Агентство недвижимости как открыть

Содержание

Нюансы ведения этого бизнеса

Самый простой и проверенный путь для успешного бизнеса – это путь с человеком, который уже хорошенько поднабрался опыта в данной области. Если же надежного и опытного партнера нет, можно приобрести уже готовое агентство.

При покупке агентства недвижимости есть как преимущества, так и недостатки. Стопроцентным плюсом является значительное уменьшение финансовых расходов для старта. Недостаток – покупка так называемого «кота в мешке». Нет возможности узнать достоверную историю фирмы и уровень профессионализма сотрудников также не ясен. Компании, утратившей репутацию в глазах клиентов, гораздо сложнее подняться, и это стоит учесть.

Самый проверенный, но и самый длительный и затратный способ – открытие собственного агентства с нуля.

Риэлторский бизнес не лицензируется, поэтому для открытия агентства недвижимости не требуется обходить несметное число различных инстанций. Нужно собрать традиционный пакет документов – зарегистрировать субъект хозяйствования в налоговой инспекции, арендовать офис. В дальнейшем бюджет понадобится для оплаты труда работников и рекламу.

Принципы работы риэлторского агентства

Агентства недвижимости специализируются в следующих направлениях:

  • долгосрочная аренда;
  • краткосрочная аренда;
  • посуточная аренда;
  • купля-продажа недвижимости.

Гораздо удобнее и предпочтительнее, когда агентство будет действовать в одной области рынка – местном жилом фонде, коммерческой недвижимости, загородной недвижимости, зарубежной недвижимости, аренде квартир и так далее.

Перед тем как определиться с направлением работы, есть резон провести маркетинговые исследования рынка с целью выявления более прибыльного сегмента.

Часто фирмы оказывают дополнительные услуги, которые не только приносят весомый доход, но и позволяют привлечь дополнительную клиентуру и завоевать хорошую репутацию. К таким услугам можно отнести:

  • консультации профессионального юриста;
  • согласование перепланировки объектов;
  • перевод жилого фонда в нежилой;
  • организация безопасности взаиморасчетов покупателя и продавца;
  • услуги предоставления транспорта и так далее.

Основную прибыль агентствам обеспечивают комиссионные от проведения разных операций, касающихся недвижимости. Как правило, это от 4 до 8% от каждой сделки. Многие компании ради собственной выгоды устанавливают фиксированные расценки при малой сумме сделки. Успешным можно назвать риэлторское агентство, получающее ежемесячно от 20 тысяч долларов.

Регулярно открывается огромное число фирм по недвижимости и столько же закрывается. Прекращение работы происходит по многим причинам. Чаще всего дело в неконкурентоспособности или из-за изначально неверного подхода.

Поэтапное открытие агентства

Сегодня есть возможность зарегистрировать юридическое лицо в различных формах – ОАО, ЗАО, ООО, ИП и так далее. Что касается агентства недвижимости, чаще всего выбор останавливается на ООО.

Пример бизнес планариэлторского агентства

Чтобы зарегистрировать ООО, нужны следующие документы:

  • Заявление формы 11001 – о государственной регистрации создания ООО с нотариально заверенной подписью. Там же указывается направление деятельности.
  • Устав ООО.
  • Решение о создании ООО №1. При наличии других учредителей – учредительный договор с протоколом собрания №1.
  • Квитанция об оплате госпошлины за проведение регистрации ООО.

Фирму следует зарегистрировать в качестве плательщика налогов и получить соответствующие документы в течение пяти дней. Также необходимо открыть банковский счет и предоставить сведения о нем в налоговую службу.

После регистрации субъекта хозяйствования и получения всей необходимой документации подлежат осуществлению следующие шаги:

  1. Выбор подходящего по всем параметрам офиса и заключение договора об аренде.
  2. Обустройство офисного помещения: требуется приобрести офисную мебель для сотрудников и технику – несколько ПК, сервер с базой данных агентства, принтер, факс.
    Не нужно забывать про подключение к интернету и собственной мини АТС, так как сам принцип работы подразумевает постоянные телефонные разговоры с клиентами. Работу АТС стоит настроить таким образом, чтобы все входящие звонки поступали на рекламный телефон, а исходящие звонки работников осуществлялись с дополнительных линий. Номер телефона необходимо выбирать легкий и запоминающийся.
  3. Подбор персонала. Поскольку агентство пока не раскручено и наработанной клиентской базы не имеет, на первое время вполне достаточно пяти-шести работников и одного диспетчера, в функционал которого будет входить прием телефонных звонков, распределение клиентов и ведение статистики заключенных сделок.
    Стоит ли говорить, что набирать в команду лучше сотрудников хорошо подготовленных и опытных, с собственной клиентской базой. Но опыт не должен быть решающим фактором, важно, чтобы люди были позитивно настроенными, а не стремились оправдать свои провалы различными внешними факторами. Профессионализм и целеустремленность работников начинающего риэлторского агентства – это один из важнейших аспектов, на котором лучше не экономить.
  4. Реклама и наработка хорошей репутации агентства недвижимости.

Работа с зарубежной недвижимостью

За последнее время все большее число россиян интересуются жилой и коммерческой недвижимостью за границей. Некоторые желают просто приобрести жилье за границей, а есть и более амбициозные личности, которые хотят организовать собственный бизнес по работе с зарубежной недвижимостью.

Едва ли новичок, никогда ранее не имевший дела с недвижимостью за границей, сможет с ходу завоевать рынок. Ведь даже для того чтобы получить лицензию, требуется документальное подтверждение опыта в данной области. Да и работа будет осуществляться в удаленном режиме, что очень трудно без реального опыта продаж.

Чтобы открыть фирму по работе с недвижимостью за рубежом, для начала нужно отыскать партнеров среди надежных застройщиков или проверенных коллег из-за рубежа.

Партнерский бизнес зарубежного агентства состоит из следующих шагов:

  1. Партнер из-за рубежа подготавливает всю необходимую полную информацию о заграничных объектах недвижимости с подробным описанием, планами, фотографиями, схемами и так далее.
  2. Отечественный партнер делает хороший сайт, заполняет его имеющейся информацией и занимается поиском клиентов. Когда клиент найден, осуществляет все подготовительные работы для проведения сделки между покупателем и зарубежным партнером.

Ни печатные издания, ни радио и телевидение не имеют столь сильного рекламного эффекта при ведении бизнеса по зарубежной недвижимости, как интернет, поэтому основной упор нужно делать именно на всемирную паутину.

Проанализировав предпочтения заинтересованных в зарубежном жилье россиян, наиболее востребованными можно назвать такие страны, как Хорватия, Турция, Болгария и Латвия. Чаще всего хотят купить дешевые дома и квартирки у самого моря, а также жилую и коммерческую недвижимость в столицах и туристических центрах, которая в последующем будет сдаваться в аренду.

В этой статье приведены несколько интересных идей, как открыть небольшой бизнес.

Посмотреть бизнес план организации пчеловодства и его подробное описание можно .

Специализация на аренде жилья

Как показывает практика, идея бизнеса по сдаче недвижимости в аренду является вполне успешной. Поскольку спрос на аренду жилья и коммерческих помещений постоянно и стабильно увеличивается, следовательно, количество предложений также растет.

Но, как и в любом бизнесе, тут имеются свои нюансы, знать о которых необходимо каждому начинающему бизнесмену, нацеленному на успех предприятия:

  • Без вложений не обойтись. Чтобы выгодно сдать недвижимость, следует ее предварительно подготовить, провести ремонтные работы, приобрести достойную мебель и т.д. Особенно это касается вопроса о посуточной аренде.
  • Важно зарегистрировать деятельность, что позволит избежать проблем с законом и непредвиденных расходов. Регистрация несложная, поскольку данный вид деятельности лицензированию не подлежит, а крепкий и спокойный сон в таком случае вам обеспечен.
  • Необязательно осуществлять полноценный и дорогостоящий ремонт в квартире. Многие косметические процедуры можно сделать самостоятельно, а мебель и технику можно использовать отслужившую свой срок и ненужную вам. В дальнейшем, по ходу развития бизнеса можно позволить более крупные вливания.

Данный бизнес предполагает постоянное развитие, а следовательно, увеличение прибыли. Как пример, в дальнейшем можно заняться строительством жилья и сдачей его в аренду.

Ответственность и риски ведения бизнеса по недвижимости

Ведение бизнеса по недвижимости предполагает ответственность и связанные с ней риски. А риски довольно многочисленны, это гражданско-правовые, налоговые, риски, связанные с деятельностью финмониторинга, ФАС, уголовно-правовые и другие.

При заключении сделки агентство составляет так называемое «Гарантийное обязательство», где прописываются все обязательства агентства перед клиентом. Поэтому так важно для работы нанимать хорошего юриста, обладающего высоким уровнем профессионализма, который сможет грамотно составить договор и учесть все нюансы.

Итак, к основным подводным камням бизнеса можно отнести:

  • Гражданско-правовые риски. Есть вероятность, что сделка может быть признана недействительной. Это может случиться, когда сделка была совершена с целью, противной основам правопорядка и нравственности, является мнимой или притворной, совершена недееспособным, неправоспособным или несовершеннолетним лицом, совершена под влиянием обмана, насилия, заблуждения и иных факторов, мешающих принять адекватное решение и т.д. Часто бывает так, что оспаривать сделку начинают третьи лица, о которых не было ничего известно, например, родственники, бывшие супруги и другие лица.
  • Риски, связанные с контрагентом.
  • Риски, связанные с деятельностью службы финмониторинга.
  • Риски, связанные с деятельностью Федеральной антимонопольной службы.

Как подтверждает практика, в случае непредвиденных обстоятельств, если данное обязательство не было приписано в договоре, взыскать через суд сумму с агентства недвижимости за потерянную недвижимость крайне сложно. Разве что, можно возместить стоимость оказания услуг.

Как наработать базу клиентов?

Чтобы быстро наработать клиентскую базу и обеспечить тем самым стабильный доход, нужно воспользоваться следующей инструкцией:

  • Как всем давно известно, реклама – двигатель торговли. Позаботиться о том, чтобы об агентстве узнало как можно большее количество людей, нужно заранее.
    Рекламу следует подавать в несколько крупных газет и журналов, телевидение и радио, а также в такой популярный источник информации, как интернет. Еще можно распространить рекламные листовки и расклеить объявления. Действенной является реклама с фотографиями объектов недвижимости. Основной рекламой является главная вывеска агентства. Она должна бросаться в глаза прохожим, а не теряться, потому стоит уделить внимание оптимальному размеру и цветовой гамме изображения.
  • Что касается сайта компании (а он должен быть обязательно), важно, чтобы сайт был качественным, внушающим доверие и привлекал внимание как можно большего числа пользователей интернета. Помимо основной информации об агентстве, не лишним будет наличие на нем дополнительной информации, интересной потенциальным клиентам. Привлекут клиентов хвалебные отзывы и несколько историй самих сотрудников о хорошо проведенных сделках. На сайте необходимо разместить фото работников и директора. Не стоит забывать про визитки, канцелярские товары с фирменным логотипом и прочие мелочи, позволяющие завоевать внимание клиентов.
  • Пожалуй, одним из главных условий является наличие престижного офиса в месте большого скопления потенциальных клиентов. Как правило, это центр города или территории возле крупных торговых центров, станций метро, транспортных остановок. Стоит учесть, что аренда помещения в центре обойдется значительно дороже. В любом случае, подбирать офис необходимо на первой линии домов. Вход должен быть расположен на первом этаже со стороны улицы, так как вход со двора автоматически перекрывает путь многим клиентам – заметить вывеску во дворе намного сложнее.
  • Клиент непременно должен чувствовать себя комфортно в офисе, чему способствует приятный интерьер, свежий запах, порядок, оптимальная температура воздуха, различные уютные аксессуары, комнатные и живые срезанные цветы. Можно предложить посетителям чай или кофе, что также благотворно скажется на репутации.
  • Имидж создается медленно, но в будущем приносит весомые плоды. Дипломы, грамоты, лицензии нужно повесить на видное место. Форма работников должна выглядеть представительно.

Вкупе с ответственным и профессиональным подходом сотрудников к работе, клиентская база не заставит себя ждать.

Кто такой риэлтор и чем занимается агентство недвижимости

Слово риэлтор (realtor) заимствовано из английского языка и произошло оно от понятия realty, что означает недвижимость. На русский язык оно переводится как «управляющий, работающий с недвижимостью».

В рамках этой специализации данный термин понимается как менеджер по работе с недвижимостью. Собственно, риэлтор – это посредник между продавцом и покупателем, арендодателем (владельцем площади) и арендатором, в задачи которого входит найти самую выгодную комбинацию для своего клиента в зависимости от его потребностей.

В зависимости от вида недвижимости, с которым работает риэлтор, различают и несколько специализаций в данной профессии. В первую очередь рынок подразделяется на первичный и вторичный рынки недвижимости, далее недвижимость делится на коммерческую и жилую. Риэлтор, работающий на любом из вышеперечисленных направлений рынка недвижимости, может совершать сделки либо по аренде, либо по передаче прав собственности на объект, т.е. продаже. Также существует специализация риэлторов, работающих исключительно с элитной или загородной недвижимостью.

Специализация риэлторов позволяет улучшить качество работы. Однако несмотря на очевидную необходимость специализации риэлторов, в Казани она практикуется лишь в нескольких агентствах. Дело в том, что для большинства агентств нерентабельно содержать несколько специализированных отделов. В таких фирмах один риэлтор занимается всеми видами деятельности.

Пример агентства со специализированными отделами – «Авангард-Риэлт», который имеет отделы по вторичной, первичной, коммерческой недвижимости, по ипотеке, по зарубежной недвижимости и по межрегиональным сделкам. Директор агентства «Авангард-Риэлт» Егоров Вячеслав Александрович отмечает: «Здесь мы идем по московским стандартам. Специализация обеспечивает лучшее качество услуг. Мы уверены: за этим будущее».

Кроме выбора специализации, риэлтор сам решает, как организовать свою деятельность: либо он может состоять в штате агентства по недвижимости, либо работать самостоятельно, формируя свои базы данных по объектам, размещая рекламу о своих услугах в специализированных СМИ по недвижимости.

Риэлторы-одиночки: кому легче?

Как правило, риэлторы-одиночки – «выходцы» из агентств, набравшие достаточную клиентскую базу для самостоятельного существования. Они работают только на себя, то есть получают полную сумму выручки от сделки, не делясь с агентством. Среди одиночек встречаются как реальные профессионалы, так и профаны, ожидающие легких денег.

Вопрос о том, кому легче и выгоднее работать, сотруднику агентства или самостоятельному риэлтору, сложный. Директор “Регионального агентства недвижимости – Казань» Галиуллина Гульназ Раифовна отвечает на него следующим образом: «Многие опытные риэлторы уходят из агентств и начинают самостоятельную деятельность.

Одиночка работает только на себя, то есть получает полную прибыль, в то время как в агентстве ему достается 30-50% от сделки. Однако чаще всего без поддержки агентства такие риэлторы работают недолго. Дело в том, что работать в одиночку очень трудно. Ведь агентство обеспечивает постоянный заработок, а также содержит необходимую материальную базу.

Есть и такая проблема. Бывают неблагонадежные клиенты, из-за которых риэлтор может потерять крупную сумму и много нервов. Например, такая ситуация: сделка уже начала оформляться, продавцу внесен задаток, и тут клиент неожиданно от нее отказывается. Продавец не возвращает задаток, возникают проблемы. А риэлтор, потратив столько сил, не получает ни копейки за несвершенную сделку. Агентство всегда поддерживает своих сотрудников и в таких случаях. Судя по моему опыту, примерно через полгода многие риэлторы-одиночки возвращаются обратно в агентство». Впрочем, довольно много успешных риэлторов-одиночек. Поэтому этот вопрос не может быть решен однозначно.

Алгоритм открытия агентства недвижимости

Вопрос номер один: открыть свое детище или воспользоваться услугой франчайзинга? На этот счет опять-таки есть разные мнения. С одной стороны, готовый бренд, система и технологии работы – вроде как проторенная дорожка для удачливого бизнесмена.

С другой стороны, многих смущает информация о том, что франчайзинговые фирмы на рынке долго не живут. О причинах этого говорит директор агентства «Авангард-Риэлт» Егоров Вячеслав Александрович: «Есть официальные данные о том, что такие фирмы существуют максимум 2-3 года и затем распадаются. Я слышал, что многие покупатели франшиз жалуются на их качество: неразработанные, сырые технологии, которые на деле не работают. А ведь франшиза – дорогое удовольствие, и рисковать приличной суммой денег нет смысла.

Видимо, «федералам» стало тесно на собственном рынке, и они решили развернуться в провинции. Пока что для них это выгодно. А о перспективах на будущее пока говорить сложно. Мы и сами предлагаем некий вид франчайзинга, но на условиях равноценных партнерских отношений. Это наиболее выгодная форма работы».

Итак, если вы решились на приобретение франшизы, необходимо накопить энную сумму. Важны: обмен опытом, взаимопомощь и совместное обсуждение проблем, принятие единых решений. Франчайзинг – это шанс выйти из масштаба малого бизнеса, где все мы успешно работаем в сегмент среднего бизнеса. Начало 2007 года, уже четко обозначившее стагнацию рынка, привело к нам много претендентов на франчайзинг, некоторые из которых, реально оценив ситуацию, сделали выбор.

Несомненно, вашим основным конкурентным преимуществом можеет стать открытие и запуск Интернет портала, который даст толчок развитию всех агентств недвижимости, принесет новые технологии в работу риэлторов. Так же сейчас 70% всех междугородних сделок агенства»Эксперт» проходит с участием Интернет. Франчайзинг в сфере недвижимости – пока совершенно новое направление. Если вы рискнете быть первым – как говорится, флаг вам в руки!

Если вы решили открыть свое дело, надо понять очевидное: агентство недвижимости рентабельно открывать при следующих условиях:

  1. большой стартовый капитал;
  2. креативность и харизма;
  3. наличие деловых контактов;
  4. наличие сторонних источников дохода.

Неплохо бы для начала оценить свое потенциальное место на рынке. Для этого можно провести специальное маркетинговое исследование. Удобнее всего будет обратиться в консалтинговую фирму, которая проведет все нужные исследования и даст вам ценные указания – вплоть до того, что и вовсе отговорит вас открывать свою фирму. Заказ маркетингового исследования обойдется в различную сумму в зависимости от сложности поставленной цели.

Например, компания в сфере маркетинговых исследований в качестве параметров анализа конкурентов рекомендует нацелиться на следующие:

  • Объем продаж (в натуральном и стоимостном выражении), совокупный по рынку недвижимости и отдельно по каждому из основных конкурентов;
  • Затраты на рекламу (рекламные бюджеты) основных конкурентов;
  • Структура бюджета по конкурентам (процентное соотношение в стоимостном выражении затрат на разные виды продвижения);
  • Места в Рейтингах (в том числе Интернетовских) основных конкурентов по данному рынку с указанием методики данного рейтинга;
  • Цены основных конкурентов по каждому сегменту – прайс-листы;
  • Система скидок конкурентов;
  • Процентное соотношение у каждого конкурента по услугам, предоставляемым в каждом сегменте (Например, 50% – загородная недвижимость, 30% – аренда нежилых, остальное – недорогие новостройки) (в натуральном и стоимостном выражении);
  • Планы компаний на данном рынке (в том числе инвестиционные);
  • Кадровые перестановки;
  • Офисные площади компаний-конкурентов (размер, расположение);
  • Соотношение потребителей физических и юридических лиц по каждому сегменту (у каждого конкурента);
  • Образцы рекламной и информационной продукции и способы ее распространения.

Пошаговая инструкция

1. Регистрация предприятия

Основатель фирмы может заняться регистрацией самостоятельно. Однако для занятого человека удобно будет воспользоваться услугами юридической фирмы, которая осуществит весь процесс оформления нового агентства. Тогда через неделю вы получите весь пакет документов:

  • свидетельство о регистрации фирмы,
  • постановку на учет в налоговых органах,
  • устав фирмы, в котором прописана вся деятельность работы агентства и др.

2. Разработка прайс-листа и образцов иных документов

О том, как установить размеры тарифов, рассказывает Андреева Елена, директор Сети Агентств Недвижимости «Эксперт»: «Если речь о конкурентных преимуществах, то прежде всего качество услуг и полное сопровождение сделки и клиента «от и до». Демпинговать ценами ( сознательно их занижать гораздо ниже среднерыночных) не стоит, так как это вызывает мнение потребителей, что услуга легко осуществима, и не слишком увеличивает количество сделок, снижая норму прибыли и совокупную прибыль фирмы вообще.

Необходимо уметь объяснить клиенту сущность услуги, что она заключает в себе полный комплекс сопровождения и большую, почти круглосуточную работу риэлтора. Также нужно объяснить степень ответственности фирмы по сравнению с частным маклером, исходя из чего стоимость услуг фирмы и надежность выше. Цена должна быть среднерыночной при высоком качестве обслуживании. Если фирмы имеет особые возможности по обслуживанию, то цена может быть чуть выше».

3. Набор сотрудников

Конечно, наилучшим вариантом будет набор опытных риэлторов по знакомству. В нашем примере набор сотрудников прошел без привлечения рекламы. Если это невозможно, необходимо дать рекламу о наборе сотрудников в специализированные СМИ по работе и по недвижимости или на подобные сайты, либо обратиться за помощью в кадровое агентство.

Количество сотрудников зависит от желания и возможностей учредителя. Как предупреждают директора агентств недвижимости, здесь важно не количество, а качество. Один риэлтор со своей клиентской базой стоит нескольких работников без опыта. Кроме того, потребуется нанять по совместительству главного бухгалтера, кадровика, PR-менеджера, редактора (администратора) сайта, офис-менеджера, водителя с собственным авто, и, по возможности, юриста. Иногда в штате работают психологи.

Необходимо определить величину зарплаты каждого сотрудника. Обычно для риэлтора оклад не предусмотрен, особенно для сотрудника неопытного. Как уже было отмечено, его зарплата исчисляется в процентах от стоимости сделки. Хотя, исходя из требований трудового законодательства, предусматривающего постоянную заработную плату работника, некоторые агентства устанавливают оклад.

Чем тверже фирма стоит на ногах, тем меньший процент платит сотрудникам. Крупные организации могут позволить себе установить комиссионные в 30–50%, мелкие отдают агенту 50–70% от выручки по сделке. Существуют противоположные мнения о том, кого лучше брать на работу: опытных риэлторов или новичков. Преимущества опытных сотрудников очевидны: наработанная клиентская база, то есть относительно стабильный доход.

Однако есть мнение, что они повторяют и все предыдущие ошибки и просчеты. Причем львиная доля этих ошибок связана с юридической стороной деятельности агентства. По мнению некоторых агентств, именно поэтому с опытными риэлторами лучше не связываться. На самом деле, самая благоприятная почва для роста новой риэлторской конторы – это юридическое образование ее основателя. Причем образование качественное, а не то, которое можно получить в любом самом мелком и захудалом учебном заведении. Как известно, юристов у нас бесконечно много, а стоящих специалистов – единицы.

Если же вы чувствуете, что вам недостаточно знаний, не поскупитесь на обучающие курсы для себя и своих риэлторов. Если же подходящего образования нет – не расстраивайтесь, шансы на успех от этого не уменьшаются. Но в графу расходов придется включить зарплату для юриста, а хороший юрист, как известно, «стоит» недешево (примерно, 30-100 000 руб. в месяц).

Новоиспеченному директору АН будет полезно полистать сочинение Гарри Келлера, владельца самого крупного в Америке агентства недвижимости. Книга называется «Как стать миллионером, продавая недвижимость». Конечно, американский бизнес сильно отличается от нашего, однако у автора есть что взять на заметку.

4. Аренда офиса

Конечно, можно снять офис площадью 12 кв. м. в труднодоступном или промышленном районе, однако вряд ли это пойдет на пользу вашему бизнесу. Ведь многие клиенты, в первый раз попав в агентство, оценивают его по внешним признакам. По одежке встречают – при виде маленького тесного офиса с древней мебелью и отваливающимися обоями клиент может просто развернуться и уйти.

Говоря о тонкостях психологии клиента, директор АН «Мэлт» … отмечает парадокс: «С одной стороны, клиент судит об услугах агентства по презентабельности офиса и сотрудников. С другой стороны, увидев солидную отделку помещения, многие думают: «Значит, много сдерут»…». В любом случае, каждый уважающий себя деловой человек оформит свое рабочее место достойно и не ударит в грязь лицом.

5. Подача рекламы – крупный пункт затрат

Приличная наружная вывеска очень весома. Также можно подать рекламу в печатные и электронные СМИ, хотя большинство агентств предпочитают бесплатные объявления в газетах. Создание и обслуживание сайта.

6. Разнообразные расходы

Покупка офисного оборудования:

  • Офисная и другая мебель.
  • Компьютеры .
  • Сервер.
  • Программные продукты.
  • Покупка бухгалтерской программы.
  • Покупка кассового аппарата.
  • Покупка прочей оргтехники (принтер, факс, копир, сканер, фотоаппарат, видеокамера).
  • Установка городского телефона.
  • Мини-атс.
  • Интернет.
  • Прочие первоначальные расходы.

Уплата налогов – с фонда оплаты труда, с бизнеса, подоходный налог.

7. Страхование деятельности

В основном только крупные агентства недвижимости осуществляют страхование деятельности своей работы в страховой компании. По мнению многих агентств, для одного риэлтора 2-3 сделки в месяц – объем очень труднодостижимый. Проблема здесь заключается и в том, что многие виды сделок тянутся дольше одного месяца. Например, сделки по оформлению в собственность земли, наследства, сделки по приватизации и купле-продаже жилья по закону могут оформляться до полугода.

Срок окупаемости и рентабельность бизнеса зависят от уровня затрат, от планов и запросов собственников. Небольшая фирма может окупиться за несколько месяцев. Крупным могут потребоваться и годы.

Какие проблемы ждут начинающего владельца агентства недвижимости?

Как предупреждают новичков крупные агентства, войти в эту сферу бизнеса будет непросто. Трудности ждут как в борьбе за клиента на высококонкурентном рынке, так и со стороны властных структур. Комментарий от директора АН «Йорт» Журавлевой Дины Моисеевны, более 17 лет на казанском рынке: «Раньше оформить агентство недвижимости было гораздо труднее, чем сейчас. Мы начинали работать еще до приватизации и помним, сколько процедур необходимо было пройти начинающему АН. А теперь основать свою фирму может каждый, кому не лень.

Всем кажется, что стоит только открыть офис, дать рекламу, и деньги посыплются со всех сторон. Это, конечно, иллюзия. Сейчас много разнообразных частных предпринимателей и риэлторов-одиночек, и с каждым днем их становится все больше. Это плохо для потребителя, поскольку увеличивается число так называемых черных маклеров, и никто не застрахован от недобросовестного отношения. А такие риэлторы легко остаются безнаказанными.

Впрочем, раньше, когда не существовало Регпалаты, лазеек для недобросовестных риэлторов было намного больше. Случалось, что одна квартира продавалась несколько раз одновременно, а потом несколько владельцев разбирались с ситуацией. Сейчас такое недопустимо. Однако есть лазейки в оформлении участия в долевом строительстве».

Егоров Вячеслав Александрович, директор АН «Авангард-Риэлт» также отметил отношения с властными структурами как одну из крупных проблем начинающего агентства недвижимости: «В последнее время рынок стал жестче, очень много агентств открывается и уходит из борьбы. Ужесточен контроль со стороны государственных органов, в частности, налоговой службы. Это связано с развитием черного маклерства.

Есть такой тонкий момент: новому АН тяжело содержать официальный штат риэлторов, пока они не набрали достаточную клиентскую базу. Поэтому многие начинающие агентства работают «по-черному» и «по-серому», и налоговая служба может легко прикрыть такое агентство. А для эффективного развития риэлторский рынок должен быть максимально чистым».

Действительно, сейчас множество агентств существует за счет большой текучки кадров. Риэлторы приходят в агентство и уходят через месяц-два, не получив отдачи от работы, а фирма потихоньку нарабатывает клиентскую базу. Не стоит и говорить о том, насколько эта форма деятельности нечестна, да и в принципе неэффективна.

Как одну из сложных задач для новоиспеченного директора отмечают грамотный подбор коллектива. Как уже было отмечено, величина прибыли агентства напрямую зависит от опыта и таланта риэлтора. Агентству просто необходимы риэлторы-асы, иначе агентство, скорее всего, не будет получать прибыли в течение нескольких месяцев.

Комментарий по поводу дает директор ООО «Региональное агентство недвижимости – Казань» Галиуллина Гульназ Раифовна: «Даже если риэлтор обладает опытом и сформированной базой клиентов, ему будет трудно грамотно подобрать коллектив – рабочую команду, которая будет приносить доход. А уж руководителю без опыта и вовсе не место на казанском рынке. Даже если он наймет специалистов, сами же сотрудники могут вытеснить его из бизнеса».

Все эти проблемы прекрасно знакомы любому владельцу агентства. Однако, конечно, основная головная боль для нового агентства – борьба с конкуренцией. Риэлторский рынок перенасыщен, продавцов чересчур много. По оценкам экспертов, на одного покупателя находится по 4-5 квартир.

Такое превышение предложения над спросом на фоне постоянного повышения цен на жилье и ужесточения условий ипотеки в Казани обусловило застой на риэлторском рынке Казани. Этот факт отмечают опрошенные нами агентства. «В такой застойный период начинающему АН для развития потребуется крупный финансовый запас. Если бы я сейчас думал открыть свое агентство с нуля, наверно, вряд ли бы решился на это»,- отметил Егоров Вячеслав Александрович, директор АН «Авангард-Риэлт».

Бизнес-план агентства недвижимости (финансовая часть)

  • Аренда помещения – от 14-15 тыс. руб.
  • Оборудование – от 60-80 тыс. руб.
  • Программное обеспечение (1С и т. п.) ~ 30 тыс. руб.
  • Реклама – от 4-15 тыс. руб. в месяц.

Оплата труда для агентов устанавливается сдельная. Сумма вознаграждения может составлять 30-60% от комиссии за сделку. Оплата труда руководителя, бухгалтера, уборщицы – фиксированный оклад. Коммунальные платежи, оплата за телефон и иные расходы – от 6 тыс. руб.

Доходы. Средняя цена за риэлторские услуги – 3-6% от суммы сделки. Прибыль фирмы с численностью 5 человек может составлять порядка 200 тыс. руб. Рентабельность во многом зависит от суммы вложений, размеров бизнеса, средний показатель – 25%. Окупаемость – от 3-6 месяцев.

Источник: https://BBF.ru/magazine/4/3218/

Открытие агентства недвижимости может показаться многим простым делом, которое требует только наличия начального капитала и правильного общения с клиентами. Но количество фирм, которые ежегодно разоряются и исчезают с рынка риэлторских услуг, является хорошим показателем того, что нужно учесть все нюансы и подводные камни, чтоб добиться достойного дохода. Подробный расчет бизнес-плана и тщательное планирование будущей деятельности еще никто не отменял.

Блок: 1/5 | Кол-во символов: 468

Сколько и каких сотрудников нанять

Административный персонал

Для работы риэлторской компании понадобится бухгалтер, кадровик и юрист. Опытный руководитель первое время может выполнять все эти функции сам, а может отдать эту работу на аутсорс или фрилансерам. Как только агентство встанет на ноги, можно будет подумать о штатном бухгалтере, юристе и кадровике или даже целых отделах для каждого направления.

Риэлторы

Основатель агентства недвижимости может первое время работать один, пока база клиентов небольшая, а риск влезть в долги по зарплате велик.

Дмитрий Иванов, директор агентства недвижимости «Новая квартира»:
– Часто так и делают. Только это уже не бизнес, а ремесленничество. И вырасти в серьезную компанию без создания команды невозможно. Нанимать сотрудников нужно, как только для этого созданы условия: есть трафик на фирму, есть звонки, есть база квартир, и всё это нужно обработать. Есть золотое правило: лучше иметь лишний трафик клиентов на фирму, часть которого пропадает, чем держать в штате риэлторов, для которых не хватает работы.

Еще до того, как открыть агентство недвижимости, можно найти внештатных агентов и доверить им рутинную работу. Зарплату им платят сдельно. Обычно это процент от сделки с клиентом, которого они привели в компанию, или фиксированный тариф за каждое совершённое действие, например, демонстрацию квартиры, консультацию клиента по телефону, сбор пакета документов, оценку недвижимости.

Чтобы обезопасить компанию, полный доступ к базе и сделкам доверяют только штатным сотрудникам, при подборе которых упор стоит делать на личные качества.

Яков Волков, генеральный директор группы компаний Active:
– При найме специалиста обращаем внимание не только на его профессиональный потенциал, но и личные качества. Стараемся брать тех людей, которые разделяют наши ценности. Мы очень требовательно относимся к атмосфере, поддерживаем культуру взаимного доверия и уважения.

Кроме того предстоит разработать свою систему обучения риэлторов. Она необходима, потому что крайне редко можно найти на рынке труда готового специалиста.

Дмитрий Иванов, директор агентства недвижимости «Новая квартира»:
– Чтобы не тратить время на обучение, можно разработать письменную программу в виде книги, создать несколько видео с ограниченным доступом на своём YouTube-канале, организовать закрытую группу в соцсетях. Отсев всегда велик – чтобы набрать 2-х сотрудников, нужно обучить раз в десять больше.

Как агентства недвижимости используют контекстную рекламу

Контекстная реклама в поиске

У всех 10 компаний органический трафик превосходит платный. А 4 из 10 фирм совсем не используют контекстную рекламу в Google и Яндексе. Это «ГЛАВМОССТРОЙ», «Пилигрим», «ЭТАЖ» и «Сошин».

Основной трафик на их сайты приходит по прямым ссылкам, из органической выдачи и соцсетей. Отказ от контекстной рекламы может быть связан с несколькими причинами. Например, компании давно на рынке и не нуждаются в рекламе, либо их сайты занимают высокие позиции в поисковой выдаче.

Оставшиеся 6 компаний используют одновременно Google AdWords и Яндекс.Директ. В таблице ниже мы показали количество объявлений по каналам. Лучшие показатели у агентства «АЗБУКА ЖИЛЬЯ». Они привлекают на сайт 40,04 % пользователей платными объявлениями в поиске. Меньше всего платного трафика привлекает «МИЭЛЬ» – всего 4.78%.

Количество объявлений по каналам (данные Serpstat)

Агентства недвижимости чаще размещают объявления в верхнем блоке спецразмещения, чем в блоке гарантированных показов в конце страницы поиска. Так происходит, потому что в органической выдаче доминируют сайты-агрегаторы. В итоге пользователи находят подходящие варианты и не долистывают страницу до конца. Объявления в блоке спецразмещения более конверсионные, хотя и стоят дороже.

С помощью сервиса Serpstat.ru мы проанализировали сайты и выделили несколько кластеров ключевых слов.

  • Отраслевые: «продажа квартир» и «агентство недвижимости в Москве».
  • Узконаправленные: «снять комнату в Люберцах от хозяина недорого», «агентства недвижимости Москвы и области рейтинг».
  • Названия объектов недвижимости: «ЖК Город», «ЖК Дуэт». Такие запросы использует агентство НДВ. Они помогают получить больше целевых кликов.
  • Собственный бренд и имена конкурентов: «МИЭЛЬ», «НДВ», «ИНКОМ».
  • Географически привязанные запросы: «купить квартиру в Путилково», «агентство недвижимости Дмитров», «квартира в Некрасовке» «новостройки в Ногинске» «снять комнату в Люберцах от владельца недорого». Их используют все агентства.

Запросы можно сочетать между собой, например «ИНКОМ-Недвижимость» продвигается по высокочастотным запросам «снять квартиру в Москве», «агентство недвижимости», сочетая их с брендовыми ключами «инком», «домофонд», «циан недвижимость Москва», «миэль» и т. д.

Контекстная реклама в партнерских сетях

Только 4 агентства ведут кампании в партнерских сетях Google, Яндекс, AdFox.ru и т. д. Это «АЗБУКА ЖИЛЬЯ», «ИНКОМ-Недвижимость», «МИЭЛЬ» и НДВ. Все остальные полагаются на органический трафик, контекст и социальные сети.

Распределение платного трафика по партнерским сетям

Как видно из таблицы, только одна компания получает показы на различных площадках. 3 из 4 агентств отдают предпочтение одной партнерской сети. Именно поэтому у НДВ объем трафика больше, чем у конкурентов.

В партнерских сетях показы ведутся не по актуальной потребности посетителей, здесь можно использовать высокочастотные запросы «купить квартиру в Москве», «агентство недвижимости» и т. д. Трафик из них помогает увеличить охват, рассказать об агентстве новой аудитории по невысокой цене. Конверсия таких посетителей ниже, чем у тех, что приходят со сформированным запросом.

Но это точка роста для агентства: клиенты из сетей часто возвращаются с поиска или ремаркетинга. В теме недвижимости цена звонка с партнерских сетей может быть ниже, чем с контекстной рекламе в поиске.

Что важно учесть

НДВ активно использует контекстную рекламу, размещая больше всех объявлений в поиске и используя все партнерские сети. Именно поэтому агентство получает много трафика на сайт.

Опирайтесь на низкочастотные запросы, не используйте высокочастотные. Важная особенность контекстной рекламы недвижимости – высокая конверсия по фразам с низким спросом, так как они предлагают людям релевантный ответ на запрос. Объявление, показанное по запросу «купить однокомнатную квартиру на Варшавском шоссе», с большей вероятностью приведет к звонку, чем аналогичное с ключом «купить квартиру в Москве». Высокочастотные запросы приведут на сайт много нецелевых посетителей и увеличат расходы.

Используйте геопривязку. У контекстной рекламы с указанием местности, где находится объект недвижимости, более высокий CTR, поэтому агентствам не приходится переплачивать за нецелевых пользователей. Для привлечения трафика ключевики должны формироваться по образцу «ЖК Цветочный на Варшавском шоссе», а не просто «ЖК Цветочный». Люди ищут недвижимость в определенных районах и вводят их название в строке поиска.

Используйте разные способы привлечения клиентов. Это динамический ремаркетинг в Гугле и Яндексе, ремаркетинг и динамический ремаркетинг в социальных сетях, дисплей в Яндексе и RTB.

Ремаркетинг особенно эффективен при продвижении не самих агентств, а объектов недвижимости. Лучше всего работает динамический вариант, когда пользователю напоминают, что у него осталось незавершенное дело, и демонстрируют новые предложения.

Например, человек искал на сайте однокомнатную квартиру в новостройке. Реклама на партнерских площадках предложит варианты в разных жилых комплексах и покажет квартиру, которую раньше смотрел пользователь.

Как агентства недвижимости используют социальные сети

Из всех участников исследования только у компании «Пилигрим» нет страниц в соцсетях. 9 компаний используют различные каналы, чтобы быть ближе к аудитории.

Самая популярная сеть – ВКонтакте. 8 из 10 компаний ведут здесь активную деятельность. Для 5 из 10 агентств это основной источник трафика из соцсетей. Для некоторых он единственный, например для агентства «Сошин».

У 3 из 10 компаний YouTube занимает первое место, принося более 43,98 % трафика. Его используют 7 агентств. Это объясняется эффективностью визуального контента. Люди видят объекты и оценивают сотрудников, с которыми предстоит работать. У 6 из 7 агентств вся информация сосредоточена на одном официальном канале. «МИЭЛЬ» ведет одновременно несколько каналов, разделенных по географическому принципу: «в Воскресенске», «на Соколе», «на Дмитровской» и т. д.

Facebook и Одноклассники конкурируют за третье место. 6 из 10 агентств выбирают для продвижения как минимум один из этих каналов. В этих соцсетях выше количество пользователей среднего возраста от 35 до 45: в Фейсбуке – 30.6%, в Одноклассниках – 20.7%. Как следствие, выше и покупательская способность.

3 агентства привлекают пользователей через приложение WhatsApp. «ГОСТ-Гарант» использует только этот канал и не получает трафик из других источников. Удобный чат и бесплатные звонки делают WhatsApp отличным инструментом для работы с аудиторией.

Только «БЕСТ-Недвижимость» имеет аккаунт в Instagram, с которого за 3 месяца пришло 6,07 % всех посетителей из соцсетей. Возможно, это объясняется тем, что в посты Instagram нельзя размещать кликабельные ссылки на сайт. Аккаунт в этой соцсети может использоваться для прямых продаж. Посты с фотографиями объектом помогают показать покупателям преимущества недвижимости.

Facebook максимально эффективен в сегменте элитной недвижимости. Соцсеть популярна среди предпринимателей, так как удобна для решения деловых вопросов. Реклама во ВКонтакте и Одноклассниках подходит для недвижимости эконом-класса. Каналы нa YouTube актуальны для крупных компаний. Они помогают повысить лояльность аудитории и продвигать бренд, но это дорогой канал продвижения.

Как оптимизированы сайты агентств недвижимости

SEO используют агентства, которые давно вышли на рынок и ежегодно вводят в эксплуатацию новые дома. Появляясь в ТОП-5 поисковой выдачи, они зарабатывают себе имя и находятся на виду. Также SEO помогает продвигаться по брендовому трафику.

Для лендинга с одним объектом (например «ЖК Парковый») повышение позиций в выдаче бесполезно. Дело в том, что эффект от SEO виден спустя 4–6 месяцев. Для продажи квартир это неоправданно долгий срок.

Все агентства оптимизируют сайты под поисковые запросы.

Большинство пользователей из органической выдачи приходят по брендовым запросам. У 6 из 10 компаний название лидирует в списке ключевых слов, которые привели максимальное количество трафика на сайт.

Брендовый трафик у агентства «ГЛАВМОССТРОЙ»

К 3 из 10 агентств пользователи приходили по названиям объектов недвижимости. Это распространенная практика привлечения потенциальных клиентов на сайт. Ведь чаще люди интересуются квартирами и домами, чем компаниями по продаже.

Не злоупотребляйте высокочастотными запросами. По популярным запросам агентства недвижимости продвинуться не смогут, так как в органической выдаче преобладают сайты-агрегаторы объявлений: Avito, Домофонд и ЦИАН. Бороться с ними сложно. Пользователи хотят сразу видеть конкретные предложения недвижимости, а сайты агентств не дают точную цену и достаточный выбор объектов. Мы сравнили выдачу в Google и Яндексе по запросу «купить квартиру в Москве».

Общий анализ источников трафика сайтов

Общая оценка источников трафика показала, что в тематике высокий показатель прямых переходов. То есть пользователи часто вводят в строку поиска адрес сайта агентства или переходят на него из закладок. Такой результат может быть следствием использования всех рекламных каналов. У 7 из 10 агентств прямые заходы приносят более 25 % посетителей. Лидер – агентство «Пилигрим» (67,13 %). Минимальные показатели у компании «ЭТАЖ» (8,85 %).

Статистика источников трафика компании «Пилигрим»

У 7 из 10 агентств более 50 % аудитории – пользователи ПК. На сайты «АЗБУКА ЖИЛЬЯ», НДВ и «ЭТАЖ» люди заходят преимущественно с мобильных устройств. У этих агентств удобная мобильная версия сайтов с конверсионными элементами и яркой демонстрацией объектов недвижимости.

Использование различных рекламных каналов повышает узнаваемость агентства и приводит к росту брендовых запросов и прямых заходов в будущем.

Также важно не упускать пользователей, которые заходят в интернет со смартфонов и планшетов. Доля трафика с мобильных устройств в январе 2018 года составила 52 %. В сфере недвижимости 48 % поисковых запросов задаются со смартфонов и планшетов.

Как мы видим, далеко не все игроки рынка учитывают этот фактор. Чтобы не терять почти половину трафика и обойти конкурентов, позаботьтесь о мобильной версии сайта или адаптивной верстке. Учитывая сохраняющийся рост мобильной аудитории, это вложение быстро окупится.

Какого результата ждать от интернет-продвижения

У нас есть статистика данных о 50 клиентах в эконом-сегменте за более чем 5 лет. Согласно ей, средняя конверсия в звонок достигает 1,8 %, конверсия в целевой звонок – 0,4–0,6 %. Обычными звонками мы считаем рекламные звонки и простое общение для уточнения информации. Целевые звонки совершают с конкретной целью посмотреть объект, они заканчиваются встречей с менеджером.

Одна из особенностей рынка – потенциальные клиенты долго думают перед покупкой. Средний период поиска – 90 дней. По этой причине конверсия рекламных показов в звонки и встречи низкая, а цена привлеченного пользователя высокая. Средняя цена обращения из каждого источника рекламы примерно одинаковая. Обычный звонок – 500–700 руб., а целевой – 1200 руб.

Чем активнее агентство ведет себя в Интернете, тем больше прибыли оно получает. Яркий пример – НДВ. Благодаря грамотному интернет-маркетингу, компания привлекла 1 393 000 посетителей на сайт за 3 месяца. По средним цифрам статистики это значит, что агентство получило 5572–8358 заявок с февраля по апрель только из интернета.

В статье мы привели только данные исследования и выводы из него. Если тема интересна, оставляйте комментарии. В следующий раз на конкретном кейсе покажем, какие фишки в продвижении агентств недвижимости помогут достичь лучших результатов.

#маркетинг

Материал опубликован пользователем. Нажмите кнопку «Написать», чтобы поделиться мнением или рассказать о своём проекте.

Написать

Источник: https://vc.ru/marketing/42539-kak-prodvigat-agentstvo-nedvizhimosti-na-primere-liderov-rynka