Агентства недвижимости в США

Содержание

Структура работы агентства недвижимости

Введение

При переходе российской экономики на рыночные механизмы хозяйствования наряду с термином «управление» стал активно применяться термин «менеджмент», который используется как синоним управления предприятием.

Энциклопедический словарь определяет управление как функцию организованных систем любой природы (биологических, технических, социальных). Менеджмент отождествляется с людьми и является атрибутом исключительно социальных систем и их разновидностей (социально-технических, социально-экономических).

Например, мы говорим: «менеджмент предприятия* или «управление предприятием», но только «управление автомобилем».

Менеджмент – это управление социально-экономическими и социально-техническими системами для получения конкретного результата.

Менеджмент – это особый тип управления организацией в рыночной системе хозяйствования, для которой характерны:

  1. рыночные механизмы развития экономики, предполагающие наличие конкуренции, свободы предпринимательства и принятия хозяйственных решений, миграционные механизмы при движении капитала, рабочей силы, свободного ценообразования, что, в свою очередь, приводит к необходимости
  2. гибкости и адаптации в поведении фирмы па рынке, что невозможно без:
  • ориентации на человеческий фактор,
  • высокого профессионализма,
  • творчества менеджера.

Таким образом, менеджмент и управление в современной управленческой литературе рассматриваются как взаимозаменяемые понятия

1. Проектирование организации

1.1 Разработка целей и структуры организации

В ходе выполнения курсовой работы нами была разработана организация «Инвестор», занимающаяся риэлтерской деятельностью.

В административно-правовом отношении предприятие выступает в качестве юридического лица с установленными государством в законодательном порядке правами и обязанностями.

В информационном отношении предприятие – сложная динамичная система, характеризующаяся большим объемом, интенсивностью и разнонаправленностью информационных связей между подсистемами и элементами, постоянно обменивающаяся с внешней средой различного рода информацией.

В данной компании оценка недвижимости производится в отношении жилых помещений вторичного рынка жилья, расположенных в городе Челябинске (преимущественно в Центральном и Курчатовском районах города). Основными, типичными объектами для оценки являются квартиры, расположенные в многоквартирных панельных домах 121 или 97 серии, а также частные дома, находящиеся в непосредственной близости от города.

Миссия организации представляет собой общую цель организации, которая объединяет все аспекты ее деятельности. Она выражает философию и смысл существования организации и выступает как основной ориентир всей деятельности.

Существует два подхода к формулированию миссии организации: краткий и состоящий из трёх частей.

  1. Миссия – стать крупным агентством на рынке недвижимости города Челябинска.
  2. Миссия – в мире недвижимости мы обеспечиваем комфорт и безопасность нашим Клиентам, воплощая их мечты в реальность; миссия агентства недвижимости «И» заключается в оказании нашим клиентам (гражданам и организациям) риэлтерских услуг в Челябинске и Челябинской области на уровне, соответствующем высшим профессиональным и этическим стандартам; улучшить качество и комфорт жизни людей, максимально способствовать созданию цивилизованного рынка недвижимости, где отношения клиент-риэлтор-агентство основаны на взаимном доверии и уважении.
  3. Основная миссия – сделать человека счастливее, помогая приобрести ему любимый долгожданный дом, т.е. дом, семья, уют и гармони, но, не вполне обоснованно, многие потребители считают, что мы продаём наши квартиры и подороже, а мы на самом деле — оказываем услуги по продаже не своих квартир и по цене, по которой желает собственник;

Основные ценности нашей компании:

  • Надёжность при проведении сделок и безопасность наших клиентов являются безусловным императивом для нас. Это обеспечивается за счёт высокого уровня используемых схем и стандартов, а также благодаря профессионализму и доброжелательности всех наших сотрудников.
  • Развитие и самосовершенствование компании – наш приоритет, ориентация на долгосрочную и стабильную деятельность на рынке недвижимости Челябинска.
  • АН «И» всегда открыто для Вас – наших клиентов, партнёров, представителей средств массовой информации. Мы также готовы дополнительно рассказать Вам о нашей деятельности.
  • АН «И» – российская компания, работающая в Челябинске. Естественным для нас является активное участие в решении социальных проблем челябинцев и в оживлении инвестиционных процессов в нашем городе.
  • Коллектив АН «И» отличает корпоративный дух, здоровый моральный климат. Наш принцип – взаимное уважение к работе коллег. Каждый сотрудник нашей компании имеет широкие возможности для самораскрытия и профессионального совершенствования.

Стратегическая цель:

Сохраняя позиции успешной, высоко профессиональной, авторитетной и надежной компании, стремиться к достижению лидерства во всех сферах нашей деятельности.

Видение будущего включает в себя основные ключевые факторы успеха нашей компании, для достижения этого компания АН «И» стремится иметь:

  • Безупречную репутацию в обществе;
  • Высокое качество обслуживания Клиентов;
  • Гарантии надежности и безопасности;
  • Высококвалифицированный персонал;
  • Профессиональное обучение сотрудников;
  • Обширные информационные банки данных предложений по недвижимости;
  • Удобные, технически оснащенные офисы;
  • Индивидуальный подход к клиентам;
  • Широкая география присутствия на рынке;
  • Опора в развитии на партнерские отношения с компаниями из других сфер деятельности.

В действующих организациях к процессу изменения организационной структуры следует относиться как к реорганизации, т. к. этот процесс, как и все функции организации бесконечен. В настоящее время успешно функционирующие организации регулярно оценивают степень адекватности своих организационных структур и изменяют их так, как этого требуют внешние условия.

На данном этапе деятельности нашей фирмы утверждена следующая организационно-управленческая структура:

Рисунок 1 – Организационно-управленческая структура организации

Эта структура построена на принципе двойного подчинения исполнителей: с одной стороны – непосредственному руководителю функциональной службы, которая предоставляет персонал и техническую помощь руководителю проекта, с другой – руководителю проекта или целевой программы, который наделен необходимыми полномочиями для осуществления процесса управления. При такой организации руководитель проекта взаимодействует с 2-мя группами подчиненных: с постоянными членами проектной группы и с другими работниками функциональных отделов, которые подчиняются ему временно и по ограниченному кругу вопросов. Данная структура управления является наиболее предпочтительной при организации оценочного предприятия.

К основному производственному звену можно отнести:

– риелтор, осуществляющий на основании лицензии риелторскую деятельность, направленную на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости;

– Помощники риелтора, занимающиеся сбором первичной информации для проведения сделок с объектами недвижимости, осмотром объектов, первичным составлением отчетов;

К обслуживающим и информационным звеньям можно отнести:

– технический помощник

– офис-менеджер

К управленческим звеньям можно отнести:

– Руководитель, выполняющий функции управления организацией. Руководитель назначается на должность учредителем организации. Порядок деятельности руководителя и принятия им решений устанавливается Уставом, внутренними документами.

1.2 Внутренняя среда организации

Чтобы определить стратегию поведения организации и провести эту стратегию в жизнь, руководство должно иметь углубленное представление о внутренней среде организации, ее потенциале и тенденциях развития. При этом внутренняя среда изучается стратегическим управлением в первую очередь для того, чтобы вскрыть те угрозы и возможности, которые организация должна учитывать при определении своих целей при их достижении.

Внутренняя среда организации оказывает постоянное и самое непосредственное воздействие на функционирование организации.

Внутренняя среда имеет несколько срезов, каждый из которых включает набор ключевых процессов и элементов организации, состояние которых в совокупности определяет тот потенциал и те возможности, которыми располагает организация.

1.2.1 Материальные ресурсы

Для обеспечения нормальной работы предприятия в течении месяца необходимы материально-технические ресурсы, представленные ниже:

В течение срока выполнения одного договора оценочной бригаде необходимо:

  • бумага для офисной техники «Снегурочка» (110 листов);
  • ручка (4 шт.);
  • степлер (3 шт.);
  • карандаш (2 шт.);
  • ластик (2 шт.);
  • линейка (1 шт.);
  • файл (5 шт.);
  • скоросшиватель (2 шт.);
  • корректор (2 шт.);
  • маркер (2 шт.).

В течение месяца бригаде потребуется:

  • бумага для офисной техники (1500), т.е. 3 шт.;
  • ручка (5 шт.);
  • степлер (6 шт.);
  • карандаш (5 шт.);
  • ластик (5 шт.);
  • линейка (4 шт.);
  • файл (55 шт.);
  • скоросшиватель (11 шт.);
  • корректор (5 шт.);
  • маркер (5 шт.).

1.2.2 Трудовые ресурсы

Персонал является основой любой организации. Без людей нет организации. Они создают ее продукт, формируют культуру организации, ее внутренний климат, от них зависит то, чем является организация. В силу такого положения персонал для менеджера является «предметом номер один». Менеджер формирует кадры, устанавливает систему отношений между ними, включает их в созидательный процесс совместной работы, способствует их развитию, обучению и продвижению по работе. Люди, работающие в организации, очень сильно отличаются друг от друга по многим параметрам: пол, возраст, образование, национальность, семейное положение, его способности и т.п. Все эти отличия могут оказывать серьезное влияние как на характеристики работы и поведение отдельного работника, так и на действия и поведение других членов организации. В связи с этим менеджмент должен строить свою работу с кадрами таким образом, чтобы способствовать развитию положительных результатов поведения и деятельности каждого отдельного человека и стараться устранять отрицательные последствия его действий.

«Инвестор» проводит набор в основном внутри своей организации. Продвижение по службе своих работников обходится дешевле. Кроме того, это повышает их заинтересованность, улучшает моральный климат и усиливает привязанность работников к фирме. Согласно теории ожиданий в отношении мотивации можно полагать, что если работники верят в существование зависимости их служебного роста от степени эффективности работы, то они будут заинтересованы в более производительном труде. Данная ситуация применима к должности помощника оценщика и оценщика.

Наряду с данным методом проводится рассылка информации об открывающейся вакансии с приглашением квалифицированных работников.

Штат сотрудников на данном этапе развития предприятия составляет 11 человек: руководитель, 4 риелтора, 3 помощника риелтора, офис-менеджер, бухгалтер-кассир, технический работник

Источник: http://stud24.ru/marketing/struktura-raboty-agentstva-nedvizhimosti/70320-224944-page1.html

Эффективная модель агентства недвижимости: стратегия, бизнес-процессы, организационная структура

Роман Исаев

Эксперт по организационному развитию и процессному управлению

Партнёр ГК «Современные технологии управления»

Руководитель проектов организационно-корпоративного развития

Профессиональный бизнес-тренер

Автор 5 книг и более 30 публикаций в научно-практических журналах

Автор и разработчик моделей и решений для системы Business Studio, которые на протяжении многих лет активно внедряются и используются в организациях России и СНГ

Высокая конкуренция, особенности клиентов и изменение рынка, постоянное появление новых технологий требуют от агентств недвижимости построения эффективной и гибкой модели организации деятельности и управления (далее — Модель). Такая модель включает в себя 3 главных компонента: стратегия развития, бизнес-процессы, организационная структура. При построении модели используются профессиональные системы бизнес-моделирования и эталонная (типовая) модель агентства недвижимости, которые будут рассмотрены в настоящей статье.

Необходимо оцифровать бизнес агентства недвижимости, т. е. перевести всю информацию о стратегии, бизнес-процессах, организационной структуре и других компонентах деятельности в электронный формат. Это позволит решить много практических задач по развитию, значительно улучшить показатели KPI, обеспечить рост продаж и клиентской базы, снижение издержек и операционных рисков.

Этапы разработки эффективной модели агентства недвижимости

1. Разработка стратегии, включая сбалансированную систему показателей BSC/KPI

  • Назначение руководителя проекта и рабочей группы по построению Модели.
  • Корпоративное обучение по организационному развитию и бизнес-моделированию.
  • Проведение стратегического анализа, включая детальные маркетинговые исследования и бенчмаркинг.
  • Внедрение системы бизнес-моделирования Business Studio и Эталонной (типовой) модели агентства недвижимости .
  • Разработка стратегических целей и стратегических карт агентства недвижимости (в формате сбалансированной системы показателей BSC / KPI).
  • Разработка показателей KPI (Рис. 6) и проектов (задач) для достижения стратегических целей, формирование счётных карт.

2. Описание и оптимизация бизнес-процессов

  • Постановка целей и задач описания и оптимизации бизнес-процессов.
  • Назначение ответственных за описание и оптимизацию бизнес-процессов.
  • Корпоративное обучение по процессному управлению.
  • Разработка базовых моделей: дерево (реестр) бизнес-процессов (Рис. 2), системная архитектура (Рис. 9), библиотека документов (Рис. 5).
  • Распределение ответственности в бизнес-процессах, назначение владельцев бизнес-процессов (Рис. 3).
  • Графическое описание выбранных бизнес-процессов в формате «как есть, AS-IS» (Рис. 4).
  • Разработка показателей KPI для контроля и измерения бизнес-процессов (Рис. 6).
  • Анализ и оптимизация выбранных бизнес-процессов. Может применяться метод функционально-стоимостного анализа (ФСА) бизнес-процессов для расчёта их себестоимости и снижения издержек.
  • Формирование регламентирующей документации (регламенты бизнес-процессов и процедур).

3. Описание и оптимизация организационной структуры

  • Разработка организационной структуры в формате «как есть, AS-IS» (Рис. 7–8).
  • Анализ и оптимизация организационной структуры.
  • Расчёт оптимальной численности персонала на основе трудоёмкости бизнес-процессов.
  • Формирование регламентирующей документации (положения о подразделениях, должностные инструкции).
  • Разработка и развитие системы мотивации персонала (на основе показателей KPI бизнес-процессов и стратегических целей).

4. Построение электронной базы знаний и единого центра управления агентством недвижимости

  • Построение и актуализация электронной базы знаний и единого центра управления выполняются в автоматическом режиме с помощью системы бизнес-моделирования на основе результатов выполнения задач из пунктов 1–3.
  • Интеграция с другими системами агентства недвижимости (CRM-система, система электронного документооборота и др.).
  • Разработка системы обучения и тестирования персонала на основе электронной базы знаний.

Рис. 1. Электронная база знаний и единый центр управления агентством недвижимости

Основные компоненты Модели

Рассмотрим далее основные компоненты Модели (Рис. 2 — 9), которые имеют формат графических моделей и информационных справочников (иерархических списков). Предлагаем для самооценки уровня зрелости (детализации и проработки) модели собственного агентства недвижимости заполнить чек-лист (Таблица 1).
Шкала для оценок следующая:

  • 0 — отсутствует / не разработано / не используется;
  • 1 — частично разработано / давно не актуализировалось / редко используется;
  • 2 — разработано и отвечает требованиям / активно используется.

Результаты согласно средней оценке:

  • 0 — 0.66: низкий уровень зрелости;
  • 0.66 — 1.33: средний уровень зрелости;
  • 1.33 — 2: высокий уровень зрелости.
Таблица 1. Оценка уровня зрелости (детализации и проработки) Модели агентства недвижимости

Название модели / информационного справочника Оценка
1 Стратегические цели и стратегические карты
2 Дерево (реестр) бизнес-процессов
3 Графические модели бизнес-процессов
4 Показатели KPI бизнес-процессов
5 Библиотека документов
6 Организационная структура
7 Системная архитектура (автоматизация)
Средняя оценка (сумма оценок / 7)

Рис. 2. Дерево (реестр) бизнес-процессов агентства недвижимости (верхний уровень)

Рис. 3. Матрица распределения ответственности в бизнес-процессах агентства недвижимости (В — владелец бизнес-процесса, И — исполнитель)

Рис. 4. Графическая модель процедуры «Выполнение сделки купли-продажи»

Рис. 5. Библиотека документов по бизнес-процессам (фрагмент)

Рис. 6. Контроль показателей KPI бизнес-процессов и реализации стратегии

Рис. 7. Организационная структура агентства недвижимости,
в виде иерархического списка (верхний уровень)

Рис. 8. Организационная структура агентства недвижимости,
в виде графической схемы (верхний уровень)

Рис. 9. Системная архитектура агентства недвижимости (фрагмент)

Инструменты для разработки Модели

1. Система бизнес-моделирования

Основная задача профессиональной системы бизнес-моделирования — это создание комплексной электронной модели бизнеса (Enterprise Architecture) для обеспечения его эффективной работы и развития. Автоматизируются все основные управленческие и организационные задачи (см. Рис. 10): от разработки стратегии до контроля достижения показателей KPI и анализа эффективности.

Хотелось бы обратить внимание на главную функцию системы бизнес-моделирования — это автоматическое формирование и обновление всей регламентирующей документации на основе графических моделей и информационных справочников. Это экономит большое количество времени и средств при разработке, развитии и поддержании актуальности Модели агентства недвижимости.

Наиболее распространённой в России является система Business Studio (разработчик ГК «Современные технологии управления»).

Рис. 10. Задачи системы бизнес-моделирования

2. Эталонная (типовая) модель агентства недвижимости

Эталонная (типовая) модель агентства недвижимости (reference model, master model) — это система взаимосвязанных графических моделей, документов и справочников, описывающих деятельность и управление агентства недвижимости (риэлторского центра). Технически она реализована в виде базы данных в программном продукте Business Studio.

Типовая модель является эффективным инструментом и информационно-практическим пособием по формализации и совершенствованию деятельности агентства недвижимости. Для многих организаций она уже стала «настольной энциклопедией» (электронной базой знаний), которая используется непрерывно в течение многих лет.

Типовая модель может быть успешно использована как организациями, которые только начинают формализацию своей деятельности с помощью современных технологий управления, так и организациями, которые продолжают развивать и оптимизировать свой бизнес.

Благодаря большому объёму информации и широкому практическому применению Типовая модель будет полезна для многих подразделений агентства недвижимости:

  • бизнес-подразделения (управления оценки, продаж, аренды объектов недвижимости);
  • управление маркетинга;
  • управление персонала, включая отдел обучения сотрудников;
  • управления бизнес-процессов, методологии, организационного и стратегического развития;
  • управление информационных технологий;
  • управления операционных рисков.

Типовая модель может быть успешно использована в организациях различных областей деятельности, связанных с недвижимостью:

  • агентства недвижимости, риэлторские центры;
  • девелоперские, инвестиционные, строительные и управляющие компании.
Практические задачи, решаемые с помощью Типовой модели
  • Разработка и реализация стратегии.
  • Описание и оптимизация бизнес-процессов агентства недвижимости.
  • Оптимизация организационной структуры и численности персонала.
  • Построение системы менеджмента качества.
  • Построение системы обучения персонала: быстрое и качественное обучение специалистов агентства недвижимости, подготовка полноценных учебных материалов.
  • Создание электронной базы знаний и единого центра управления для агентства недвижимости.
  • Эффективное и системное выполнение проектов автоматизации и внедрения новых технологий.
  • Тиражирование бизнеса, распространение Модели на филиалы и партнёрскую сеть.
  • Внедрение в деятельность агентства недвижимости новых идей и успешных практик из отрасли. Возможность видеть изнутри, как работают конкуренты.
Эффекты от внедрения Типовой модели
  • Улучшение общих показателей KPI: рост продаж и клиентской базы, снижение издержек, операционных рисков (ошибки, дефекты, сбои), претензий клиентов.
  • Улучшение показателей KPI по каждому бизнес-процессу: время выполнения, качество, результативность, себестоимость.
  • Значительное сокращение затрат времени и финансов на реализацию проектов и задач организационного развития. Благодаря готовым материалам большую часть проектов и задач можно выполнить собственными силами.
  • Минимизация рисков при построении систем управления и реализации проектов за счёт уже апробированных и зарекомендовавших себя решений.

Источники информации:

  1. Модель агентства недвижимости: стратегия, бизнес-процессы, организационная структура.

Поделиться:

Рекомендуемые материалы по тематике

Процессный подход станет нашим рабочим инструментом — интервью с Денисом Клименко в проекте «Управление из первых рук»

Процессный подход: верхи хотят, низы…?

Измеряй и властвуй! Или как оцифровать процессы и добиться повышения операционной эффективности?

Достичь вершины легко, если ваши работники умеют и хотят работать — интервью с Игорем Лозовицким в проекте «Управление из первых рук»

Источник: https://www.businessstudio.ru/articles/article/effektivnaya_model_agentstva_nedvizhimosti_strateg/

>Агентства недвижимости в Нью-Йорке

Агентства недвижимости США в нашем каталоге

Большинство американских арендодателей предпочитают сдавать недвижимость не напрямую, а при помощи агентов и агентств. Поэтому важно знать, в какие агентства можно обратиться, какие заслуживают доверия и т. д. Так, одним из самых крупных агентств в Америке является «Риелтор». Оно имеет более миллиона объектов недвижимости для продажи во всех регионах, по всей территории США. У этого агентства недвижимости США огромные списки с тысячами зданий. Достаточно просто ввести город и государство в строке поиска на сайте агентства, чтобы получить доступ к обширной базе данных объявлений по недвижимости, домам для продажи, квартирам в аренду и другому имуществу. Кроме того, можно найти цены на жилье.
Вышеописанное агентство – лишь одно из многих и приведено как пример. Чаще всего в агентства недвижимости Америки можно обратиться через интернет, не выходя из собственного дома. Если агентство заботится о своих клиентах, на его сайте вместе с объявлением о недвижимости предоставляется подробная информация, конкретика, что есть, какие услуги включены и т. д. Поэтому стоит обращать внимание на сайты американских агентств.
В интернете на нашем портале русских объявлений также можно найти каталоги агентств. Чаще всего их стоит выбирать по принципу месторасположения. Если Вы собираетесь во Флориду, то, разумеется, лучше предпочесть агентство, которое находится в этом штате. Хорошее агентство всегда упрощает приобретение недвижимости и делает его выгодным для всех сторон.

Агентства недвижимости Бруклина в Нью-Йорке

Если в Оклахоме иностранцам запрещено покупать земли, а покупать квартиры только в кондоминиумах, то в Нью-Йорке на рынке недвижимости открыты все двери. Правда, квартиры и дома в этом городе считаются самыми дорогими в США, и многие стремятся только лишь снимать их в аренду. Тем не менее, рынок недвижимости в «Большом яблоке» неумолимо развивается.
Практически каждая сделка купли/продажи квартиры или дома проходит с помощью агентства недвижимости Нью-Йорка. Именно сотрудники агентств проводят консультации, показывают дома в нужном районе, подготавливают документы, проводят юридическое сопровождение сделок и первыми желают счастливой жизни на новом месте. В нашем каталоге вы найдете предложения от различных агентств недвижимости в Нью-Йорке, что позволит вам быстро найти свое место под солнцем Америки.
Порядок работы с агентством недвижимости в Нью-Йорке прост. Сначала вы заключается договор с агентством, а по необходимости и с юристом. После чего риелтор уточняет, какой он – дом вашей мечты. Затем показывает возможные варианты – поближе к работе или к школе, подальше от города или в самом центре. После выбора недвижимости вы заключаете договор с продавцом, переводите на специальный счет 10% от стоимости жилья. При подписании договора обеими сторонами вы выплачиваете всю сумму и получаете жилье. Важно помнить, что в Нью-Йорке агентства недвижимости и рынок недвижимости работают несколько по-другому, нежели в России. Например, работу брокера оплачивает продавец, а при расторжении договора по вине покупателя деньги не возвращаются. Кстати, для того чтобы купить недвижимость, мало иметь необходимую сумму. У вас могут запросить финансовую документацию, налоговые декларации, заявление от вашего банка, рекомендации и другие документы.

Источник: https://rusrek.com/mall/agencies-b381980_0-ru/

Организация работы агентства недвижимости по-американски

Американская модель организации работы агентств недвижимости разительно отличается от российской. В чем различия, и как использовать опыт американских коллег для повышения продаж вашей компании? На эти и другие вопросы отвечают практики.

Фото: Shutterstock

Ильдар Хусаинов, генеральный директор, «Этажи»

В этой статье вы прочитаете:

  • В чем преимущества американской организации работы агентств недвижимости
  • Что можно перенять, чтобы повысить продажи

Организация работы агентства недвижимости по американскому типу во многом поможет вам повысить продажи и эффективность сотрудников. Так в чем же иностранные риелторы перешагнули российских коллег?

Несколько лет назад топ-менеджеры нашей компании побывали в США. У делегации была обширная деловая программа, мы посетили ключевые города этой страны, но главным пунктом для нас стал город Анахайм в штате Калифорния, где проходил мировой конгресс риелторов. Во время поездки мы наблюдали за организацией работы агенств недвижимости в Нью-Йорке и Лос-Анджелесе, в последнем также посмотрели, как ведется строительство жилых зданий, какие технологии применяют американские девелоперы. Последние пять дней поездки мы посвятили работе на конференции в Анахайме.

Особенности риелторского рынка США

Этому бизнесу в Америке уже больше ста лет, и он находится на совершенно иной стадии развития по сравнению с нашим. Конечно, интернетизация и автоматизация процессов в чем‑то нас уравняла, но масштаб бизнеса несопоставим. В США риелторские компании гораздо больше российских: встречаются агентства с десятками тысяч сотрудников. Кроме того, в этой стране хорошо развито законодательство в области недвижимости.

Уровень сервиса. На этом рынке в США в процессе долгого развития произошел естественный отбор: остались только успешные и ориентированные на клиента специалисты. Например, американские риелторы при показе недвижимости могут сразу же рассказать про коммунальные платежи, вызвать работника, который поможет оценить состояние труб в доме, и так далее. В России из‑за относительно слабой конкуренции квалификация риелторов еще не столь высока.

  • Стратегия продаж: как занять ведущие позиции в условиях высокой конкуренции

Кадровая политика. Средний возраст риелтора в США — 58 лет. В России в продажах недвижимости заняты гораздо более молодые люди: скажем, в нашей компании этот показатель равен 32,5 годам. По сути, в Америке риелторами работают представители одного поколения, которые начали заниматься недвижимостью в 1980–1990‑х годах, и с тех пор в их составе нет обновления. Агентства постоянно жалуются, что проблема номер один для них — как привлечь в профессию молодежь. Чтобы ее решить, они даже разрабатывают целые теории и пишут на эту тему книги.

Производительность труда. У риелторов в США очень низкая производительность: если специалист за три месяца продает один объект, его называют гуру продаж. В России же нормальной производительностью считаются три сделки за два месяца. Однако размер комиссии в США выше, чем в России: он составляет 6% — по 3% риелторам продавца и покупателя. Кроме того, цены на недвижимость в США выше, поэтому средняя сумма вознаграждения от проведенной сделки в Америке составляет $4,5 тыс., а в России — $2,5 тыс.

Специализация. На рынке недвижимости США каждый занимается своим делом. Риелтор не может, например, оформить ипотеку — это делает специализированная компания. Там также есть специалисты, оформляющие сделки, которые берут на себя все хлопоты с документами, получая 2% от суммы продажи объекта. При этом только они уполномочены вести оформление — это обязательное звено в сделке. У нас ипотекой и регистрацией часто занимаются непосредственно риелторы; более того, клиент может отказаться от этих услуг и сделать все самостоятельно.

Монополия на сделки. В США применяется так называемый мультилистинг (Multi Listing Service, MLS). В начале 2000‑х годов в Америке стала резко падать доля сделок с риелторами, клиенты стали покупать недвижимость непосредственно у продавцов. Тогда риелторы объединились и пролоббировали принятие закона о MLS. Теперь владелец недвижимости, если захочет продать ее, имеет право заключить контракт только с одним риелтором. В России продавец квартиры может выставить ее хоть в пять агентств недвижимости одновременно — такая система способствует конкуренции. В Америке работа компании считается выполненной на 80%, если она подписала эксклюзивный договор с клиентом. Поэтому бóльшую часть своей активности риелторы направляют не на обслуживание клиента, а на то, чтобы заставить его выбрать именно их агентство. Монополия позволяет агентствам чувствовать себя уверенно: благодаря MLS сегодня 92% сделок с недвижимостью в США проходят с помощью риелторов, тогда как в России доля сделок через риелторов составляет 65–70%.

Ипотечное кредитование. Средняя ставка по ипотеке в Америке составляет всего 3%. Мы недавно подсчитали, что если взять кредит на 2 млн руб., то американец в итоге выплатит банку условно 2,3 млн, а россиянин — 4,3 млн руб. Благодаря низким процентным ставкам 90% сделок в США производятся при помощи заемных средств. В России по ипотеке покупается в среднем 32% жилья, в крупных городах — до 40–45%.

Справка

США в цифрах

В 2013 году ВВП США вырос на 1,6% — до $16,72 трлн, ВВП на душу населения составил $52,8 тыс. Штат Калифорния увеличил валовой региональный продукт (ВРП) на 2% — до $1,8 трлн. Вклад сегмента недвижимости, аренды и лизинга в ВРП составил $28,3 млрд. Личный доход на душу населения в штате — $47,4 тыс. в год.

Рынок жилой недвижимости, один из важнейших секторов экономики страны, восстанавливается после кризиса. По данным на 2013 год, инвестиции в жилищное строительство выросли на 14,6% (в третьем квартале 2013‑го в годовом выражении). Во втором квартале 2013 года количество строящихся домов возросло на 17,8%, построенных — на 13,7%, продажи новых домов повысились на 30,3% по сравнению со вторым кварталом 2012-го. Рост цен на жилье составил 10–12%; однако цены еще не достигли докризисного уровня, отставая на 20–25%.

  • Как оформить офис: правила идеального рабочего места

В июне 2014 года объем рынка в годовом выражении составил 5,04 млн проданных домовладений; средняя цена продажи жилой недвижимости — $223,3 тыс., что на 4,3% выше, чем в июне 2013‑го. Среднее время пребывания объекта на рынке равнялось 44 дням. Доля доступных для продажи, но непроданных домов выросла на 2,2% — до 2,3 млн домов.

В первом квартале 2014 года на рынке недвижимости США наибольший спрос был на односемейные домовладения — 81% от общего объема сделок, на втором месте — таунхаусы с долей 7%, на дуплексы и апартаменты пришлось по 5% сделок.

Как организована работа агенств недвижимости в США

В организации американских агентств недвижимости нам понравился формат офисов и внимание к персоналу. В этом аспекте они нас опережают: заботятся о комфорте риелтора — об оснащенности рабочего места, о социальном пакете и так далее. Например, в России нормой офисного пространства на одного риелтора считается три-четыре квадратных метра, а в США — до десяти.

Американские агентства недвижимости используют очень большие по площади open space. Работа в офисе такого формата более продуктивна, чем в нескольких маленьких кабинетах: она дает эффект синергии. Оказывается, в малых помещениях работники часто занимаются не тем, чем нужно, а в больших рождается здоровая конкуренция.

Еще одна особенность организации работы в США заключается в том, что офисы концентрируются в одном месте. В российском риелторском бизнесе часто бывает, что у компании по городу разбросано несколько офисов (по принципу присутствия в разных микрорайонах либо по принципу «отдельному подразделению — свой офис») и в каждом из них сидит по 30 человек. В таких маленьких коллективах невозможен эффект синергии. После поездки мы приняли решение, что в каждом городе у нас теперь тоже будет только один большой офис.

Как новый офисный формат влияет на продажи

Раньше у нас были небольшие офисы — по 20–30 м2, но теперь мы полностью перешли на open space. Самый маленький риелторский зал имеет площадь 100 м2. Сотрудников центрального офиса, которые сидели в небольших кабинетах, мы перевели в open space площадью 200 м2. За очень короткое время их производительность резко повысилась — с 1,5–1,6 до 2,7 сделки в месяц. При этом мы еще и сэкономили на стоимости аренды: одно большое помещение обходится дешевле, чем несколько маленьких.

Таким образом, американский опыт организации работы агентств недвижимости оказался весьма полезен для успеха продаж нашей компании.

Информация об авторе и компании

Ильдар Хусаинов окончил Тюменский государственный нефтегазовый университет в 2002 году по специальности «экономика». В 2000‑м основал в Тюмени региональное агентство недвижимости «Этажи», впоследствии на его основе создал федеральную сеть агентств.

«Этажи» — сеть агентств недвижимости, в которую входят как собственные филиалы, так и офисы по франшизе. Штат — более 2700 сотрудников. По итогам 2013 года Сбербанк и ВТБ 24 признали компанию лидером по объему сделок по ипотеке в России.

Официальный сайт — www.etagi.com

Источник: https://www.kom-dir.ru/article/283-organizatsiya-raboty-agentstva-nedvijimosti

Агенство недвижимости – выгодный бизнес!

Здравствуйте, уважаемые коллеги! Мое имя Баранов Виталий, я из Оренбурга. Так сложилось, что еще в институте захотелось создать свой бизнес, стать независимым человеком. Естественно, этим мечты никак не подкреплялись финансово.

Как и другие студенты, я подрабатывал и старался реализовать себя хотя бы в чем-то. Первым местом работы стала небольшая контора, которая занималась продажей и сдачей в аренду недвижимость.

С первых же дней эта сфера деятельности по-настоящему затянула. Со временем я стал неплохо зарабатывать и даже решил открыть агентство недвижимости.

Эта мечта не давала мне покоя. Не было и дня, чтобы я не думал, как создать агентство недвижимости, что для этого необходимо, сколько денег понадобится и так далее. Но я неустанно собирал деньги.

Со временем накопленной суммы сначала хватило на аренду небольшой комнаты на первом этаже одного из общежитий с оплатой 5000 рублей в месяц.

Объявления в газете, интернете, многочисленные знакомства и понеслось. Я хорошо знал рынок недвижимости города, поэтому многое мог предложить своим клиентам.

Одновременно с этим я не останавливался и заказал бизнес-план агентства недвижимости. Хотелось чего-то более мощного и прибыльного. Заработок был весьма неплохим, поэтому была возможность откладывать на реализацию будущего проекта.

На сегодняшний день я владелец агентства недвижимости. Штат сотрудников – 10 человек. Помещение офиса занимает 60 квадратных метров, личный кабинет – 20 квадратных метров.

В офисе есть все необходимые коммуникации, оргтехника, рабочие столы и компьютеры, подключенные к глобальной сети.
Предусмотрен санузел и комната для отдыха с телевизором и стереосистемой.
Первоначальные расходы на бизнес – 600 000 рублей.
Общий доход – от 800 000 рублей в месяц.
Расходы – от 300 000 рублей в месяц.

Примечание от редактора: Внимание! Интервью с Виталием проведено до падения курса рубля начала 2015 года, расчеты, приведенные в статье необходимо корректировать, и на это необходимо обращать внимания тем, кто мечтает создать подобный бизнес.

В качестве вступления

Сегодня на рынке недвижимости крутятся большие деньги, и не воспользоваться существующими возможностями было бы как минимум глупо. Людям нуждаются в профессиональных посредниках при покупке, продаже или аренде квартир (домов, участков).

При этом многие считают, что открыть агентство недвижимости с нуля очень сложно.

Но так ли это на самом деле? – Вовсе нет. Если правильно подойти к реализации идеи, понимать бизнес процессы агентства недвижимости и грамотно продумывать свои шаги, то все получится.

Вы должны знать, в каком направлении будете развиваться, с кем придется работать, откуда возьмется прибыль, и на что придется тратить деньги в перспективе.

В чем особенности бизнеса агентства недвижимости?

В этой сфере вы будете заниматься любыми сделками, которые касаются покупки, продажи и даже аренды жилых (иногда торговых) помещений.

В задачу риэлторской компании входит поиск вариантов, анализ рыночной ситуации, подготовка бумаг и помощь в проведении сделки, консультации. Помните, что чем шире будет сфера услуг, тем лучше.

Кто нужен из персонала?

В агентстве должно работать от 10 человек, но для начала можно ограничиться и пятью работниками. На начальном этапе придется смириться с тем, что сотрудниками будут новички, ведь более опытные риэлторы ищут место солиднее.

Без бухгалтера первое время можно обойтись, а вот наличие в штате уборщицы (з/п от 3 000 рублей) и секретаря (з/п от 10 000 рублей) обязательно.

Кроме этого, потребуются агенты по недвижимости (з/п от 10 000 рублей), кассиры (з/п от 8 000 рублей), менеджер по персоналу (з/п от 15 000 рублей) и так далее.

Анализ рынка потребителей услуг агентств недвижимости

Итого:

Давайте подобьем средние расходы и доходы вашего потенциального бизнеса:

Открытие:

  • Регистрация – от 10 000 рублей;
  • Аттестаты брокера и агентов – от 30 000 рублей;
  • Оборудование – от 60 000 рублей.

Итого затраты – от 100 000 рублей.

Ежемесячные расходы:

  • Аренда – от 6 000 рублей в месяц;
  • Оплата за коммунальные услуги – от 2 000 рублей в месяц;
  • Страхование – от 600 рублей;
  • Реклама – от 20 000 рублей;
  • Заработная плата персоналу – от 50 000 рублей.

Итого: от 70 тысяч рублей.
Доходы – от 200 000 рублей в месяц.
Рентабельность – 50%.
Окупаемость – около года.

Реальную историю создания недорого бизнес-плана можно узнать из этой интересной статьи: “Как создать недорогой бизнес-план аптеки”.

Большое количество кейсов создания высокодоходных бизнесов от действующих предпринимателей можно прочитать

Подобрать, скачать или купить работающий бизнес-план для любого бизнеса можно в этом каталоге: https://www.russtartup.ru/skachat-biznes-plan