, финансирование социальной сферы и т.п.
Пример из практики. Пищевое производство. Оценка потребности проекта в заемных источниках финансирования
Планируется создание предприятия, по производству сухого продукта (табл.

9.22). Планируемые объемы производства и реализации составляют 24 тонны продукции в месяц.
Общая сумма инвестиционных затрат проекта, включающая стоимость псоизводственно- го оборудования и прирост потребности в финансировании оборотного капитала, составляет З 63С тыс. руб. Финансирование проекта продполагается за счет собственных средств инициаторов проекта и привлечения кредитных ресурсов. Сумма собственных сродств, вкладываемых инициаторами проекта, составляет 1 200 тыс. руб. Инициаторы проекта ожидают ежегодную выплату дивидендов в размере 10% получаемой прибыли. Для успешно’ реализации проекта необходимо привлечение кредитных ресурсов в размере 1 500 тыс. руб. для приобретения дополнительного оборудования и части исходного сырья. Условия, предварительно обсуждаемые с банком, — 15% годовых в рублях с ежеквартально і уплатой процентов и погашением основного долга в течение 3 лет с начала предоставления кредита.
Таблица 9.22. Формирование отчета о движении денежных средств и оценка потребности в заемных источниках финансирования (тыс. руб.) 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 5 кв. 6 кв. Итого Поступления от продаж 0 1 700 2 550 3 400 3 400 3 40С 14 450 Затраты на материалы 0 -985 -1 4/8 -1 970 -1970 -1970 -8 373 и комплектующие Заработная плата 0 -570 -570 -570 -570 -570 -2 850 Налоги 451 -271 -326 -487 -487 -487 -1608 Выплата процентов по кредитам 0 0 0 0 0 С 0 Денежные потоки от 451 -126 177 373 373 373 1619 операционной деятельности
1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 5 кв. 6 кв. Итого Инвестиции в здания и сооружения -3 ООО и 0 и 0 0 -3 000 Инвестиции в оборотный .сапитал -146 -162 -215 -107 0 0 -Є30 Денежные потоки от -3146 -162 -215 -107 с 0 -3 630 инвестиционной деятельности Поступления акционерного капитала 0 0 0 0 0 с 0 Целевое финансирование 0 С 0 0 0 0 0 Поступления кредитов 0 0 0 0 0 0 0 Возврат кредитов 0 0 0 0 0 0 0 Выплата дивидендов 0 0 0 0 0 0 0 Денежные потоки от финансовом 0 0 0 0 0 0 0 деятельности Суммарны, денежны^ поток -2 695 -288 -38 265 373 373 -2010 За период Денежные средства на конец периода -2 695 -2 933 -3021 -2 756 -2 383 -2010
Сумма кредита, привлеченного в 1-м квартале, определена исходя из оттоков денежных средств в размере 2 695 тыс. руб. и суммы влоясенных учредителями собственных средств в размере 1 200 тыс. руб. Образовавшаяся разница ком-пенсируется за счет привлечения кредита в размере 1 500 тыс. руб. Остаток на расчетном счете 5 тыс. руб.
Суммакоедита, привлеченного во 2-м квартале, определена исходя из потока денежных средств в размере 344 тыс. руб. Б составе оттоков появилась новая составляющая проценты по кредитам, размер которых определен как 1 500 (задолженность по кредиту предыдущего периода) х 15% (стоимость кредита)/4 квартала = 56 тыс. руб. Образовавшаяся разница компенсируется за счет привлечения кредита в размере 340 тыс. руб. Сумма средств на оасчетном счете (модель расчетного счета) 1 тыс. руб.
Сумма кредита, привлеченного в 3-м квартале, определена исходя из потока денежных средств в размере 107 тыс. руб. Проценты по кредитам в составе оттоков составляют 69 тыс. руб. Образовавшаяся разница компенсируется за счет привлечения кредита в размере 106 тыс. руб. Сумма средств на расчетном счете (модель расчетного счета) 0 тыс. руб.
Начиная с 4-го квартала притоки денежных средств проекта являются доста-точными для покрытия оттоков без привлечения кредитов. Теперь, аналогичным образом ориентируясь на свободные денежные средства, можно построить график погашения кредита (табл. 9.23).
Таблица 9.23. Отчет о движении денежных средств с учетом финансирования (тыс. руб.) 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 5 кв. 6 кв. Итого Поступления от продаж 0 1 700 2 550 3 400 3 400 3 400 14 450 Затраты на материал ы и 0 -985 -1 478 -1 970 -1 970 -1 9/0 -8 373 комплектующие Заработная плата 0 -570 -570 -570 -570 -570 -2 850 Налоги 451 -271 -326 -4/2 -472 -4/3 -1 564 Выплата процентов по кредитам 0 -56 -69 -73 -71 -65 -334 Денежнь.е потоки от операционной 451 -182 108 315 317 321 1 329 деятельности Инвестиции в здания и сооружения -3 ООО 0 0 0 0 0 -3 000 Инвестиции в оборотный капитал -146 -162 -215 -123 0 1 -644 Денежные потоки от инвестииионної -3 146 -162 -215 -123 0 1 -3 644 ДЄЯТСЛОНОСТИ Поступления акционерного капитала 1200 0 0 0 0 0 1200 Целевое финансирование 0 0 0 0 0 0 0 Поступления кредитов 1 500 340 106 0 0 0 1 946 Возвра~ кредитов 0 0 0 -60 -150 -200 -410 Выплата дивидендов 0 0 0 -120 -120 -120 -360 Денежные потоки от финансовое 2 700 340 106 -180 -270 -320 2 3/6 деятельности Суммарный денежны і поток за 5 -4 -1 12 47 2 62 период Денежные средства на конец периода 5 1 0 12 59 62
Обсуждение источников финансирования целесообразно вести одновременно с обсуждением вопроса финансовой состоятельности проекта, т.е. в сочетании с материалом раздела 10.5 (см. главу 10).
Глава 10

Источник: https://economics.studio/finansovyiy-analiz/istochniki-finansirovaniya-postroenie-grafika-27844.html